대구지방법원 2026타경100568. 경산시 진량읍 ‘경산1차삼주봉황타운’ 103동 2층 224호 아파트입니다. 소유자 김선자는 2007.11.30 이 물건을 43,000,000원에 취득했고, 2014.04.24 주식회사국민은행 근저당권 60,000,000원, 2016.09.21 같은 은행 근저당권 18,000,000원이 설정됐습니다. 말소기준권리는 2014.04.24 국민은행 근저당권이고, 그 뒤의 2016년 근저당권과 2026.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가와 신건 최저매각가가 모두 67,000,000원인데, 동일 단지·동일 면적 최근 거래는 50,000,000원~64,000,000원 범위에 있고, 최신 2026.08 거래도 62,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 71-1 경산1차삼주봉황타운 103동 2층224호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.26㎡ · 아파트로 이용 중 · 103동 지상24층 중 2층 |
| 소유자 | 김선자 (2007.11.30 매매 · 거래가액 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 51,427,901원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 1996.12.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등록된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 임차보증금도 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 말소기준인 2014.04.24 국민은행 근저당권 60,000,000원과 그 이후 2016년 국민은행 근저당권 18,000,000원, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 6,700만원은 최근 시세 이상
경산1차삼주봉황타운은 1,177세대, 사용승인일 1996.12.07인 아파트입니다. 분석 대상 면적은 59.26㎡이고, 최근 12건 거래의 평균은 56,666,666원입니다. 현재 신건 최저가 67,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 118.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.26㎡ | 9 | 62,000,000원 |
| 2026.07 | 59.26㎡ | 16 | 51,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 12 | 61,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 59.26㎡ | 19 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 59.26㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.26㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.26㎡ | 10 | 54,000,000원 |
| 2026.01 | 59.26㎡ | 17 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 59.26㎡ | 11 | 64,000,000원 |
| 2026.01 | 59.26㎡ | 9 | 59,000,000원 |
| 2025.12 | 59.26㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.26㎡ | 12건 | 56,666,666원 |
최근 12건은 50,000,000원~64,000,000원에서 거래됐고 최신 거래는 2026.08의 62,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 67,000,000원으로 최근 12개월 평균뿐 아니라 최근 12건의 최고 거래가 64,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 ‘시세보다 저렴하다’는 표현을 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 18,000,000원 | 5,394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 합계 78,000,000원 중 65,394,000원이 배당되고 12,606,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 집행비용은 1,606,000원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 봉황초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고, 간선도로와의 거리 및 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상24층 103동 중 2층 224호이며, 사용승인일은 1996.12.07입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 584,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 1,177세대 단지이고 동일 59.26㎡ 면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 현재 신건 최저가는 이 최근 거래 범위보다 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 67,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.2%이며 최근 12건 최고 거래가 64,000,000원보다 높습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 회차별 가격 확인. 1회 유찰 시 53,600,000원, 2회 유찰 시 42,880,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 현재 회차와 유찰 후 회차는 시세 대비 위치가 달라집니다.
- 점유관계 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 채권에서 12,606,000원의 미배당이 발생하더라도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항, 점유상태, 배당요구·매각조건과 실제 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2014.04.24 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 정반대입니다. 실질취득액은 인수액이 없으므로 신건 최저가와 같은 67,000,000원인데, 최근 12개월 평균은 56,666,666원, 최신 거래는 62,000,000원, 최근 12건 최고 거래도 64,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 118.2%이므로 시세보다 싸다는 판단은 금물입니다. 권리의 단순함과 가격의 매력은 별개입니다. 이 사건은 권리는 통과, 현재 가격은 보류로 보는 것이 타당합니다.
