의정부지방법원 2025타경64478. 파주시 금촌동 창성에코빌 6층 601호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사창성건축으로, 2019.02.01. 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.12.16. 파주시 압류입니다. 그보다 앞선 2022.04.29. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 존재하고, 실제 임차인 정예서의 전입일 역시 2024.03.22.로 기준일보다 앞섭니다.
다만 등기된 한국토지주택공사는 실제 임차인이 한 명 더 있는 것이 아니라 보증금 대위·승계 과정의 중복 신고입니다. 실제 임차인은 정예서 1명으로 봐야 하며, 한국토지주택공사 보증금 85,000,000원과 정예서 보증금 102,000,000원을 별도의 두 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 여기에 신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 2026.02.02. 제출한 확약은 승계된 임차권에 대해 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 승계분의 매수인 인수는 실질 0원으로 보되, 확약 밖의 정예서 보증금 위험은 그대로 별도 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 6층 601호 · 도로명 경기도 파주시 중앙로 218 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지상 7층 중 6층 601호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사창성건축 (2019.02.01. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 85,215,177원 |
| 말소기준 | 2024.12.16. 갑구 19번 파주시 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 확약과 실제 임차인을 분리해야 한다
말소기준은 2024.12.16. 파주시 압류입니다. 이후의 2025.02.25. 국세 압류, 2025.10.17. 강제경매개시결정, 2026.01.30. 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 정예서의 전입은 2024.03.22.로 기준일보다 앞서므로 대항력이 인정된 임차인으로 분류돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예서 601호 · 실제 임차인 | 2024.03.22 / 미상 | 102,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 매수인 인수 위험 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 · 실제 임차인 아님 | 2021.05.11 / 2021.04.19 | 85,000,000원 | 포기 확약 | 우선변제 주장 | 실질 인수 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 정예서 보증금과 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 2026.02.02. 확약에 따라 승계된 임차권의 인수는 실질 0원으로 보지만, 정예서에게는 그 확약이 적용되지 않습니다.
③ 가격 — 최저가 1.02억만 보면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가나 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 현재 최저매각가가 102,000,000원이라고 해서 매수인의 경제적 부담을 그 금액만으로 볼 수도 없습니다. 정예서 보증금 102,000,000원이 전액 인수되는 전제에서는 현재 회차의 단순 실질취득 부담이 102,000,000원 + 102,000,000원 = 204,000,000원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 인수. 정예서 보증금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 85,215,177원 | 14,772,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 숫자는 매각가 102,000,000원을 기준으로 한 배분입니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험 표시는 보증·양도·승계 경로와 관련된 것으로, 이를 정예서 외의 추가 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 정예서의 102,000,000원은 매각대금에서 배당되는 항목이 아니라 매수인 인수 위험으로 별도 표시돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·현황 리스크
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 제시돼 있습니다. 당해세에 해당하면 0순위에서 먼저 차감돼 후순위 배당액이 줄어들 수 있습니다.
- 현황 점유 차이. 601호가 인접 602호 및 공용부분 일부를 점유하고 있는 것으로 조사됐습니다. 추가 점유 면적과 경계는 목측에 의한 것으로 별도 측량이 필요할 수 있습니다.
- 대장·등기 면적 차이. 집합건축물대장상 연면적은 809.3㎡, 등기사항전부증명서상 각 층 면적 합계는 718.71㎡로 차이가 확인됐습니다.
- 이용상태. 감정 당시 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시청 남측에 위치하며 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 왕복 5차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 7층 건물의 6층 601호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역 및 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정예서 권리 원문 확인. 전입 2024.03.22., 보증금 102,000,000원, 배당요구 2025.11.07.의 근거 문서와 현재 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 정예서의 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위가 미상입니다. 실제 배당과 인수액을 결정하는 핵심 변수입니다.
- 확약 적용범위 확인. 2026.02.02. 확약의 당사자와 승계 범위를 확인해 정예서 보증금까지 포괄한다는 별도 문구가 있는지 원본을 확인해야 합니다.
- 세금 교부청구 확인. 국세·지방세가 당해세인지, 배당에서 얼마가 먼저 빠지는지 확인해야 합니다.
- 경계·면적 확인. 602호 및 공용부분 일부 점유와 대장·등기 면적 차이가 있어 현장 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래가가 제시되지 않았으므로 감정가 102,000,000원을 시세로 간주하거나 최저가가 싸다고 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “확약 1장으로 모든 임차인이 사라지는 것은 아니다”
이 사건은 권리관계를 한 덩어리로 보면 오판하기 쉽습니다. 한국토지주택공사·서울보증보험으로 이어진 보증기관 승계 권리는 2026.02.02. 확약 때문에 인수 부담을 실질 0원으로 처리할 근거가 있습니다. 그러나 실제 임차인은 정예서 1명이고, 정예서는 2024.03.22. 전입으로 말소기준 2024.12.16.보다 앞섭니다. 보증금은 102,000,000원이며 정예서에게 적용되는 별도 대항력 포기 확약은 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가 102,000,000원만 보고 “감정가와 같은 신건”으로 접근할 사건이 아닙니다. 정예서 보증금 전액을 매수인이 떠안는 전제에서는 현재 회차의 단순 실질 부담이 204,000,000원까지 올라갑니다. 여기에 당해세 여부와 601호의 인접호·공용부분 점유, 대장과 등기의 면적 차이까지 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 정예서의 실제 배당·인수 범위와 확약의 정확한 적용범위입니다.
