창원지방법원 2025타경556. 경상남도 합천군 초계면 초계리 203-7의 토지와 건물에 관한 사건입니다. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 벽돌구조 슬라브지붕 단층이며 사용승인일은 2004.01.20입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 358.0㎡, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
등기상 현재 소유관계는 여러 공유자로 나뉘어 있고, 2025.07.17 주식회사지평을 채권자로 하는 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기 요약에는 근저당 0건, 압류 0건으로 나타나며, 과거 신재선 지분에 설정됐던 하나카드·신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 2024.10.16 강제경매 매각과 함께 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경556 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 초계면 초계리 203-7 · 초계중앙로 32-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 358.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 벽돌구조 슬라브지붕 단층 · 사용승인일 2004.01.20 |
| 공유자 | 백정자, 신경택, 신금희, 신재옥, 신준택, 정경진, 주식회사지평 |
| 감정가 / 최저가 | 215,227,280원 / 215,227,280원 (신건) |
| 경매신청 | 주식회사지평 · 공유물분할을 위한 경매 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 담보권보다 공유관계 정리가 핵심
현재 등기 요약상 근저당 0건·압류 0건이고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 이번 사건은 금융기관 담보권 실행이 아니라 공유물분할을 위한 경매입니다. 따라서 권리 검토의 중심은 선순위 담보채권보다 공유관계와 현재 경매기입의 처리, 그리고 매각 대상 범위를 원본 서류에서 정확히 대조하는 데 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 215,227,280원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 215,227,280원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일하거나 유사한 물건의 실거래 비교 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 높은지 낮은지를 수치로 판정할 근거는 없습니다. 따라서 “감정가보다 싸다”, “시세보다 저렴하다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 215,227,280원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 172,181,824원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 137,745,459원 | 0원 |
회차별 가격은 신건 215,227,280원, 1회 유찰 시 172,181,824원, 2회 유찰 시 137,745,459원입니다. 하지만 유찰로 금액이 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수는 없습니다. 실거래 비교가 없는 만큼 현장 상태와 인근 거래가격을 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,227,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,813,182원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 주식회사지평 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 211,414,098원 |
주식회사지평의 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서는 제외됐고, 계산상 소유자 잔여는 211,414,098원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 공유관계 — 경매의 출발점
| 공유자 | 등기 지분 |
|---|---|
| 백정자 | 91분의 21 |
| 신경택 | 91분의 4 |
| 신금희 | 91분의 14 |
| 신재옥 | 91분의 14 |
| 신준택 | 91분의 4 |
| 정경진 | 91분의 20 |
| 주식회사지평 | 91분의 14 |
소유권은 2007.06.07 상속을 원인으로 여러 공유자에게 이전됐고, 이후 일부 지분 변동을 거쳐 현재의 공유관계가 형성됐습니다. 주식회사지평은 2024.10.11 강제경매로 인한 매각을 통해 91분의 14 지분을 취득했고, 2025.07.17 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초계초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 주택과 북동측 인근의 근린생활시설·학교시설·공공시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 접근 도로의 폭·포장상태와 남측 인근 국도 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌구조 슬라브지붕 단층으로, 외벽은 화강석·벽돌치장이고 창호는 샷시창호입니다. 위생설비, 급·배수설비, 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 358.0㎡, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 165,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되므로 매각물건명세서와 감정평가서에서 포함 범위를 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인, 임대차 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 215,227,280원을 최근 거래사례와 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요. 실거래 근거 없이 ‘유찰되면 싸다’고 단정하면 안 됩니다.
- 공유물분할 사건 확인. 주식회사지평이 신청한 공유물분할을 위한 경매이므로 사건기록에서 매각 대상과 공유관계 정리 범위를 확인하세요.
- 배당표 해석 주의. 주식회사지평의 채권액이 확인되지 않아 계산에서 제외돼 있으므로 소유자 잔여 211,414,098원을 확정 배당액으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 다른 문제
이 사건은 현재 등기 요약상 근저당·압류가 각각 0건이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 과거 지분 가압류와 강제경매기입도 이미 말소됐습니다.
하지만 곧바로 ‘안전하고 저렴한 물건’이라고 결론내리기는 어렵습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 가격을 검증할 실거래 비교 자료가 없으며, 사건 자체도 여러 공유자의 공유물분할을 위한 경매입니다. 신건 최저가는 215,227,280원으로 감정가와 동일합니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 인수는 0원으로 계산되지만 가격과 점유는 추가 확인입니다. 특히 일괄매각되는 토지·건물과 제시외 건물의 실제 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
