의정부지방법원 2025타경64445. 고양시 일산동구 성석동 ‘모리안1차’ 1동 202호, 전용 59.53㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 김재용은 2021.03.18. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 가장 앞선 현존 말소기준인 2022.02.25. 국민건강보험공단 압류보다 먼저 전입한 임차인 이영매입니다. 이영매의 점유개시는 2021.03.18., 전입은 2021.03.19., 확정일자는 2021.03.09.로, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
그대로만 보면 현재 최저가 137,200,000원에 낙찰될 경우 배당 후 남는 보증금 145,520,800원이 매수인에게 넘어가 실질취득이 보증금 규모에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 양도 전 주택임차권자 이영매의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.21.자 확약을 제출했습니다. 따라서 이영매 관련 승계액은 실질 0원으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418 모리안1차 1동 2층202호 · 고봉로551번길 11-65 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.53㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김재용 (2021.03.18. 소유권이전 · 거래가 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승계를 끊는다
2017.08.24. 설정된 신한은행 근저당권 63,600,000원은 2021.03.18. 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2022.02.25. 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤의 고양시 압류, 서민금융진흥원 가압류, 안산시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.08.24. 한국자산관리공사 공매공고 이력은 2023.06.08. 공매취소공고를 거쳐 2023.12.28. 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영매 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.19. | 2021.03.09. | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
이영매는 2021.03.18. 점유를 개시하고 2021.03.19. 전입했으므로 말소기준일인 2022.02.25.보다 빠릅니다. 확정일자도 있고 배당요구가 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 2,720,800원을 제외한 134,479,200원이 임차보증금에 우선 배당되고, 나머지 145,520,800원이 부족합니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 시장 자체가 하락 중
모리안1차1동은 총 8세대, 2017.06.28. 사용승인된 다세대주택입니다. 같은 전용 59.53㎡ 거래는 확인된 표본이 2건이며, 최신 거래는 2026.02. 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 거래 1건에 따른 170,000,000원이고, 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액 137,200,000원은 그 80.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.53㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 59.53㎡ | 3 | 212,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.53㎡ | 2건 | 191,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.53㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
전체 평균 191,000,000원은 2021.06.의 212,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래인 170,000,000원을 우선하면 현재 실질취득 137,200,000원은 그보다 낮습니다. 다만 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 -19.8%로 내려온 상태이므로, 현재의 가격 차이를 곧바로 안정적인 시세차익으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 임차인 이영매 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,438,119원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 이영매 보증금 부족분 145,520,800원이 발생하지만, 2026.05.21. 확약에 따라 이영매 관련 매수인 승계는 실질 0원으로 봅니다. 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 인수액 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 49% | 137,200,000원 | 145,520,800원 | 137,200,000원 |
| 6회 유찰 시 · 39% | 109,760,000원 | 172,576,640원 | 109,760,000원 |
| 7회 유찰 시 · 31% | 87,808,000원 | 194,172,544원 | 87,808,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 이영매 미배당 보증금 인수액이 커져 가격 하락의 효과가 상당 부분 상쇄되는 구조입니다. 반대로 이 사건의 2026.05.21. 확약을 그대로 적용하면 이영매 관련 인수는 실질 0원이므로 각 회차 실질취득은 해당 매각가 자체가 됩니다. 따라서 이 사건에서는 확약서 효력과 적용대상을 원본으로 확인하는 것이 가격 계산의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 고양송암고등학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 538.0㎡, 공시지가 527,400원/㎡이며 인접 도로와 등고 평탄한 부정형 공동주택 건부지입니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 동일 면적 거래가 2건에 불과하며, 최근 거래가 과거 대비 -19.8% 하락했습니다. 5회 유찰 이력과 함께 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 확약에서 이영매 관련 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 확약은 이영매 관련 권리에만 적용됩니다. 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 별도 임차인·점유 여부는 따로 확인해야 합니다.
- 압류 관련 선순위 차감 확인. 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 2022.08.24. 공매공고 후 2023.06.08. 공매취소공고, 2023.12.28. 말소 이력이 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 191,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 170,000,000원을 우선해야 하며, 최근 가격 추세 -19.8%를 함께 반영해야 합니다.
- 유찰·환금성. 현재까지 5회 유찰됐고 총 8세대 다세대입니다. 최저가 할인만으로 환금성 위험이 해소됐다고 보기 어렵습니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 낮췄지만, 시장 위험까지 없앤 것은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 가장 까다로운 유형에 가깝습니다. 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 145,520,800원의 미배당이 계산되기 때문입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 낮아지지 않는 구조입니다. 하지만 2026.05.21. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 그 핵심 위험을 바꿉니다. 이영매 관련 인수는 실질 0원, 현재 회차 실질취득은 137,200,000원으로 최근 거래 170,000,000원의 80.7%입니다.
그렇다고 높은 등급을 주기 어렵습니다. 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 8세대 다세대이며, 최신 거래 수준 자체가 과거 대비 -19.8% 내려왔습니다. 게다가 확약은 이영매에게만 적용되고 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 결론은 주된 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 확약 원문 확인과 별도 점유 확인을 전제로 해야 하며, 가격 메리트보다 환금성·하락 추세를 더 무겁게 보는 사건입니다.
