대구지방법원 2026타경100582. 대구 북구 학정동 ‘칠곡2차한라하우젠트’ 203동 1층 102호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 299,000,000원입니다. 현재 소유자는 권오종·이은경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 소유권이전 당시 거래가액은 213,000,000원입니다. 이 사건의 판정된 말소기준은 2021.12.30 접수된 조서언의 근저당권으로 채권최고액은 84,500,000원입니다. 바로 다음 접수번호로 조서언 전세권 5,000,000원이 설정돼 있으며 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
점유관계에서는 권금란이 102호를 주거용으로 사용하며 2022.12.08 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부와 실제 배당액은 원본 서류로 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100582 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 학정동 982 칠곡2차한라하우젠트 203동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9803㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 1층 102호 |
| 사용승인일 | 2007.05.15 |
| 소유자 | 권오종 2분의 1 · 이은경 2분의 1 |
| 소유권 거래가액 | 213,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 211,412,301원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
판정된 말소기준은 을구 17번 조서언 근저당권입니다. 채권최고액 84,500,000원이며, 같은 날 다음 접수번호로 설정된 전세권 5,000,000원은 후순위입니다. 2026.03.09 한국자산관리공사의 임의경매개시결정과 2026.03.12 조서언의 별도 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권금란 | 102호 · 주거 | 2022.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 권금란의 전입일 2022.12.08은 말소기준일 2021.12.30보다 뒤이므로 대항력이 없고, 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조로 판정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 우선변제 순위나 소액임차인 해당 여부는 현재 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 2.99억이 소폭 낮다
칠곡2차한라하우젠트의 전용 84.98㎡ 중심 거래를 보면 최근 12개월 평균은 306,400,000원, 최신 거래는 2026.08의 323,000,000원입니다. 신건 최저가 299,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.6%입니다. 전체 12건 평균 302,000,000원과 비교해도 99.0% 수준입니다.
가격 흐름도 약세가 아닙니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +9.4%로 나타나고 있습니다. 따라서 2.99억이 최근 평균보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 최근 시세 대비 할인 폭이 크다고 보기는 어렵습니다. 특히 이 물건과 같은 1층 거래도 2026.01에 300,000,000원, 2025.04에 280,000,000원이 있어 층·내부상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 9 | 323,000,000원 |
| 2026.07 | 78.75㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 4 | 296,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 306,400,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 조서언 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 3. 을구 18번 전세권 · 조서언 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 204,514,000원 |
299,000,000원 매각 가정에서는 조서언의 근저당권 84,500,000원과 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여는 204,514,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 299,000,000원 | 89,500,000원 | 204,514,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 239,200,000원 | 89,500,000원 | 145,551,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 191,360,000원 | 89,500,000원 | 98,380,960원 | 0원 |
대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 사건이 아니기 때문에 낙찰가가 내려가더라도 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 구조는 아닙니다. 현재 분석상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학정초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·학교·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 대구도시철도3호선 팔거역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 1층 102호로 사용승인일은 2007.05.15입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하며 공시지가는 1,720,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측·서측 폭 약 20m 내외, 북측 폭 약 15m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 구체적인 내부 구조·수리 여부·관리상태는 확인되지 않았습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.12.30 조서언 근저당을 말소기준으로 보는 판정과 2015년 근저당의 한국자산관리공사 이전 기록을 원본 등기부에서 함께 대조하세요.
- 권금란 임대차 확인. 전입은 2022.12.08로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 1층 가격 검토. 동일 전용면적의 1층 거래는 2026.01 300,000,000원, 2025.04 280,000,000원이 있으므로 평균가만으로 입찰가를 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 최근 흐름. 최근 12개월 평균은 306,400,000원, 최신 거래는 323,000,000원이며 추세는 +9.4%입니다. 신건 최저가 299,000,000원은 평균 대비 97.6% 수준입니다.
- 내부 상태. 감정 시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 여부와 관리상태를 현장 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 무난, 권리는 마지막 원본 확인이 핵심
현재 판정만 놓고 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 후순위 권리는 없습니다. 권금란은 실제 임차인 1명이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 세 가지 회차 시나리오에서 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 가격은 신건 299,000,000원이 최근 12개월 평균 306,400,000원의 97.6%로 평균보다 낮고 최근 추세도 +9.4%여서 시세 흐름 자체는 나쁘지 않습니다.
다만 ‘평균보다 낮다’는 이유만으로 강한 가격 메리트라고 보기는 어렵습니다. 전체 거래 평균 302,000,000원과 비교하면 최저가는 99.0% 수준이고, 물건이 1층이라는 점도 개별 가격 판단에 중요합니다. 더 중요한 것은 2015년 근저당과 2026년 한국자산관리공사 이전 기록, 그리고 권금란의 미상 보증금입니다. 가격은 무난하지만 권리 원본 확인을 끝내고 들어가야 하는 B급 사건으로 보는 것이 적절합니다.
