부산지방법원 2025타경4700. 부산 중구 중앙동4가 ‘서린엘마르 센트로 뷰’ 6층 103동 617호입니다. 사건의 말소기준은 2021.07.13. 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 114,400,000원입니다. 이후 2025년 삼성카드 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
임차인은 박순현 1명입니다. 전입일은 2025.07.21.로 말소기준인 2021.07.13.보다 뒤이므로 대항력이 없고, 2025.12.23. 배당요구도 했습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 인수형 사건은 아니지만, 명도와 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원문을 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4700 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동4가 19 서린엘마르 센트로 뷰 6층 103동 617호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 33층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 최수경 · 거래가액 162,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,200,000원 / 89,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 102,389,774원 |
| 말소기준 | 2021.07.13. 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 114,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2021.07.13. 최수경에게 소유권이 이전됐고 같은 날 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 2025.10.17. 삼성카드 가압류 11,158,569원, 2025.11.17. 부산은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 등기에는 2021.07.13. 민간임대주택 등록 부기도 존재합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순현 | 미상 | 2025.07.21 | 미상 | 미상 | 2025.12.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 추세는 하락
서린엘마르센트로뷰의 비교 거래는 4건입니다. 전체 평균은 171,732,500원이지만, 가격 판단에서는 최근 기준값을 우선해야 합니다. 데이터상 최근12m 평균은 170,000,000원, 최신 거래도 2024.03. 170,000,000원입니다. 최저가 89,200,000원은 이 기준의 52.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 24.41㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 24.6㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2021.09 | 24.45㎡ | 14 | 174,930,000원 |
| 2021.07 | 24.45㎡ | 12 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 171,732,500원 |
최저가는 전체 평균의 51.9%, 최근 기준값의 52.5%로 가격 차이가 큽니다. 다만 최근 대비 과거 거래 추세는 -1.3%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 매력을 과대평가하기보다, 170,000,000원 기준과 하락 추세를 함께 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 114,400,000원 | 87,194,400원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,158,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 125,558,569원 중 87,194,400원이 배당되고, 미배당은 38,364,169원입니다. 신청채권자 부산은행 청구액 102,389,774원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 중앙동역 동측 인근으로, 부근은 업무용건물·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 중앙동역이 있어 제반 교통사정은 편리합니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 33층 건물이며 본건은 6층입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재경보, 소화전, 스프링클러, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류에 접합니다. 공시지가는 4,975,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 서린엘마르센트로뷰는 120세대이며 사용승인일은 2021.05.27.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 조건 재확인. 박순현의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 내용을 원문 대조하세요.
- 민간임대주택 부기 확인. 2021.07.13. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 관련 등기와 현재 효력을 입찰 전 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 171,732,500원보다 최근 기준 170,000,000원을 우선하고, 추세 -1.3%를 반영해 응찰가를 판단하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 71,360,000원, 2회 유찰 시 57,088,000원입니다. 각 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 명도. 임차인 박순현의 점유부분이 미상이므로 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 차이는 크고, 인수는 0원”
이 사건의 중심은 비교적 명확합니다. 2021.07.13. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박순현의 전입은 2025.07.21.로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수금도 0원입니다.
가격은 최저가 89,200,000원, 실질취득도 89,200,000원으로 비교 기준 170,000,000원의 52.5%입니다. 다만 시장 추세는 -1.3%이고, 임차인의 보증금·확정일자가 미상이며 민간임대주택 등록 부기도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮고 가격 차이는 크지만, 입찰 전 임차·등기 원문 확인이 필요한 물건입니다.
