부산지방법원 2025타경4496. 부산진구 양정동 대원칸타빌멤버스 105동 14층 1401호 아파트입니다. 현재 소유자는 손새롬·유성민으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2019년 2월 14일 374,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기 흐름은 복잡해 보이지만 낙찰자 기준으로는 비교적 정리가 명확합니다. 과거 사상농협·농협은행, 투게더대부·저스트인타임대부·안전대부 관련 근저당과 전세권 등은 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 말소기준 국민은행 근저당 이후의 아이앤유크레디트대부 근저당, 디지비캐피탈·아이엠에셋대부 가압류, 부산진구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임차인 조사 대상도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4496 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 525 대원칸타빌맴버스 105동 14층1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 공동주택(아파트) · 전용 84.8502㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상36층건 내 제14층 제1401호 |
| 소유자 | 손새롬 2분의 1 · 유성민 2분의 1 |
| 취득 | 2019.02.14 · 거래가액 374,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 251,110,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 많지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2019.02.14 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 264,000,000원으로 등기됐고, 2022.05.16 변경계약으로 251,110,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 아이앤유크레디트대부 근저당과 디지비캐피탈·아이엠에셋대부 가압류, 부산진구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최근 최저가와는 가깝다
대원칸타빌멤버스는 840세대, 사용승인일은 2006.08.29입니다. 전용 84.82~84.86㎡대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 438,125,000원, 최저 400,000,000원, 최고 472,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 440,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.85㎡ | 13 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 16 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 39 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 29 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 15 | 472,500,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 20 | 425,000,000원 |
| 2025.11 | 84.85㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2025.11 | 84.85㎡ | 9 | 435,000,000원 |
| 2025.11 | 84.85㎡ | 32 | 465,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 438,125,000원 |
신건 최저가 402,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.8%이고, 최신 거래 440,000,000원보다 38,000,000원 낮습니다. 평균과 최신 거래만 보면 가격 여유가 있습니다. 다만 같은 2026년 7월 4층 거래가 400,000,000원에 체결된 사례도 있어, 현재 최저가는 최근 실거래 범위의 사실상 하단에 붙어 있는 수준입니다. 따라서 평균 대비 할인은 분명하지만 압도적인 저가라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 아이앤유크레디트대부 근저당 | 293,800,000원 | 131,580,000원 |
| 3. 디지비캐피탈 가압류 | 45,311,780원 | 0원 |
| 4. 아이엠에셋대부 가압류 | 61,534,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 산정 기준상 채권 총액은 664,646,071원, 채권자 배당액은 395,580,000원, 미배당은 269,066,071원입니다. 아이앤유크레디트대부 이하에서 미배당이 발생하지만 해당 권리들은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정값입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 402,000,000원 | 395,580,000원 | 269,066,071원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 321,600,000원 | 316,297,600원 | 348,348,471원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 257,280,000원 | 252,878,080원 | 411,767,991원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만 매수인에게 전가되는 금액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가 하락이 인수액 증가로 상쇄되는 대항력 임차인형이 아니라, 유찰 시 실질취득금액도 그대로 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양성초등학교 북동측 인근으로, 주위는 중·소규모 아파트단지와 공동주택, 오피스텔, 학교, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 1호선 양정역이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 대원칸타빌멤버스는 840세대, 사용승인일 2006.08.29이며, 최근 동일 면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 도로. 단지 북측 약 12m, 동측·남측 약 6m, 서측 약 45m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 광로2류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 공시지가. 3,345,000원/㎡이며 토지는 평지의 가로장방 형태로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 하단 확인. 평균은 438,125,000원이지만 최근 최저 거래가 400,000,000원입니다. 402,000,000원 신건을 단순히 평균 대비 91.8%라는 이유만으로 큰 할인이라고 보지 마세요.
- 1401호 개별 상태 확인. 실거래가는 층·향·내부상태에 따라 편차가 있으므로 14층 1401호의 실제 관리상태를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 등기 변경금액 대조. 국민은행 근저당은 최초 264,000,000원에서 2022.05.16 251,110,000원으로 변경된 기록이 있으므로 원본 등기와 배당요구 내용을 함께 확인하세요.
- 압류 관련 세금 확인. 부산진구 압류가 존재하므로 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 실제 금액과 법정기일을 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 일정은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 미납 관리비, 특히 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최근 실거래 원자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 4.02억의 적정성
이 물건의 핵심은 복잡해 보이는 등기 숫자보다 낙찰자가 무엇을 인수하느냐입니다. 말소기준은 2019년 국민은행 근저당이고, 이후 현재 남아 있는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 402,000,000원으로 최근 12개월 평균 438,125,000원의 91.8%, 최신 거래 440,000,000원보다 38,000,000원 낮습니다. 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 분명 유리한 위치입니다. 다만 최근 거래 중 400,000,000원 사례가 있어 신건 가격 자체가 시장 하단을 크게 뚫고 내려온 것은 아닙니다. 권리는 합격, 가격도 평균 대비 우위. 최종 판단은 14층 1401호의 실제 상태가 402,000,000원을 정당화하는지 확인하는 데 달려 있습니다.
