의정부지방법원 2025타경64840. 파주시 금촌동 쇠재마을뜨란채 515동 406호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 최저매각가만 보면 감정가 215,000,000원에서 3회 유찰되어 73,745,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”로 볼 수 없습니다. 등기부상 을구 5번에 주택임차권이 있고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시되어 있습니다.
임차인 최성희는 보증금 175,000,000원, 전입 2013.10.24., 확정일자 2019.10.24., 임차권등기 2021.11.30.입니다. 말소기준권리인 2020.01.13. 유한회사신마루 근저당보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차에서는 배당으로 72,017,590원만 변제되고, 부족분 102,982,410원이 매수인 인수로 잡힙니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 175,000,000원대에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1003 쇠재마을뜨란채 515동 4층406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 감정평가상 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사진디앤씨 (2020.01.13. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 73,745,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2020.01.13. 을구 4번 유한회사신마루 근저당권입니다. 이후 국세·건강보험·지방세 압류, 경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 흐름에 놓입니다. 하지만 임차권의 등기일만 볼 일이 아닙니다. 임차인 최성희의 주민등록일자 2013.10.24.가 말소기준보다 빠르기 때문에, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성희 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 175,000,000원 | 2013.10.24. | 2019.10.24. | 2021.11.30. | 대항력 우선변제 인수 |
이 사건의 tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산해 착시가 생기는 유형이 아니라, 실제 임차인 1명의 보증금 175,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. notes에는 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서 문구가 없으므로 인수액을 실질 0원으로 볼 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,727,410원 |
| 1. 임차인 최성희 보증금 (우선변제) | 175,000,000원 | 72,017,590원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 32,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 32,500,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 유한회사신마루 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 유한회사신마루 | 175,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 102,982,410원은 매수인 인수로 계산되어 실질취득은 176,727,410원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 | 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 73,745,000원 | 102,982,410원 | 176,727,410원 | 최저가 착시가 큰 현재 구조 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 51,621,500원 | 124,707,687원 | 176,329,187원 | 낙찰가 하락분 대부분이 인수 증가로 상쇄 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 36,135,050원 | 139,915,381원 | 176,050,431원 | 실질취득은 계속 1.76억 안팎 |
이 표가 이 사건의 결론입니다. 4회, 5회로 더 유찰돼도 낙찰가는 내려가지만 임차인 보증금 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 “최저가가 5,162만원, 3,613만원까지 내려오면 싸다”가 아니라, 실질취득은 계속 1.76억 안팎이라고 보는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 “금향초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 금릉역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상 18층 건물 내 제4층 제406호입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 기재되어 있고, 토지거래계약에관한허가구역 문구가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 73,745,000원만 보지 말고, 인수 102,982,410원을 더한 실질취득 176,727,410원으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 5번 주택임차권의 보증금, 전입일자, 확정일자, 배당요구 및 명세서 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약 부재 확인. 제공 데이터에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 없습니다. 확약 없이는 인수 0원으로 볼 수 없습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 있으면 0순위로 차감될 수 있고, 그만큼 임차인 배당 및 인수액 계산이 달라질 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 점유, 이사 협의, 임차권 말소 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “인수 1.03억”이 먼저다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 215,000,000원짜리 아파트가 최저 73,745,000원까지 내려온 고유찰 물건입니다. 하지만 실제 구조는 정반대입니다. 대항력 있는 임차권 보증금 175,000,000원이 전액 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 인수하고, 현재 회차 기준 그 인수액은 102,982,410원입니다. 그래서 실질취득은 176,727,410원입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮아 보여도, 인수 구조 때문에 싸다고 볼 수 없는 대항력 임차권 인수형 물건입니다.
