의정부지방법원 2025타경64462. 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층7호, 공부상 제2종근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 조영길이며, 감정평가서상 기준시점 이용상태는 공실입니다. 2023.11.06. 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 청연 근저당권, 파주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 크게 낮아졌습니다. 감정가 864,000,000원에서 현재 최저매각가는 207,446,000원으로, 현재 회차 기준 감정가의 24.01%입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 최근 실거래 평균과 바로 비교할 수 있는 자료가 없고, 동일 복합단지의 평균 유찰횟수가 4.5회, 매매 실적은 0.0%로 나타나 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64462 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 제비동 지1층7호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 가온로 210 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 조영길 |
| 감정가 / 최저가 | 864,000,000원 / 207,446,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 / 576,575,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 기준시점 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없이 공실 상태이며, 2023.11.06. 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 기준권리 이후의 청연 근저당권, 파주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.09.28.의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2024.04.05. 가압류 역시 등기부상 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
② 가격 분석 — 최저가는 낮지만, 환금성 확인이 핵심
이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 가격표가 없는 근린시설입니다. 따라서 아파트식으로 ‘최근 12건 평균 대비 몇 %’를 적용하기보다 현재 최저매각가와 반복 유찰 이력을 중심으로 보는 편이 적절합니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 207,446,000원이며, 5회 유찰 시 145,212,200원, 6회 유찰 시 101,648,540원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 207,446,000원 | 926,258,244원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 145,212,200원 | 987,620,771원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 101,648,540원 | 1,030,574,540원 |
누메르 A동B동C동은 총 38가구이고 2022.08.31. 사용승인을 받았습니다. 대상면적 비교자료의 일치 여부는 아니오로 표시되어 있고, 평균 유찰횟수는 4.5회, 매매 실적은 0.0%입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아진 점은 분명하지만, 공실 근린시설의 실제 임대·매매 가능성과 환금성을 반드시 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,704,244원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 630,000,000원 | 203,741,756원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사청연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 집행비용 3,704,244원과 우리은행 근저당 203,741,756원이 배당되고, 우리은행 채권최고액 630,000,000원 및 청연 근저당 500,000,000원 기준으로 총 926,258,244원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 파주시 와동동 소재 지산중학교 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 연립주택, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 제2종근린생활시설이며, 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층건 내 지1층 7호이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·전기설비·소방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 25m, 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 다만 공부상 지1층이나 서측 도로 기준으로는 현황 1층입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2023.11.06. 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 청연 근저당권·파주시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 가격. 현재 최저매각가 207,446,000원은 감정가 864,000,000원의 24.01%입니다. 가격 하락 폭은 크지만 유찰이 누적된 결과라는 점을 함께 보세요.
- 환금성. 동일 복합단지의 평균 유찰횟수 4.5회, 매매 실적 0.0%이므로 실제 수요와 재매각 가능성을 우선 확인하세요.
- 공실. 기준시점 공실인 제2종근린생활시설이므로 낙찰 후 직접 사용·임대 가능성을 현장 기준으로 검토하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있으므로 실제 거래·사용 목적에 맞춘 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 이용상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 환금성이 좋다”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2023.11.06. 우리은행 근저당을 말소기준권리로 하여 이후 권리가 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 이미 감정가의 24.01%까지 낮아졌고, 4회 유찰이 진행된 상태입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 더 낮은 숫자 자체가 아니라 왜 4회 유찰이 이어졌는지입니다. 같은 복합단지 평균 유찰횟수 4.5회, 매매 실적 0.0%, 기준시점 공실, 제2종근린생활시설이라는 조건을 함께 보면, 가격이 낮아진 만큼 수요와 환금성 검증의 중요성도 커집니다. 권리는 인수 부담이 낮지만, 입찰 판단은 현장 수요·사용 가능성·재매각 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
