대구지방법원 2026타경100582. 대구 북구 학정동 ‘칠곡2차한라하우젠트’ 203동 1층 102호, 전용 84.9803㎡ 아파트입니다. 감정가는 299,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 209,300,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리 기준점은 2021.12.30 조서언의 근저당권 84,500,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 조서언 전세권 5,000,000원과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인 권금란의 전입일은 2022.12.08로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 동일 단지의 최근 12개월 평균 거래금액은 304,000,000원, 최신 거래는 2026.09의 308,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.8%이고, 전체 실거래 평균 303,333,333원 대비 지표도 69.0%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간보다 +2.7%로 나타나, 하락장 보정 때문에 가격 메리트를 깎아야 하는 상황은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100582 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 학정동 982 칠곡2차한라하우젠트 203동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9803㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 1층 102호 |
| 단지 | 칠곡2차한라하우젠트 · 200세대 · 사용승인 2007.05.15 |
| 소유자 | 권오종·이은경 각 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 사건 청구액 | 211,412,301원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.30 을구 17번 조서언 근저당권입니다. 채권최고액은 84,500,000원입니다. 바로 다음 접수번호로 설정된 을구 18번 조서언 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 2026.03.09 한국자산관리공사, 2026.03.12 조서언 명의의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권금란 | 102호 · 주거 | 2022.12.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
권금란의 전입신고일은 2022.12.08로 말소기준일 2021.12.30보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없는 임차인으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 현재 최저가
동일 단지 실거래에서 확인되는 최근 12개월 평균은 304,000,000원이며 표본 수는 11건입니다. 최신 거래는 2026.09 전용 84.98㎡ 4층 308,000,000원입니다. 현재 최저가 209,300,000원은 최근 12개월 평균의 68.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 14 | 268,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 9 | 323,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 4 | 296,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.98㎡ | 11건 | 304,000,000원 |
가격 범위는 전체 실거래 기준 268,000,000원~323,000,000원이며 전체 평균은 303,333,333원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 이 기준에서도 현재 최저가 209,300,000원은 낮은 구간입니다. 특히 같은 전용 84.98㎡의 2026.01 1층 거래가 300,000,000원도 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,730,200원 |
| 2. 근저당 · 조서언 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 3. 전세권 · 조서언 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,069,800원 |
현재 최저가 가정에서 근저당 84,500,000원과 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고, 잔여 116,069,800원이 소유자에게 교부되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 209,300,000원 | 89,500,000원 | 116,069,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 146,510,000원 | 89,500,000원 | 54,158,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 102,557,000원 | 89,500,000원 | 10,821,202원 | 0원 |
제시된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 권리 구조상 매각가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결되는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학정초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 학교와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 대구도시철도 3호선 팔거역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 1층 102호이며, 사용승인일은 2007.05.15입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 토지이며 남측·서측으로 폭 약 20m 내외, 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 1,720,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 200세대 단지이며 동일 면적대 실거래가 지속적으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 304,000,000원이고 최신 거래는 308,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 권금란은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비·관리상태는 현재 가격 메리트를 실제로 바꿀 수 있는 변수입니다.
- 1층 거래 비교. 동일 전용 84.98㎡의 2026.01 1층 실거래 300,000,000원이 존재하므로 대상 호수의 향·상태·수리 여부를 함께 비교하세요.
- 배당 변동 요소. 제시된 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 띄는 1회 유찰 물건
이 사건은 권리 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.12.30 조서언 근저당이며, 실제 임차인 1명의 전입은 2022.12.08로 뒤여서 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 209,300,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 평균 304,000,000원 대비 68.8%, 최신 거래 308,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 최근 가격 추세도 +2.7%로 하락장이 아닙니다. 다만 내부 미확인과 임차인의 보증금·확정일자 미상이라는 확인 과제가 남아 있으므로, 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 현장 상태와 실제 점유관계가 현재 가격 차이를 훼손하는지 확인하는 것입니다.
