부산지방법원 2025타경3844. 부산 영도구 동삼동 한나라빌 제7동 4층 401호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 주성희이며, 2012년 12월 26일 설정된 태종대신용협동조합의 근저당권 채권최고액 112,800,000원이 말소기준권리입니다. 해당 채권자가 2025년 9월 18일 임의경매를 신청했습니다.
등기자료상 말소기준권리 이후의 근저당권·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 등기 권리만 놓고 보면 매수인 인수 부담은 제한적인 구조입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 실제 점유·임차관계는 별개의 문제입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다고 단정하거나 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3844 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 325-232 한나라빌 제7동 제4층 제401호 도로명주소: 부산광역시 영도구 와치로 175 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 84.98㎡ · 지상 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주성희 · 2004.06.03 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 태종대신용협동조합 / 69,797,243원 |
| 말소기준권리 | 2012.12.26 · 을구 5번 근저당권 · 태종대신용협동조합 · 채권최고액 112,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 사용승인일 | 2002.12.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2012년 12월 26일의 태종대신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 전희진의 근저당권, 국 명의 압류, 부산신용보증재단 가압류 및 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 선순위인 태종대신용협동조합 근저당권 역시 경매 매각에 따른 말소 대상입니다.
임차관계: 확인된 임차인 명단은 없지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 실제 임대차계약 여부를 확인하기 전에는 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다. 배당 추정표의 인수액 0원은 등기 권리와 현재 산정 기준에 따른 수치이지, 미확인 임차관계까지 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 판단해야 한다
실거래 비교 대상은 한나라빌 6동·7동의 84.98㎡ 면적입니다. 전체 실거래 평균은 165,500,000원이지만, 이 수치에는 과거의 높은 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 거래 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 84.98㎡ | 1 | 186,000,000원 |
| 2021.12 | 84.98㎡ | 1 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 165,500,000원 |
최근 12개월 평균이자 최신 거래가는 120,000,000원입니다. 현재 최저가 84,280,000원은 이 금액의 70.2%로, 금액만 비교하면 최근 거래보다 35,720,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 -33.6%입니다. 과거 평균과의 차이만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 태종대신용협동조합 | 112,800,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 근저당 · 전희진 | 16,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 3,786,381원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 배당 추정 합계 | 132,586,381원 | 84,280,000원 |
집행비용 1,917,040원을 공제하면 태종대신용협동조합에 82,362,960원이 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당이 없는 것으로 추정됩니다. 추정표상 채권 미배당액은 50,223,421원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 고신대학교 영도캠퍼스 동측 인근에 위치합니다. 주변은 동삼동 산복도로 변으로 아파트·다세대주택·소규모 점포·대학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 남서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 사용승인일은 2002.12.21입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 고도지구(5층 이하), 가축사육제한구역 및 고신대학교 상대보호구역 등에 해당합니다. 준보전산지와 접하는 것으로 기재되어 있으므로 토지이용계획을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 한나라빌 6동·7동은 19세대 규모입니다. 최근 12개월 실거래는 1건이고, 최근 거래 추세는 -33.6%입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵기 때문에 매수 수요와 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 조사. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약 및 보증금을 확인하고 대항력·배당요구 여부를 검토하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 전희진 근저당권의 설정 당시 16,000,000원과 변경등기상 32,000,000원의 차이를 등기부 원본으로 확인하세요. 실제 채권액 및 예상배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권액 확인. 신청채권 청구액 69,797,243원과 배당 추정표상 배당액 82,362,960원의 차이를 채권계산서·배당요구 내역과 대조하세요.
- 시세 상한 설정. 최근 거래는 120,000,000원이지만 최근 12개월 표본이 1건뿐입니다. 전체 평균 165,500,000원만을 기준으로 입찰 상한을 높이지 말고, 하락 추세 -33.6%와 추가 거래를 반영해 보수적으로 산정하세요.
- 환금성 점검. 19세대 규모와 유사 경매 통계를 고려해 예상 보유기간과 재매도 가능성을 확인하세요. 낮은 최저가가 곧 빠른 매각이나 확정 수익을 뜻하지는 않습니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 체납 관리비 등 배당 추정에 반영되지 않은 부담을 확인하세요. 실제 부담 여부와 금액은 관련 기관 및 관리 주체에 문의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 함께 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가와 안전한 투자는 다르다”
이 물건은 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 84,280,000원으로 낮아졌습니다. 최근 거래 120,000,000원과 비교하면 가격 차이는 분명하지만, 최근 거래 추세 -33.6%, 최근 12개월 거래 표본 1건, 19세대 규모는 환금성 측면에서 신중하게 봐야 할 요소입니다.
등기 권리의 인수액은 추정표상 0원으로 산정되어 있으나, 임대관계가 미상이고 후순위 근저당 변경등기와 배당 추정표 사이에도 금액 차이가 있습니다. 이 두 가지를 확인하지 않은 채 권리상 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 가격은 최근 거래보다 낮지만, 권리·점유 확인과 환금성 검증이 먼저입니다. 원본 서류를 대조하고 하락 가능성을 반영한 입찰 상한을 설정한 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.
