부산지방법원 2025타경3844. 부산 영도구 동삼동 한나라빌 7동 4층 401호, 전용면적 비교대상 84.98㎡의 아파트입니다. 말소기준은 2012.12.26. 태종대신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 112,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 전희진 근저당권과 국의 압류, 부산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 예상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 임차관계는 단정해서는 안 됩니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 볼 근거는 없으나, 실제 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다. 이 물건의 핵심은 현재 확인된 권리 인수보다 신건 가격과 최근 시장 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3844 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 325-232 한나라빌 7동 4층 401호 · 도로명 부산광역시 영도구 와치로 175 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 5층 건물 내 4층 |
| 면적 / 사용승인 | 비교대상 전용 84.98㎡ · 2002.12.21 사용승인 |
| 소유자 | 주성희 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 태종대신용협동조합 / 69,797,243원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.12.26. 을구 5번 태종대신용협동조합 근저당권입니다. 이후 을구 8번 전희진 근저당권, 2016년과 2017년 국의 압류, 2017년 부산신용보증재단 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.70억’을 봐야 한다
한나라빌6동7동은 19세대이고 비교 면적은 84.98㎡입니다. 확인되는 거래표본은 3건이며, 가장 최근 거래는 2025.03. 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원으로 1건이 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 84.98㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 84.98㎡ | 1 | 186,000,000원 |
| 2021.12 | 84.98㎡ | 1 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 180,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
전체 3건 평균은 180,666,666원이고 이 수치만 놓고 보면 최저가 172,000,000원이 평균의 95.2%처럼 보입니다. 하지만 과거 186,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 기준 시세는 170,000,000원이고, 현재 최저가·실질취득액 172,000,000원은 그보다 2,000,000원 높아 101.2%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 근저당 · 태종대신용협동조합 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 2. 근저당 · 전희진 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 3,786,381원 | 3,786,381원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,205,619원 |
현재 회차 172,000,000원 가정에서는 예상 채권액 132,586,381원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 36,205,619원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여는 당해세와 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 고신대학교 영도캠퍼스 동측 인근으로, 동삼동 산복도로 변에 아파트·다세대주택·소규모 점포·대학교 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2002.12.21입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 동하향 경사지를 조성한 부정형 토지의 공동주택 부지이며 남서측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(5층 이하)이며 소로2류와 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 592,800원/㎡입니다.
- 환금성. 한나라빌6동7동은 19세대이고 거래표본은 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래자료가 얇아 전체 평균보다 최신 거래가격을 우선해 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 실질취득 172,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 170,000,000원의 101.2%입니다. 신건 가격을 “시세보다 저렴하다”고 전제하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 거래 대비 -8.6%이므로 전체 평균 180,666,666원을 응찰가 근거로 과대평가하지 않는 것이 핵심입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계와 명도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 태종대신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리들은 매각 소멸로 정리돼 있으나, 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 채권액 원본 대조. 신청채권자의 사건 청구액은 69,797,243원이고 예상배당은 근저당 채권최고액 112,800,000원을 기준으로 작성돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내용을 확인하는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 137,600,000원, 2회 유찰 110,080,000원으로 가격대가 크게 달라집니다. 현재 신건과 유찰 이후의 가격 매력도를 같은 기준으로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2012년 태종대신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 확인되는 권리들은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 실질취득액 172,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 170,000,000원보다 2,000,000원 높은 101.2%입니다.
더구나 최근 가격은 과거 거래 대비 -8.6% 하락했습니다. 2021년 거래가 포함된 전체 평균 180,666,666원만 보면 싸 보일 수 있지만, 현재 가격 판단의 우선순위는 최신 거래와 최근 12개월 평균입니다. 권리구조는 비교적 단순하되, 신건 가격에는 즉시 가점을 줄 근거가 부족합니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 거래표본도 많지 않다는 점까지 감안하면, 이 물건은 권리보다 응찰가격과 점유 확인이 승부처입니다.
