부산지방법원 2025타경4632. 부산진구 전포동 한웅인터빌 16층 1604호 아파트입니다. 지하철 2호선 전포역 남동측, 성북초등학교 서측 인근에 있으며 철골철근콘크리트조 지하 2층·지상 19층 건물 중 16층에 자리합니다. 비교 실거래 기준 면적은 35.16㎡이고, 감정평가상 아파트로 이용 중이며 일부 복층 구조입니다.

소유자 황영숙은 2013년 6월 26일 81,000,000원에 이 부동산의 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 추가 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 점유자와 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

이번 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 매수인이 승계할 것으로 산정된 등기상 권리금액은 0원입니다. 둘째, 현재 최저가가 최근 실거래 평균보다 충분히 낮지만, 그 배경에는 2회 유찰과 최근 거래가격 하락이 함께 존재한다는 점입니다. 따라서 단순히 감정가에서 많이 할인됐다는 이유만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 우리은행 근저당

말소기준권리는 2013.06.26 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 52,800,000원이지만, 2016.12.05 변경등기에 따라 37,070,000원으로 변경됐습니다. 이 변경 금액을 현재 등기상 채권최고액으로 확인해야 합니다.

2016.12.08 추가 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 33,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 부산신용보증재단 가압류, 국의 압류 및 우리은행 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후 등기된 권리로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 최근 거래는 하락 중

한웅인터빌은 394세대 규모로, 이번 물건의 실거래 비교 기준 면적은 35.16㎡입니다. 비교 가능한 거래에는 31.87㎡, 33.15㎡, 35.16㎡, 37.88㎡ 면적이 포함됩니다. 전체 12건 평균은 71,291,666원이지만, 과거 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 실제 가격 판단에는 최근 12개월 5건 평균인 62,800,000원을 우선 적용합니다.

최근 12개월 평균은 62,800,000원이며, 최신 확인 거래는 2026년 7월의 58,000,000원입니다. 현재 최저가 37,240,000원은 최근 평균의 59.3%로, 최신 거래금액보다도 낮습니다. 매수인 인수액을 0원으로 보면 권리 인수를 포함한 실질취득금액 역시 최저가 기준 37,240,000원입니다. 취득 관련 세금과 명도·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

하지만 주의할 수치가 있습니다. 최근 거래가격이 과거 거래 대비 18.8% 하락했다는 점입니다. 전체 12건 평균 71,291,666원을 기준으로 하면 현재 최저가는 52.2%에 불과하지만, 과거의 높은 거래가격을 현재 시세로 간주하면 할인 폭을 과대평가할 수 있습니다. 가격 판단의 기준은 최근 평균 62,800,000원과 최신 거래 58,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용을 우선 공제한 후 우리은행 근저당권에 배당하는 구조이며, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다.

예상 집행비용은 1,070,320원이며, 채권자 예상 배당액은 36,169,680원입니다. 배당 모형상 전체 채권액 114,300,000원 중 미배당액은 78,130,320원입니다. 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 채권신고액, 세금 우선순위 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

현재는 2회 유찰된 상태로, 최저매각가가 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시에는 최저매각가가 더 낮아지지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수금액이 0원으로 산정됩니다.

추가 유찰 시 가격은 내려가지만 채권자 미배당이 증가한다는 이유만으로 그 미배당액을 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 배당받지 못한 후순위 채권과 매수인이 법적으로 인수하는 권리는 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 지하철 2호선 전포역 남동측, 성북초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 도로변 상업용·주상용 건물과 아파트단지가 혼재하며 감정평가상 주거환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 서측으로 간선도로에 접하고 남측·동측으로 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2004.06.21 준공된 394세대 한웅인터빌입니다. 철골철근콘크리트조 지하 2층·지상 19층 건물이며 해당 호수는 16층에 위치합니다. 아파트로 이용 중이고 일부 복층 구조입니다.
• 설비. 위생설비·화재탐지설비·스프링클러·옥내소화전·승강기설비가 있으며, 도시가스에 의한 중앙집중식 난방설비가 설치돼 있습니다. 지하주차장 및 주차타워설비가 있습니다.
• 향·구조. 감정평가상 남향·복도식입니다. 일부 복층 구조이므로 실제 내부 공간 활용과 시설 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 서측 광로2류와 접하며 소로3류와도 접합니다.
• 공시지가·건축상태. 공시지가는 8,070,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 유사 면적 실거래가 확인되지만, 최근 평균 62,800,000원과 전체 평균 71,291,666원 사이에 차이가 있습니다. 거래 추세도 -18.8%로 하락 중이어서 매도 시점과 가격에 따라 환금성 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자와 임대차 실태 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서 원본을 확인하고 실제 점유자와 점유 권원을 파악해야 합니다.
• 우리은행 근저당 변경등기 확인. 을구 5번 근저당은 최초 채권최고액 52,800,000원에서 37,070,000원으로 변경됐습니다. 실제 피담보채권액과 배당요구 채권액을 구분해야 합니다.
• 세금·공과금 우선순위 검토. 국민건강보험공단과 국의 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일, 당해세 여부, 배당 우선순위를 관련 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 최근 시세를 기준으로 응찰가 판단. 전체 12건 평균 71,291,666원보다 최근 12개월 5건 평균 62,800,000원과 최신 거래 58,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 최근 가격 추세 -18.8%도 반영해야 합니다.
• 유찰 회차 확인. 현재 최저가 37,240,000원은 2회 유찰 기준입니다. 추가 유찰 시 26,068,000원, 18,247,600원 시나리오가 있으나 실제 매각기일과 최저매각가의 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 내부 상태·복층 구조 확인. 일부 복층 구조인 아파트이므로 내부 공간의 사용상태, 누수·설비 및 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용 확인. 장기 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 점유자 인도·명도에 필요한 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서와 최근 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 위험은 남았다”

부산 한웅인터빌 1604호는 2회 유찰로 감정가 76,000,000원에서 최저가 37,240,000원까지 내려온 물건입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 59.3%이며, 예상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수와 가격만 놓고 보면 검토할 만한 장점이 있습니다.

하지만 최근 거래가격이 과거보다 18.8% 하락했고, 임대관계는 미상입니다. 국민건강보험공단 및 국의 압류가 존재하며, 선순위 우리은행 근저당의 채권최고액 변경도 예상배당 계산에 정확히 반영할 필요가 있습니다. 등기상 권리 소멸이 명확해 보이더라도 실제 점유와 조세채권의 우선순위를 확인하지 않으면 예상하지 못한 비용이나 절차상 부담이 발생할 수 있습니다.

종합 판단은 B등급, 68점. 현재 회차에는 최근 시세 대비 할인 폭이 존재하고 등기상 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다. 다만 하락 추세, 2회 유찰, 점유 미확인 및 세금 관련 변수 때문에 무조건적인 적극 입찰보다는 현장 조사와 권리 원본 확인을 마친 뒤 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.

이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 낮아진 가격이 실제 취득 후 비용까지 감안해도 유리한지, 그리고 최근 하락하는 시장에서 되팔 수 있는지를 함께 판단하는 데 있습니다.