부산지방법원 2025타경5062. 부산 연제구 거제동 거제1차현대홈타운 111동 16층 1601호 아파트입니다. 감정평가상 통칭 32평형, 남동향이고, 철근콘크리트조 28층 건물 중 16층입니다. 현재 소유자는 양춘영이며, 등기부의 핵심은 2023.09.15. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 252,000,000원의 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 2023.09.26. 하나은행 근저당과 2025.12.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 신건임에도 최근 거래대보다 낮습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 681,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 648,000,000원인데 현재 최저가는 600,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 비율이 88.1%이므로, 제공된 시세 지표만 놓고 보면 신건에서도 가격 여지가 확인됩니다. 다만 내부와 임대관계는 이해관계인 부재 및 응답기피로 조사하지 못했으므로 권리의 최종 판단과 명도 난도는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 1481 거제1차현대홈타운 111동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 28층 중 16층 · 남동향 |
| 소유자 | 양춘영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 600,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 337,253,199원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 국민은행 계열 근저당들은 2023.09.19. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2023.09.15. 하나은행 근저당 252,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래대 아래
거제1차현대홈타운은 1,127세대, 사용승인일은 2001.07.28.이며 대상 면적은 전용 84.96㎡입니다. 동일 평형 최근 12개월 거래 12건의 평균은 681,250,000원입니다. 최저가는 그 평균의 88.1%이고, 최신 2026.07. 거래가 648,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 4 | 648,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 24 | 705,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 6 | 660,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 14 | 700,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 26 | 710,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 10 | 630,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 15 | 640,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 21 | 707,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 18 | 680,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 20 | 695,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 21 | 700,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 21 | 700,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 681,250,000원 |
최근 실거래 범위는 630,000,000원~710,000,000원이고 평균은 681,250,000원입니다. 현재 신건 최저가 600,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 88.1%입니다. 최신 거래 648,000,000원과 최근 거래 최저 630,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아, 제공된 실거래 자료에서는 가격 경쟁력이 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 600,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 339,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 600,000,000원 매각 시나리오에서는 채권총액 612,000,000원 중 591,600,000원이 배당되고 20,400,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원으로 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 600,000,000원 | 591,600,000원 | 20,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 139,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 384,000,000원 | 377,824,000원 | 234,176,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 소재하며 도보 약 5분 정도로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 28층 중 16층, 사용승인일 2001.07.28.입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·교육환경보호구역·공동주택용지이며, 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,127세대 단지이고 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 630,000,000원~710,000,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대 여부를 확인하지 못한 물건이므로 현황조사·매각물건명세서·실제 점유 상태를 입찰 전에 대조하세요.
- 을구 7번 변경등기 확인. 2023.09.26. 채권최고액 360,000,000원과 2025.04.14. 변경등기 168,000,000원의 관계를 최신 등기사항에서 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 최저가 600,000,000원은 최근 12개월 평균 681,250,000원의 88.1%지만 개별 호수의 층·향·내부 상태를 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부마감재가 조사되지 않았으므로 실제 수리비와 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 배당요구종기 이후 서류와 대조하세요.
- 관리비·명도 확인. 실제 점유자와 관리비 체납 여부를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.15. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 가격 또한 신건 최저가 600,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 681,250,000원의 88.1%이고 최신 거래 648,000,000원보다 낮아, 최근 시세 기준 가격 메리트가 있습니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 감정평가에서 임대 여부와 내부 상태를 확인하지 못했고, 후순위 근저당에는 채권최고액 변경등기도 존재합니다. 따라서 결론은 등기상 소멸 구조와 가격은 긍정적이지만, 점유·임대관계 및 최신 채권금액 원본 확인을 마친 뒤 입찰할 물건입니다.
