부산지방법원 2025타경4212. 부산광역시 부산진구 부암동의 모아스위트빌라 제1동 1층 103호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)과 토지를 함께 평가한 물건입니다. 소유자는 문명주이며, 등기상 소유권이전은 2004년 7월 2일 접수됐습니다. 현재 감정가 189,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 92,610,000원으로 내려왔습니다.
이 물건에서 먼저 확인할 것은 유찰 횟수나 최저가가 아닙니다. 2004년 이후 설정됐던 근저당권은 이미 말소된 것으로 나타나지만, 2024년 등록된 케이비국민카드 가압류의 처리 방식이 핵심입니다. 해당 가압류를 매수인이 인수하는 것으로 기재한 권리 분석과 매각대금에서 배당하는 것으로 계산한 배당 시나리오가 일치하지 않습니다. 따라서 공식 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 원본을 대조하기 전에는 권리상 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 379-1 · 380-44 관련 토지 및 모아스위트빌라 제1동 1층 103호 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 감정평가상 공동주택(연립주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 103호 |
| 토지 정보 | 2필지 일단의 토지 · 토지면적 148.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 문명주 (2004.07.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 케이비국민카드 / 53,925,063원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 가압류의 처리부터 확인
2008년 7월 8일 설정된 국민은행 근저당권은 채권최고액 47,640,000원으로 기록돼 있으나, 2011년 9월 22일 말소된 내역이 있습니다. 2004년 등록된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권도 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 과거 근저당권 자체보다 현재 남아 있는 가압류의 법적 처리와 배당 관계가 우선 확인 대상입니다.
등록된 임차인 자료에서는 확인되는 임차인이 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부까지 확인된 것으로 보아서는 안 됩니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 현장 점유 상태를 함께 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 2021년 거래 1건으로 현재 가격을 단정할 수 없다
모아스위트빌라의 확인된 실거래 내역은 2021년 11월 거래 1건입니다. 거래가격은 242,000,000원이며, 거래 면적은 87.77㎡, 거래 층은 4층으로 기재돼 있습니다. 비교 거래가 한 건뿐이고 대상 물건과 비교 면적의 일치도 확인되지 않아 현재 시세를 확정하기에는 근거가 부족합니다.
| 거래월 | 거래 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 87.77㎡ | 4층 | 242,000,000원 |
현재 최저매각가 92,610,000원은 감정가 189,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 비율일 뿐, 최근 시세 대비 할인율이 아닙니다. 확인된 거래는 2021년으로 오래됐고 비교 면적도 일치한다고 볼 수 없습니다. 따라서 과거 거래금액과 단순 비교해 현재 물건이 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 2,066,980원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 43,259,135원 | 43,259,135원 |
| 갑구 4번 강제경매개시결정 · 주식회사 케이비국민카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,283,885원 |
제시된 배당 계산을 그대로 적용하면 집행비용과 가압류 금액을 배분한 뒤 소유자 잔여금이 산정됩니다. 다만 신청채권 청구액 53,925,063원과 배당 계산에 반영된 가압류 금액 43,259,135원의 관계, 해당 채권의 실제 배당 범위 및 가압류의 매각 후 처리 여부는 원본 채권계산서와 매각물건명세서 등을 통해 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동, 동평여자중학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 공동주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 103호입니다. 위생설비·승강기설비·가스난방설비가 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 두 필지의 일단 토지로, 남서하향의 완경사지대 내 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 남측 폭 8미터 도로와 동측 폭 3~4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역이 포함됩니다. 한 필지에는 절대보호구역도 포함된 것으로 기재돼 있으므로 토지별 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 토지 권리 구조. 감정평가서에는 토지가 소유권·대지권으로 등재되지 않고 공유지분 형태로 돼 있으나, 건물 전유면적과 토지 공유지분을 일체로 평가했다고 기재돼 있습니다. 등기상 토지 지분 및 건물과의 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 12세대이고 준공일은 1993.02.20입니다. 확인된 실거래가 1건뿐이므로 거래 빈도와 현재 매수 수요를 충분히 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가압류 인수 여부. 2024.04.25. 갑구 3번 가압류 43,259,135원의 매각 후 처리와 매수인 인수 여부를 공식 매각물건명세서 및 등기 원본으로 확인하세요.
- 배당 관계. 신청채권 청구액 53,925,063원과 가압류 청구금액 43,259,135원의 관계, 채권계산서 및 실제 배당 범위를 대조하세요.
- 임대차·점유. 확인되는 등록 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 및 실제 임대차계약 여부를 확인하세요.
- 토지 지분. 건물과 두 필지 토지의 소유관계 및 공유지분, 대지권 미등재 상태에서 매각 대상에 포함되는 범위를 확인하세요.
- 실거래 검증. 확인된 2021.11 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 마세요. 전유면적·토지 지분·건물 상태를 대조할 수 있는 최신 비교 사례를 추가로 확인하세요.
- 현장 상태. 건물의 실제 관리 상태, 공용부분, 수선 필요 여부, 관리비 체납 및 점유 이전 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 함께 검토한 뒤 응찰 여부와 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 권리
이 물건은 감정가 189,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 92,610,000원으로 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 확인된 실거래는 2021년 거래 1건이며, 비교 면적의 일치도 확인되지 않았습니다.
더 중요한 문제는 권리 분석과 배당 계산의 불일치입니다. 2024년 가압류가 매수인 인수로 표시된 내역과, 같은 금액을 매각대금에서 배당하고 인수액을 0원으로 계산한 시나리오를 그대로 동시에 받아들일 수는 없습니다. 이 차이가 해소되기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 현재 단계의 결론은 가격 메리트 확정이 아니라 권리관계 원본 확인 우선입니다.
