부산지방법원 2025타경3981. 부산진구 전포동 ‘서면노르웨이아침’ 16층 1619호, 전용 30.49㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 윤석국이며 2021.08.10. 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2022.03.30. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 39,600,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 두 임차인의 전입 역시 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 90,000,000원인데, 최근 12개월 평균은 58,833,333원, 최신 거래는 2026.07.의 61,500,000원입니다. 전체 12건 평균 59,541,666원보다도 높지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다. 최근 가격추세도 -1.6%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 892-21 서면노르웨이아침 16층 1619호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 30.49㎡ · 27층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 윤석국 (2021.08.10. 소유권이전 · 거래가 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 38,653,429원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.30. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 39,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.30. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 2023년부터 동래구 압류와 삼성카드·케이비국민카드·엔에이치농협캐피탈·서민금융진흥원 가압류, 2025년 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 희망1자산대부관리 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서승후 | 2023.05.19 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김지유 | 2023.05.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 배당요구 2025.11.10 | 승계 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 각각 2023.05.19., 2023.05.23.으로 말소기준일 2022.03.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 사건을 ‘대항력 있는 보증금 인수형’으로 볼 수는 없습니다.
다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 김지유는 2025.11.10. 배당요구를 했습니다. 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 하며, 실제 배당순위가 달라질 경우 후순위 채권자 배당액은 변동될 수 있습니다. 이는 배당의 문제이지 매수인의 대항력 보증금 승계 문제는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 90,000,000원은 최근 시세 이상
서면노르웨이아침은 512세대이며 2004.10.01. 준공됐습니다. 대상 면적은 전용 30.49㎡이고, 최근 12개월 같은 면적 거래 3건의 평균은 58,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.07.의 61,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 30.49㎡ | 10 | 61,500,000원 |
| 2026.03 | 30.49㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 30.49㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.03 | 30.49㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2024.12 | 30.49㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2024.11 | 30.49㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 30.49㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.49㎡ | 3건 | 58,833,333원 |
현재 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균의 153.0%입니다. 최신 거래 61,500,000원보다도 높은 가격대이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -1.6%입니다. 따라서 전체 12건 평균 59,541,666원 대비 수치만 보더라도 비싸지만, 특히 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,141,111원 | 7,141,111원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,252,332원 | 18,252,332원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 16,373,770원 | 16,373,770원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,999,389원 | 6,612,787원 |
| 6. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 13,231,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 105,597,806원 중 예상배당은 87,980,000원이고 미배당은 17,617,806원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 전포역 남서측 인근이며, 주위는 주상복합건물·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 전포역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 27층 건물 중 16층 1619호입니다.
- 토지·도로. 평탄한 정방형 토지의 아파트 건부지이며 남측 약 12미터, 북측 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 광로3류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 5,294,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부 상태는 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래는 존재하지만 현재 경매가는 최근 거래 수준보다 높고, 단지 경매통계상 평균 유찰 3.3회·매각률 0.0%여서 입찰가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 착각하지 않기. 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균의 153.0%입니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 59,541,666원보다 최근 12개월 평균 58,833,333원과 최신 거래 61,500,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 단계 점검. 1회 유찰가 72,000,000원도 최근 평균과 최신 거래보다 높고, 2회 유찰가 57,600,000원에서야 두 기준 아래로 내려옵니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 두 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 및 실제 배당순위는 점검해야 합니다.
- 김지유 배당요구 확인. 2025.11.10. 배당요구가 접수되어 있으므로 보증금과 확정일자, 배당요구 내용의 원문 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명이 조사되어 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2022.03.30. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 서승후·김지유 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 경매의 수익성은 권리가 깨끗한지만으로 결정되지 않습니다. 현재 신건 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 58,833,333원의 153.0%이고, 최신 거래 61,500,000원보다도 높습니다. 최근 가격추세는 -1.6%이며 단지 경매통계도 평균 3.3회 유찰·매각률 0.0%입니다. 1회 유찰가 72,000,000원도 최근 시세 기준보다 높은 반면, 2회 유찰가 57,600,000원에서야 최근 12개월 평균과 최신 거래 아래로 진입합니다. 권리는 합격이지만 현재 가격은 보류. 이 물건은 최저가가 아니라 최근 실거래 수준과 유찰 회차를 중심으로 판단해야 합니다.
