창원지방법원 2024타경12185. 합천군 율곡면 율진리 39-2 소재 공장·창고 및 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2-1) 공장 및 숙직실·사무실, 기호(2-2)·(2-3) 공장, 기호(4-1)·(4-2) 창고입니다. 토지는 공장용지 1,467㎡, 계획관리지역이며 토지이용상황은 공업용입니다.
등기상 현재 말소기준은 2015.08.31. 설정된 대구축산업협동조합 근저당권 188,500,000원입니다. 2024.10.11. 임의경매개시결정과 2024.11.13. 합천군 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 율곡농업협동조합 근저당권 49,000,000원과 농업협동조합중앙회 근저당권 60,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경12185 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 율곡면 율진리 39-2 · 경상남도 합천군 율곡면 대야로 1477-11 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 숙직실·사무실 · 공장 · 창고 |
| 토지 | 공장용지 · 1,467㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이대식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 325,582,620원 / 325,582,620원 |
| 유찰 | 5회 |
| 청구금액 | 127,549,859원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 5번 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 188,500,000원이고 채무자는 이대식입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 합천군 압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 실거래 비교 없이 회차 구조로 본다
확인된 실거래 시세 자료가 없어 감정가와 시장가격의 우열을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸다거나 시세 대비 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 현재 데이터상 확인 가능한 가격 신호는 5회 유찰이라는 사실과 회차별 매각가 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 100% | 325,582,620원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 80% | 260,466,096원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 64% | 208,372,876원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 325,582,620원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,358,157원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 188,500,000원 | 188,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 131,724,463원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 188,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 131,724,463원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 배당 데이터의 추정액이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 현황·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 합천군 율곡면 율진리 소재 율곡치안센터 북측 인근이며, 주변은 농가주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(2-1)는 공장 및 숙직실·사무실, 기호(2-2)·(2-3)는 공장, 기호(4-1)·(4-2)는 창고입니다.
- 건물 구조. 기호(2-1)·(2-2)·(2-3) 및 기호(4-1)·(4-2)는 경량철골조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 공장용지 1,467㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지, 부정형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 35,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 소하천·소하천구역 저촉, 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 현황 특이사항 — 현장 확인이 필요한 부분
| 위치 | 확인 내용 |
|---|---|
| 기호(1) 지상 | 철거 가능한 철재구조물 및 적치물 소재 |
| 기호(3) 지상 | 인접지 39-11번지 건물 일부 · 주택 3㎡ · 창고 7㎡ |
| 기호(3) 지상 | 장독대 · 수도배관 및 계량기 · 지하매립정화조 소재 |
| 기호(3) 지상 | 이동 가능한 적치물 및 컨테이너 4개 소재 |
특히 인접지 건물 일부가 기호(3) 지상에 존재한다는 기재는 현황 경계와 사용관계를 직접 확인해야 하는 부분입니다. 또한 임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 조사 결과에는 임차인이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2015.08.31. 대구축산업협동조합 근저당권이 말소기준인지 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 원본으로 다시 확인합니다.
- 현장 경계 확인. 기호(3) 지상에 기재된 인접지 39-11번지 건물 일부의 실제 위치와 경계 상태를 확인합니다.
- 구조물·적치물 확인. 철재구조물, 컨테이너 4개, 적치물의 소유관계와 철거·이동 가능 여부를 현장에서 확인합니다.
- 소하천 규제 확인. 소하천 및 소하천구역 저촉 상태가 실제 이용·증개축·개발에 미치는 영향을 확인합니다.
- 용도·환금성 확인. 공장·창고 및 토지이고 5회 유찰된 사건이므로 실제 사용 가능성과 향후 매수 수요를 가격과 함께 검토합니다.
- 시세 단정 금지. 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가격만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 현황에서
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2015.08.31. 대구축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 임의경매개시결정과 합천군 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 공장·창고 및 토지입니다. 이미 5회 유찰됐고, 감정평가서에는 철재구조물·적치물·컨테이너와 인접지 건물 일부까지 확인됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수 0원은 확인되지만, 가격과 현황은 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
