부산지방법원 2025타경4632. 부산진구 전포동 한웅인터빌 16층 1604호, 전용 35.16㎡ 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며 일부 복층 구조입니다. 소유자는 황영숙이고, 2013.06.15 매매를 원인으로 거래가액 81,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조보다 더 중요한 변수는 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 76,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 평균은 62,800,000원, 최신 2026.07 거래는 58,000,000원입니다. 전체 12건 평균 71,291,666원만 보면 격차가 작아 보일 수 있지만, 최근 시세를 우선하면 최저가는 최근 평균의 121.0%입니다. 과거 거래보다 최근 거래가 낮아진 흐름도 -18.8%로 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4632 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 362-62 한웅인터빌 16층 1604호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 전포대로 162 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 35.16㎡ · 16층 · 일부 복층 |
| 소유자 | 황영숙 · 2013.06.15 매매 · 거래가액 81,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 16,467,417원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.06.26 우리은행 근저당권입니다. 이후 2016.12.08 우리은행 근저당권, 2025.02.14 국민건강보험공단 압류, 2025.05.02 부산신용보증재단 가압류, 2025.06.16 국 압류, 2025.11.10 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
2013.06.26 설정된 우리은행 근저당권은 최초 채권최고액 52,800,000원으로 등기되어 있고, 2016.12.05 채권최고액 37,070,000원으로 변경된 등기도 존재합니다. 다만 제공된 예상배당은 을구 5번 근저당권을 52,800,000원 기준으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래를 보면 신건이 높다
한웅인터빌은 394세대, 2004.06.21 사용승인된 단지입니다. 비교 대상은 전용 35.16㎡를 중심으로 한 실거래이며, 최근 12개월 평균은 62,800,000원, 최신 거래는 58,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.16㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 31.87㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 33.15㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2026.04 | 35.16㎡ | 17 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 31.87㎡ | 4 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 62,800,000원 |
전체 12건 평균은 71,291,666원이지만 최근 12개월 평균은 62,800,000원으로 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 역시 -18.8%입니다. 따라서 전체 평균만 기준으로 감정가를 평가하면 최근 하락 흐름을 놓칠 수 있습니다. 현재 최저가 76,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.0%로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
③ 회차별 가격 — 유찰 후에야 최근 시세 구간으로 접근
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 76,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 60,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 48,640,000원 | 0원 |
1회 유찰 가격 60,800,000원은 최근 12개월 평균 62,800,000원 아래로 내려오지만, 최신 거래 58,000,000원보다는 높습니다. 2회 유찰 가격 48,640,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로, 실제 유찰 여부는 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 33,000,000원 | 21,432,000원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 부산신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 114,300,000원 중 예상배당은 74,232,000원, 미배당액은 40,068,000원입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 전포역 남동측 인근, 성북초등학교 서측 인근이며 주변은 도로변 상업용·주상용 건물과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·19층 건물의 16층 1604호이며 일부 복층입니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·스프링클러·옥내소화전·승강기·도시가스 중앙집중식 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 특성. 남향·복도식이며 지하주차장과 주차타워설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 광로2류와 소로3류에 접하고, 공시지가는 8,070,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 한웅인터빌은 394세대이며 최근 거래는 58,000,000원부터 65,000,000원 수준에 집중되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 71,291,666원보다 최근 12개월 평균 62,800,000원과 최신 거래 58,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -18.8%이므로 과거 고가 거래만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 60,800,000원, 2회 유찰 시 48,640,000원으로 내려갑니다. 현재 신건 76,000,000원과 최근 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 내역은 없으나 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사·전입관계를 직접 대조해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 2013.06.26 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 52,800,000원과 2016.12.05 변경등기 37,070,000원의 관계를 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 지금은 가격이 더 중요하다
이 사건은 제공된 등기분석과 배당 시나리오만 보면 매수인이 떠안을 금액이 0원인 구조입니다. 말소기준 이후 권리도 모두 매각으로 소멸 처리되어 있어 등기 권리 자체는 비교적 단순합니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계 확인은 남아 있습니다.
가격 판단은 더 분명합니다. 신건 최저가 76,000,000원은 최근 12개월 평균 62,800,000원의 121.0%이고, 최신 거래는 58,000,000원입니다. 최근 추세도 -18.8%입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 하는 상황에서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 확인 가능하지만, 가격은 보류가 필요한 물건입니다.
