부산지방법원 2025타경4212. 부산진구 부암동 모아스위트빌라 제1동 1층 103호와 관련 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정상 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 문명주이며 2004.07.02. 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 과거 수산업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 각각 2006.04.14., 2011.09.22. 이미 말소됐습니다.
현재 등기에서 핵심은 2024.04.25. 주식회사 케이비국민카드의 가압류 43,259,135원과, 이를 본압류로 이행한 2025.10.01. 강제경매개시결정입니다. 예상배당 계산에서는 2024년 가압류에 43,259,135원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 2024년 가압류가 경매개시결정보다 먼저 존재하는 권리라는 점 때문에, 배당 계산의 0원만으로 인수 위험이 완전히 끝났다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 379-1, 380-44 모아스위트빌라 제1동 1층 103호 도로명: 부산광역시 부산진구 동평로127번길 84-3 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 감정상 공동주택(연립주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 문명주 (2004.07.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이비국민카드 / 53,925,063원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각 형태 | 건물 및 토지 일괄매각 |
① 권리 흐름 — ‘배당상 0원’과 ‘선행 가압류’를 함께 본다
과거 근저당권은 모두 이미 말소돼 현재 인수 문제를 만들지 않습니다. 현재 쟁점은 KB국민카드의 가압류입니다. 2024.04.25. 청구금액 43,259,135원의 가압류가 먼저 등기됐고, 2025.10.01. 그 가압류의 본압류 이행 형태로 강제경매가 개시됐습니다. 제공된 예상배당은 이 가압류에 43,259,135원을 전액 배당하고 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 명도·점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거도 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 78.1%, 신뢰도는 별개다
모아스위트빌라의 비교 실거래는 1건입니다. 2021.11. 전용면적 87.77㎡, 4층 거래가 242,000,000원입니다. 시세 지표의 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 242,000,000원으로 동일하며, 최저매각가 189,000,000원은 이 금액의 78.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 87.77㎡ | 4 | 242,000,000원 |
| 비교지표 | 면적 불일치 | 1건 | 242,000,000원 |
표면적으로는 최저가가 비교거래보다 낮습니다. 하지만 이 거래는 2021.11. 단 1건이고 대상과 면적이 맞지 않습니다. 또한 모아스위트빌라는 총 12세대이며 준공일은 1993.02.20.로, 동일 조건의 최근 거래가 충분히 쌓인 유형이 아닙니다. 따라서 78.1%라는 숫자를 그대로 할인율로 받아들여 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,446,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 43,259,135원 | 43,259,135원 |
| 3. 갑구 4번 · 주식회사케이비국민카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,294,865원 |
예상배당 계산상 가압류 채권 43,259,135원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여금은 142,294,865원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 동평여자중학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정상 공동주택(연립주택)이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호입니다. 위생설비·승강기설비·가스난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 8미터, 동측으로 3~4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 일부 토지는 소로2류와 절대보호구역에도 해당합니다. 공시지가는 1,446,000원/㎡입니다.
- 토지 구조. 토지는 소유권·대지권으로 등재되지 않고 공유지분 형태입니다. 다만 건물 전유부분과 토지 공유지분은 불가분 관계로 평가됐으며 건물과 토지공유지분을 일체로 감정했습니다.
- 환금성. 총 12세대, 준공일 1993.02.20.의 소규모 빌라이고 확인되는 실거래가 1건뿐이라, 가격 탐색과 재매각 시 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선행 가압류 확인. 2024.04.25. KB국민카드 가압류 43,259,135원의 매각 후 소멸·인수 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 최종 확인하세요.
- 배당표와 권리표시 대조. 예상배당은 인수 0원으로 계산되지만 선행 가압류 분류와 차이가 있으므로, 단순히 배당표만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리지 마세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지 공유지분 확인. 대지권이 아닌 379-1, 380-44 토지 공유지분이 건물과 일체로 매각되는 구조이므로 등기상 지분과 매각대상 범위를 대조하세요.
- 가격 검증. 242,000,000원 비교거래는 2021.11. 87.77㎡ 1건뿐이고 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 최저가 189,000,000원이 78.1%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고의 일괄매각과 감정평가상의 건물·토지공유지분 일체 평가 범위를 반드시 원문과 대조하세요.
맺으며 — 숫자보다 ‘권리 구조와 비교 품질’을 먼저 볼 사건
이 물건은 표면적으로 매력적으로 보일 요소가 있습니다. 감정가와 최저가는 189,000,000원이고 배당 계산상 매수인 인수는 0원, 비교 시세 242,000,000원 대비 78.1%입니다. 하지만 이 세 숫자만으로 입찰 판단을 끝내기 어렵습니다.
첫째, 2024.04.25. 가압류 43,259,135원이 2025.10.01. 강제경매개시결정보다 먼저 존재하고 권리 내역에서 인수 대상으로 분류돼 있어, 배당상의 인수 0원을 원문에서 재검증해야 합니다. 둘째, 토지가 대지권이 아닌 공유지분 형태이고 건물과 일괄매각됩니다. 셋째, 가격 비교 근거는 2021.11. 87.77㎡의 단 1건으로 대상과 면적이 맞지 않습니다.
따라서 결론은 “배당표는 무난하지만 권리 확정은 보류, 가격 메리트도 검증 전까지 보류”입니다. 신건 최저가가 비교거래보다 낮다는 이유만으로 점수를 높이기보다, 선행 가압류와 토지 공유지분, 실제 점유관계, 동일 조건 시세를 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 사건입니다.
