부산지방법원 2025타경4144. 부산진구 양정동 356-8 제이스타파트너스사옥과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층이며 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.09.06 접수된 하나은행의 채권최고액 660,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위 하나은행 근저당권 948,000,000원, 2025.05.09 정명암 근저당권 150,000,000원과 이후 가압류·가처분·압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차관계는 단순히 “점유자가 많다”는 이유만으로 인수 위험으로 이어지지는 않습니다. 조영현, 이지은, 유지연, 비스타메디칼 주식회사, 주우진, 김종원 등 실제 임차인 6명이 확인되지만, 가장 빠른 전입도 2024.07.10으로 말소기준권리인 2023.09.06보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 모두 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 조영현·주우진은 보증금이 확인되지 않아 명도와 임대차 사실관계는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.09.06 하나은행 근저당권 660,000,000원입니다. 이후 같은 날 접수된 하나은행 후순위 근저당권 948,000,000원, 2025.05.09 정명암 근저당권 150,000,000원, 신용보증기금·하나카드·부산신용보증재단의 가압류, 정명암 근저당권을 대상으로 한 가처분, 부산진구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 우리금융캐피탈 가압류 109,903,376원은 2025.08.18 해제로 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력은 모두 없음

이지은은 2025.10.20, 김종원은 2025.10.29, 유지연은 2025.11.14 배당요구를 접수했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 반면 대항력 판단은 분명합니다. 모든 전입일이 말소기준권리 2023.09.06보다 늦어 매수인이 이들의 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 가격·회차 분석 — 시세 할인으로 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,491,579,700원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 역시 1,491,579,700원입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 동일 유형 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮아 보인다는 식의 가격 판단이나 “시세보다 싸다”는 결론은 근거가 없습니다.

회차가 내려갈 경우 매각가격 자체는 1회 유찰 시 1,193,263,760원, 2회 유찰 시 954,611,008원으로 변하지만, 여기서 확인되는 것은 채권자의 미배당 증가입니다. 현재 회차 미배당 439,037,206원은 1회 유찰 시 734,369,987원, 2회 유찰 시 970,636,211원으로 커집니다. 이는 채권 회수 구조를 보여주는 수치이지, 해당 가격이 시장가보다 싸다는 근거는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,491,579,700원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,913,301,109원, 총 배당액은 1,474,263,903원, 미배당은 439,037,206원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층입니다. 위생·급배수, 시스템에어컨 냉난방, 화재탐지·경보, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 부산여자대학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 양정역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 토지. 대 148.1㎡, 제3종일반주거지역, 주상용, 완경사, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
• 규제. 절대보호구역과 상대보호구역이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 일반 주거용 집합건물과 달리 전체 이용상태와 점유관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 1,491,579,700원에 인수 0원이므로 실질취득도 1,491,579,700원입니다. 시세 비교 수치 없이 이 가격을 싸다고 판단하지 마세요.
• 점유자 확인. 실제 임차인 6명의 층별 점유를 현장에서 다시 확인하고, 특히 보증금이 확인되지 않은 조영현·주우진의 임대차 조건을 대조하세요.
• 배당요구 확인. 이지은·김종원·유지연의 배당요구 사실과 실제 확정일자·배당순위를 최종 매각서류에서 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 감정평가상 포함 범위와 현황을 대조하세요.
• 후순위 가처분. 정명암 근저당권에 대한 신용보증기금·부산신용보증재단의 가처분은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
• 세금·최우선변제. 배당표에는 실제 당해세와 임차인 최우선변제가 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 제출된 교부청구와 임차인 자료를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제

이 사건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2023.09.06 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 6명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 근린생활시설과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되며, 동일 유형 실거래 시세 수치 없이 현재 실질취득가 1,491,579,700원이 시장 대비 싼지 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 정리되지만 가격은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다. 특히 6명의 점유관계와 보증금 미상 점유자, 일괄매각 범위를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.