부산지방법원 2025타경3981. 부산진구 전포동 서면노르웨이아침 16층 1619호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 90,000,000원이며, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 44,100,000원입니다. 현 소유자는 윤석국으로, 2021년 8월 5일 매매를 원인으로 70,000,000원에 취득한 기록이 있습니다.
권리분석의 기준은 2022년 3월 30일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 39,600,000원이며, 그 뒤에 설정된 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수권리 부담은 없는 구조입니다. 다만 이 물건은 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 등기상 인수 0원과 실제 명도 부담은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 892-21 서면노르웨이아침 16층 1619호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 동천로 10-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 30.49㎡ · 27층 건물 중 16층 1619호 |
| 건물 현황 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 승강기 및 도시가스 난방설비 |
| 소유자 | 윤석국 · 2021.08.05. 매매 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사(등기상 경매개시 채권자) · 38,653,429원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 · 국민은행 근저당권 · 2022.03.30. · 채권최고액 39,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022년 3월 30일 국민은행 근저당권입니다. 2023년 이후 등재된 압류와 가압류, 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 제공된 등기 기록상 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차인 확인 — 보증금과 배당관계 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에 점유자 2명의 기록이 있습니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 늦은 전입일이 기재되어 있어 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고, 배당요구 여부도 서로 다르므로 원본 서류를 통해 점유관계와 배당 가능성을 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서승후 | 2023.05.19 | 보증금 미상 차임 미상 |
없음 | 미상 | 배당요구 여부 미상 보증기관 승계 기록 없음 |
| 김지유 | 2023.05.23 | 보증금 미상 차임 미상 |
없음 | 미상 | 배당요구 기록 있음 · 2025.11.10 보증기관 승계 기록 없음 |
- 서승후와 김지유의 실제 점유 여부, 임대차계약서 및 보증금 액수 확인
- 확정일자와 배당요구 관련 서류를 대조해 우선변제 가능성 확인
- 김지유의 2025.11.10. 배당요구 기록과 실제 배당요구 내용 확인
- 점유자별 퇴거 협의 가능성 및 인도명령 등 명도 절차 검토
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세를 반영해야 한다
서면노르웨이아침의 비교면적 30.49㎡에 해당하는 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 55,500,000원(5건), 최신 거래는 2026년 8월 50,000,000원입니다. 현재 최저가 44,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.8㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.08 | 30.49㎡ | 5 | 51,000,000원 |
| 2026.07 | 30.49㎡ | 10 | 61,500,000원 |
| 2026.03 | 30.49㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 30.49㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 28.8㎡ | 10 | 56,000,000원 |
| 2025.06 | 28.8㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2025.06 | 28.8㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.03 | 30.49㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2024.12 | 30.49㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2024.11 | 30.49㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 30.49㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.49㎡ 기준 | 5건 | 55,500,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 최저매각가는 거래가격보다 낮습니다. 그러나 최근 거래 추세는 -8.2%로 하락 방향입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 최근 거래의 면적·층 차이와 실제 물건의 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 1,193,800원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,141,111원 | 3,306,200원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,252,332원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 16,373,770원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,999,389원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 13,231,204원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정은 최저매각가 44,100,000원을 가정한 계산입니다. 집행비용 1,193,800원, 국민은행 근저당권 39,600,000원, 삼성카드 가압류 3,306,200원이 반영되어 있습니다. 후순위 채권은 배당 부족이 발생하며, 채권자 배당액 합계는 42,906,200원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 추가 유찰 시 최저가 시나리오
| 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,100,000원 | 49% | 62,691,606원 |
| 3회 유찰 시 | 30,869,999원 | 34% | 75,683,467원 |
| 4회 유찰 시 | 21,608,999원 | 24% | 84,777,769원 |
유찰 시나리오는 제공된 계산값이며, 실제 매각 결과나 향후 시세를 보장하지 않습니다. 최저매각가가 낮아지더라도 시장가격, 명도 부담, 환금성은 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 입지. 부산도시철도 2호선 전포역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주상복합건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 전포역이 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 서면노르웨이아침은 512세대이며, 준공일은 2004.10.01입니다. 본건은 27층 건물 중 16층입니다.
- 규제. 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 방화지구에 해당합니다. 토지이용계획상 광로3류와 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 5,294,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 및 내부마감재는 조사하지 못했습니다.
- 환금성. 최근 실거래 추세 -8.2%, 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 매각률 0.0%라는 지표를 감안하면 매수 후 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 서승후와 김지유의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 차임 및 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 배당관계 확인. 김지유의 2025.11.10. 배당요구 기록과 서승후의 배당요구 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 시세 보수적 산정. 최근 12개월 평균 55,500,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 참고하고, 하락 추세 -8.2%를 반영해 응찰 상한을 설정하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부 및 마감재를 조사하지 못했으므로 현장 확인을 통해 수리 필요성과 추가 비용을 검토하세요.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 최저가 44,100,000원과 추가 유찰 시 계산된 최저가를 비교하되, 낮은 최저가 자체를 수익이나 매각 가능성으로 간주하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “부담 없는 낙찰”은 다르다
부산 전포동 서면노르웨이아침 1619호는 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 압류와 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인 인수권리는 0원으로 판단되지만, 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 미상이고 내부 상태도 확인되지 않았습니다.
현재 최저매각가 44,100,000원은 최근 12개월 평균 55,500,000원과 최신 거래 50,000,000원보다 낮습니다. 반면 최근 거래 추세는 -8.2%이고, 단지 경매 통계상 매각률은 0.0%, 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 따라서 가격만으로 낙찰 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 점유·명도·하락 추세·환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 보증금과 배당관계를 확인하고 실제 취득에 필요한 총비용을 산정한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
