의정부지방법원 2025타경64446. 고양시 일산서구 덕이동 신흥리치빌 3층 301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가 174,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 85,260,000원까지 내려왔습니다. 이 사건에서 핵심은 단순히 49%까지 내려온 최저가가 아니라 이한근의 170,000,000원 임차보증금입니다. 이한근은 2020.10.26 전입·점유, 2020.08.25 확정일자를 갖춰 2022.07.22 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.26 확약서를 제출해, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 현 회차 배당표상 부족액 86,674,680원이 계산되더라도 그 금액을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 이한근 보증금에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 785-24 신흥리치빌 3층 301호 · 도로명 신덕로2번길 80-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브 4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 사용승인 | 2014.12.23 |
| 소유자 | 윤지식 · 2020.11.24 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.07.22 국민건강보험공단 압류입니다. 2015년 우리은행 근저당 88,000,000원은 2020.06.12 이미 말소됐습니다. 임차인 이한근의 전입일 2020.10.26은 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2020.08.25이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 실제 임차인은 이한근 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한근 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.26 | 2020.08.25 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 8,526만원은 최근 확인 거래의 55%
신흥리치빌은 총 10세대, 사용승인일은 2014.12.23입니다. 확인 가능한 거래는 2024.08 전용 50.23㎡ 1층 155,000,000원 1건이며, 현재 최저가 85,260,000원은 그 금액의 55.0%입니다. 확약을 반영한 실질취득액 역시 85,260,000원이므로 같은 비율입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 50.23㎡ | 1 | 155,000,000원 |
다만 가격 판단에는 보수성이 필요합니다. 최근 12개월 평균으로 잡힌 값도 155,000,000원이지만 표본은 1건뿐이고 거래 시점도 2024.08입니다. 따라서 55.0%라는 할인율 자체는 크지만, 이를 다수의 최신 실거래가 뒷받침하는 상황은 아닙니다. 더구나 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.0회라는 점은 환금성과 응찰수요를 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,934,680원 |
| 1. 임차인 이한근 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민건강보험공단 | 11,539,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이한근 보증금 부족분은 86,674,680원입니다. *다만 주택도시보증공사의 2026.05.26 확약서에 따라 이한근의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있으므로 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
④ 회차가 더 내려가도 — 확약 없이는 인수가 늘어나는 구조
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 85,260,000원 | 86,674,680원 |
| 5회 유찰 시 | 68,208,000원 | 103,419,744원 |
| 6회 유찰 시 | 54,566,400원 | 116,815,795원 |
이 표가 대항력 인수형의 본질을 보여줍니다. 확약이 없다면 최저가가 85,260,000원에서 68,208,000원, 54,566,400원으로 내려가도 인수액이 86,674,680원에서 103,419,744원, 116,815,795원으로 커집니다. 즉 낙찰가만 보고 더 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 가격 메리트가 실제로 살아나는 이유는 유찰 자체보다 2026.05.26 확약으로 이한근 보증금 인수를 실질 0원으로 처리할 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평스라브 4층 건물 내 제3층 제301호입니다.
- 주위환경. 고양예술고등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 북동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 516.0㎡, 공시지가는 864,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 과밀억제권역, 제한보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 신흥리치빌은 총 10세대이며 확인 거래는 1건입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회라 매각가격과 별개로 재매각 수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.26 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 인수액 착시 금지. 배당표만 보면 86,674,680원의 미배당 보증금이 발생합니다. 이 금액이 실질 0원이 되는 근거는 오직 해당 확약입니다.
- 실거래 표본 확인. 비교 가능한 거래는 2024.08의 155,000,000원 1건입니다. 55.0% 할인율을 그대로 현재 시세 확정값처럼 사용하면 안 됩니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 현장 상태, 접근성, 수요층과 재매각 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 임차권 말소 실행. 낙찰 후 확약 취지에 따라 임차권등기 말소가 실제 처리되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유보다, 확약이 유효한지가 먼저다”
숫자만 보면 감정가 174,000,000원짜리 다세대가 4회 유찰돼 85,260,000원까지 내려왔고, 확인 거래 155,000,000원 대비 55.0%에 불과합니다. 그러나 원래 권리구조는 전입이 빠른 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형입니다.
이 구조를 바꾸는 것이 2026.05.26 주택도시보증공사의 확약서입니다. 그 확약대로 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 85,260,000원입니다. 다만 10세대 다세대, 실거래 1건, 4회 유찰이라는 환금성 변수까지 감안하면 가격은 매력적이지만 확약 이행과 출구가격을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
