부산지방법원 2025타경4144. 부산진구 양정동 356-8에 소재한 제이스타파트너스사옥의 근린생활시설 및 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지상 6층 건물이며, 토지면적은 148.1㎡입니다. 현재 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 하나은행이 임의경매를 신청했고, 청구금액은 1,331,255,267원입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있어 매각 범위와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.

권리의 기본 구조는 말소기준권리 이후에 설정된 근저당권·가압류·압류·가처분 등이 매각으로 소멸하는 형태입니다. 따라서 등기상 권리의 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 임차인이 여러 층에 있는 근린생활시설입니다. 권리 소멸 여부와 실제 점유자의 퇴거·보증금 배당 문제는 구분해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 시 소멸 예정

말소기준권리는 2023년 9월 6일 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권(채권최고액 660,000,000원)입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권의 채권최고액은 948,000,000원입니다. 이후 설정된 정명암 근저당권, 신용보증기금·하나카드·부산신용보증재단의 가압류, 부산진구의 압류 및 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 현황 — 인수액 산정과 명도 위험은 별개

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 중복 집계되는 임차인은 확인되지 않습니다. 아래 전입일은 모두 말소기준권리일인 2023년 9월 6일 이후이며, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

* 대항력 표시는 전입일과 말소기준권리일을 기준으로 한 분석 결과입니다. 실제 점유·사업자등록·임대차계약 등은 별도로 확인해야 합니다. 확인되는 보증금 합계는 31,000,000원이며, 조영현·주우진의 보증금은 미상이라 전체 보증금은 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되는 임차인은 이지은(2025.10.20), 유지연(2025.11.14), 김종원(2025.10.29)입니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 말 것

현재 최저매각가는 730,874,000원으로 감정가 1,491,579,700원의 약 49%입니다. 두 차례 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 동일 용도의 최근 실거래와 임대수익을 비교해 적정가를 검증하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 안전합니다.

유찰 시나리오는 제공된 계산값에 따른 가정이며 다음 회차의 실제 최저매각가를 확정하는 의미는 아닙니다. 채권 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인이 인수하는 금액과는 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 730,874,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 각 가압류 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산여자대학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 접근도 가능한 입지입니다.
• 토지. 토지면적 148.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 제3종일반주거지역이며 지형은 완경사·사다리형, 도로 접면은 소로각지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
• 교육환경 규제. 부산여자대학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역이 토지이용계획상 저촉·포함되어 있습니다. 기존 이용상태와 향후 계획 업종에 적용되는 교육환경 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 6층 건물로, 위생·급배수설비, 시스템에어컨 냉난방, 화재탐지·경보설비 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 건축물 확인. 감정평가에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에 제시외 건물 포함 조건이 있으므로 해당 건물의 위치·면적·소유관계와 실제 매각 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 임차인의 업종, 공실, 임대료 수준, 건물 유지관리비 및 매수 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 실제 임대수익과 유사 시설의 거래사례를 확인하기 전에는 적정가를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 산정. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 유사 근린시설의 거래사례와 임대수익, 공실률 및 유지관리비를 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 임차인별 계약 확인. 실제 임차인 6명의 계약서, 보증금, 월차임, 점유 현황을 확인하고 보증금 미상인 조영현·주우진의 계약조건을 보완해야 합니다.
• 우선변제·배당 확인. 확정일자, 실제 점유·사업자등록, 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 임차인별로 검토하세요. 배당 시뮬레이션은 당해세와 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
• 가처분 관련 원본 대조. 정명암 근저당권과 관련한 신용보증기금·부산신용보증재단의 가처분 및 사해행위취소 관련 법원 기록을 확인하고, 매각으로 소멸하는 권리의 범위를 검토하세요.
• 매각 범위 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서와 대조해 토지와 건물의 실제 범위를 확인하세요.
• 용도·규제 검토. 제3종일반주거지역 및 절대·상대 보호구역의 제한을 확인하고, 예정 업종의 허용 여부와 필요한 인허가를 검토하세요.
• 명도·운영비 산정. 층별 점유자와 실제 사용 상태를 확인하고, 명도 비용·공실 기간·수선비·체납 관리비·세금 등을 입찰예산에 반영하세요.
• 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다”와 “시세보다 싸다”는 다르다

부산 2025타경4144는 두 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 약 49%까지 내려온 근린시설 및 토지입니다. 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 이것만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 임차인 6명의 보증금·우선변제·점유 상태, 사해행위취소 관련 가처분, 제시외 건물의 매각 범위와 교육환경 관련 규제를 확인해야 합니다.

현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단하려면 유사 근린시설의 실거래와 임대수익을 먼저 검증해야 합니다. 예상 채권 미배당액 1,192,135,849원은 매수인 인수액과 구분해야 하며, 실제 배당은 임차인 최우선변제와 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 권리 소멸 여부는 확인하고, 가격은 검증한 뒤, 임차인과 매각 범위까지 점검한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.