의정부지방법원 2025타경64464. 파주시 와동동 누메르 비동 지1층8호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 공부상 지1층으로 표기되어 있으나 서측 주도로 기준으로는 현황 1층입니다. 감정가는 833,000,000원이었지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,000,000원까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2023.11.06. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 597,600,000원입니다. 이후 설정된 주식회사청연 근저당권 500,000,000원과 경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64464 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층8호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 지1층 8호 · 사용승인일 2022.08.31. |
| 소유자 | 박재영 · 2023.11.06. 소유권이전 · 거래가액 854,570,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 833,000,000원 / 140,000,000원 (5회 유찰) |
| 경매 신청채권 | 553,975,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인·보증금 인수 문제는 없습니다. 2023.11.06. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 주식회사청연 근저당권과 임의경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 83.3억이 아니라 8.33억, 현재 1.4억
감정가 833,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 16.81%이고, 다음 회차 시나리오는 98,000,000원, 그 다음은 68,600,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 140,000,000원 | 16.81% | 960,360,000원 |
| 6회 유찰 시 | 98,000,000원 | 11.76% | 1,001,764,000원 |
| 7회 유찰 시 | 68,600,000원 | 8.24% | 1,030,634,800원 |
다만 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 근거는 부족합니다. 누메르A동B동C동의 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회이고, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 이 물건 자체도 5회 유찰됐습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래가로 가격을 바로 검증하기 어렵기 때문에, 현재 1.4억원이 실제 임대수익·상권·전용면적·관리비에 비해 적정한지 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 597,600,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사청연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,000,000원 가정 시 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당에는 배당이 없습니다. 채권총액 1,097,600,000원 대비 총 미배당은 960,360,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 공부상 지1층이나 서측 주도로 기준 현황은 1층입니다.
- 입지. 파주시 와동동 지산중학교 남동측 인근으로 연립주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 원거리에 경의중앙선 운정역이 소재합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 24m 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가 1,559,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 사용승인일은 2022.08.31.이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 누메르A동B동C동은 38세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다. 본건도 5회 유찰된 만큼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 1층 여부 직접 확인. 공부상 지1층과 실제 도로 기준 1층의 차이가 상가 노출도·접근성·임대료에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이 단순 미임대인지 상권·동선·전용면적·관리비 문제인지 확인해야 합니다.
- 가격은 수익가치로 역산. 확인 가능한 실거래 시세가 없으므로 예상 임대료·공실률·관리비·수익률을 기준으로 140,000,000원의 적정성을 따져야 합니다.
- 5회 유찰을 경고신호로 활용. 낮은 최저가 자체보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 권리 원본 재확인. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각 소멸 구조이며 인수액은 0원이지만, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 사야 한다
이 물건은 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액 0원이라는 점에서는 깔끔합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 근린시설의 가격과 환금성입니다. 감정가 833,000,000원에서 5회 유찰되어 140,000,000원까지 내려왔고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 현황 공실이라는 점까지 겹칩니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 17%니까 싸다”가 아니라, “왜 5번이나 유찰됐고, 현재 1.4억원을 임대수익과 실제 상권이 받아줄 수 있는가”를 검증해야 하는 물건입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보수적으로. 현황 1층이라는 물리적 장점이 실제 임대수요와 수익으로 연결되는지 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
