부산지방법원 2025타경4991. 부산 중구 대창동1가 중앙역퀸즈더블유테라스에디션 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 건물은 지하 1층·지상 23층 철근콘크리트구조이고, 대상 호실은 3층입니다. 등기상 소유자는 이화목이며, 2019.12.02. 소유권이전 등기 당시 거래가액은 147,367,800원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고, 이후 2025.10.16. 이향기 명의 가압류 26,520,000원, 2025.12.10. 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 2021년 부산광역시동래구 압류는 2021.12.17. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대창동1가 47 중앙역퀸즈더블유테라스에디션 3층 303호 · 부산광역시 중구 중앙대로 99 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 지하1층 지상23층 중 3층 |
| 소유자 | 이화목 · 2019.12.02. 소유권이전 · 거래가액 147,367,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 이향기 / 26,768,215원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 확인되는 대항력 임차인이나 승계 보증금은 없고 예상 인수액도 0원이지만, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사·매각물건명세서와 현장에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 123,000,000원이 ‘싼지’는 아직 미확인
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 123,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 매수인에게 승계되는 금액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득액도 123,000,000원입니다.
하지만 이 금액을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않기 때문입니다. 등기상 과거 거래가액 147,367,800원은 2018.01.12. 매매를 원인으로 2019.12.02. 등기된 금액이어서 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 현재 신건 최저가 자체보다 최근 오피스텔·동일 건물 거래를 추가 확인하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이향기 | 26,520,000원 | 12,478,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이향기 | 26,768,215원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 161,288,215원 중 120,478,000원이 배당되고, 40,810,215원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 대창동1가 남성여자고등학교 북동측 인근으로, 주변은 주거용 오피스텔·금융기관·공공기관·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 중앙역이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 23층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 주차타워, 소화전, 화재탐지·경보, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 부정형 토지이며 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 동측 광대로와 북서측 약 15미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중점경관관리구역 등에 해당하며, 광로3류에 접합니다. 공시지가는 5,058,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 중앙역 접근성과 상업·업무 기능은 확인되지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격대의 거래 유동성은 정량적으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장과 현황을 대조해 실제 사용 및 향후 활용 가능 범위를 확인하세요.
- 실거래 확인. 123,000,000원이 적정한지 판단할 최신 거래가가 없습니다. 동일 건물과 인근 유사 업무시설·오피스텔의 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 및 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 40,810,215원은 채권자 측 부족액이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당을 매수인 승계액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 시나리오는 98,400,000원, 2회 유찰 시 78,720,000원이며, 각 회차 예상 인수액은 0원입니다.
- 관리·시설 확인. 주차타워와 승강기 등 집합건물 공용설비가 있는 만큼 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 점유·체납·세금 관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 사건의 등기 구조는 이해하기 어렵지 않습니다. 2019.12.02. 하나은행 근저당을 기준으로 뒤에 붙은 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 123,000,000원 기준 실질취득액도 권리상 123,000,000원으로 볼 수 있습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 사건 용도는 근린시설이지만 실제 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 과거 거래가 147,367,800원만으로 현재 시세를 추정해서도 안 됩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 전입니다. 2026.08.21. 입찰에 앞서 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래와 실제 점유관계를 확인한 뒤 123,000,000원의 가격 적정성을 판단하는 것이 핵심입니다.
