부산지방법원 2025타경4076. 부산 동래구 안락동 ‘안락뜨란채2단지’ 205동 20층 2005호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 비교 실거래 면적은 59.98㎡입니다. 현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 373,000,000원입니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2023.03.17 설정된 주식회사국민은행 근저당권 240,000,000원이고, 예상배당에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
권리보다 먼저 경계할 부분은 가격입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 340,333,333원이고, 신건 최저가는 그 평균의 109.6%입니다. 2026.07 최신 거래가 390,000,000원이라는 고가 사례가 있지만 최근 거래에는 280,000,000원부터 390,000,000원까지 편차가 있습니다. 따라서 최신 한 건만 보고 현재 최저가를 ‘싸다’고 판단하기보다, 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 1242 안락뜨란채2단지아파트 205동 20층 2005호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 중 · 비교면적 59.98㎡ · 지상20층 건물의 제20층 |
| 소유자 | 전봉식 · 2020.12.04 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 210,377,253원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 국민은행 근저당
제공된 말소기준 판정은 2023.03.17 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 2025.09.19 같은 국민은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 예상배당에서는 이 근저당권이 전액 배당되고 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 소유자 단독점유로 단정할 수는 없습니다. 현장 점유자와 전입·점유 관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
안락뜨란채2단지는 1,420세대, 2005.10.26 준공 단지입니다. 비교면적 59.98㎡와 면적이 일치하며 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 340,333,333원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 19 | 362,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 15 | 359,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 15 | 354,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 340,333,333원 |
최근 거래 범위는 280,000,000원~390,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 340,333,333원입니다. 현재 최저가 373,000,000원은 이 평균의 109.6%입니다. 최신 거래 390,000,000원보다는 낮지만, 가격 메리트 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균보다 높은 만큼 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,022,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,978,000원 |
현재 회차 373,000,000원 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 126,978,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안락중학교 북측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지·공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 동해남부선 원동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상20층 건물의 제20층 제2005호이며, 승강기·도시가스 개별난방·소화전 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 35미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 10~12미터 내외 도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 철도보호지구·절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 참고. 1,420세대 단지이고 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 280,000,000원부터 390,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 109.6%입니다. 신건 최저가 자체를 할인 가격으로 받아들이지 마세요.
- 회차 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 298,400,000원, 2회 유찰 시 238,720,000원입니다. 현재 회차와 분리해 가격을 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 전입 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전등기 확인. 2026.07.01 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기재가 있으므로 원본 등기부에서 현재 효력과 말소 상태를 대조해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에서는 매수인 인수 0원이나 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 제공된 배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준도 2023.03.17 국민은행 근저당으로 정리돼 있습니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 373,000,000원은 최근 12개월 평균 340,333,333원의 109.6%로, 현재 회차를 ‘시세보다 싼 경매’로 볼 수 없습니다.
2026.07 최신 거래 390,000,000원이라는 상단 사례는 존재하지만, 최근 거래 전체가 280,000,000원~390,000,000원에 분포하는 만큼 특정 고가 거래 한 건보다 최근 평균을 우선해야 합니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 2026.07.01 근저당권 이전 기재도 있어, 현재 신건에서는 가격을 보수적으로 보고 권리 원본을 한 번 더 대조하는 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
