부산지방법원 2025타경4359. 부산진구 부전동 성원더프라임아파트 14층 1405호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기부에는 2016년 우리은행 근저당권 143,000,000원이 설정됐다가 2018.06.18. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.21. 강제경매개시결정입니다. 이후 부산신용보증재단의 가압류 36,133,322원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 임한슬이 확인되고, 전입일은 2019.10.10.입니다. 기준일보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 본 분석에서는 이를 대항력 가능·세부조건 미상으로 봅니다. 특히 임한슬은 등기부상 강제경매 채권자와 이름이 같아, 제공된 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 관계와 실제 임대차 내용의 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 424-2 성원더프라임아파트 14층 1405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 45.6059㎡ · 14층 |
| 소유자 | 이유진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차관계가 변수
2016.05.13. 설정된 우리은행 근저당권은 2018.06.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.10.21. 강제경매개시결정 이후의 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 자체는 인수대상이 아닙니다. 문제는 별도로 존재하는 임차관계입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임한슬 | 미상 | 2019.10.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으로 신건은 116.5%
성원더프라임아파트의 비교 가능한 실거래는 9건이며 전체 평균은 188,333,333원입니다. 하지만 2021~2023년의 190,000,000원~220,000,000원대 거래가 섞여 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 166,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.75㎡ | 11 | 174,000,000원 |
| 2025.12 | 45.7㎡ | 9 | 159,000,000원 |
| 2025.04 | 45.7㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 45.7㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 45.61㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2022.11 | 44.5㎡ | 14 | 207,000,000원 |
| 2022.10 | 44.75㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.10 | 44.5㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 44.5㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 166,500,000원 |
신건 최저가 194,000,000원은 최근 12개월 평균 166,500,000원의 116.5%입니다. 최신 거래 174,000,000원보다도 20,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -14.4%의 하락 추세입니다. 전체 9건 평균 188,333,333원만 보면 감정가와 차이가 작아 보이지만, 현재 시장을 반영하는 최근 지표를 기준으로는 신건 가격에 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 임한슬 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 36,133,322원 | 484,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 194,000,000원 가정 시 채권 총액 226,133,322원 중 190,484,000원이 배당되고 35,649,322원이 미배당으로 남는 계산입니다. 위 배당표의 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 임한슬의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 승계 위험까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선 부암역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2016.04.06.이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물의 14층 1405호입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구가 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 2,210,000원/㎡, 토지면적 1,062.9㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성원더프라임아파트는 76세대이며, 최근 실거래가 159,000,000원~174,000,000원으로 과거 고가 거래보다 낮아진 흐름이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임한슬 임대차 원본 확인. 전입일 2019.10.10.은 확인되지만 보증금·확정일자·점유부분이 확정되지 않았습니다. 실제 계약서와 매각물건명세서 내용을 대조해야 합니다.
- 채권자와 점유자의 관계 확인. 임한슬은 강제경매 채권자와 동일한 이름입니다. 제공된 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로 실체관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 188,333,333원보다 최근 12개월 평균 166,500,000원과 최신 거래 174,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.4% 낮습니다. 신건 최저가 194,000,000원은 최근 평균의 116.5%이므로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 155,200,000원, 2회 유찰 시 124,160,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 임차보증금 승계 여부가 확인되지 않으면 최저가 하락만으로 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표와 인수는 별개 확인. 현재 배당계산의 매수인 인수액은 0원이나, 보증금 미상의 점유자 문제가 별도로 남아 있으므로 이를 최종 인수액으로 간주하지 않아야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 임차관계도 아직 닫히지 않았다”
이 사건은 등기부 자체만 보면 비교적 단순합니다. 과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 기준권리 뒤의 부산신용보증재단 가압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임한슬의 전입일은 2019.10.10.으로 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 같은 이름의 강제경매 채권자라는 관계도 확인이 필요합니다.
가격 역시 신건에 우호적이지 않습니다. 최저가 194,000,000원은 최근 12개월 평균 166,500,000원의 116.5%, 최신 거래 174,000,000원보다 20,000,000원 높습니다. 최근 거래는 과거 대비 14.4% 하락했습니다. 따라서 현재 회차는 “권리 확인 전 보류, 가격도 보류”가 핵심입니다. 임차관계를 먼저 확정하고, 유찰 이후 가격이 최근 실거래 수준 이하로 내려오는지를 함께 확인해야 합니다.
