최저가 103,880,000원 — 확약이 유효하면 인수 0원*, 아니면 실질취득 212,254,320원

의정부지방법원 2025타경64844. 파주시 야당동 라빌레뜨 6동 301호, 전용 48.499㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 저가 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 보증금 210,000,000원의 대항력 임차권입니다. 이한구는 2020.03.16 전입했고 확정일자는 2020.02.18로, 말소기준인 오정자 근저당권의 2020.12.29보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2022.04.22 접수됐지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유가 말소기준 전에 갖춰져 있어 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

현재 회차 예상배당에서는 매각대금 103,880,000원 중 집행비용 2,254,320원을 제외한 101,625,680원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 108,374,320원이 부족합니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 212,254,320원에 이릅니다. 최신 거래 190,000,000원보다 22,254,320원 높은 수준이므로, 이 경우에는 “최저가가 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.

다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.02.04 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 원문대로 유효하게 적용되면 이한구 관련 인수는 실질 0원*이 됩니다. 주무진은 2025.08.12 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도의 사실 확인은 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 승부처

임차인·점유관계

조사상 실제 점유·임차관계는 주무진·이한구 2명입니다. 주택도시보증공사는 이한구의 임차보증금 채권을 승계한 신청채권자이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 배당표의 이한구 보증금 210,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 210,000,000원 역시 승계 관계를 고려해 중복 합산하지 않아야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 확약 여부에 따라 결론 반전

동일 면적대 실거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2025.10의 190,000,000원 1건입니다. 최신 거래도 같은 190,000,000원입니다. 전체 평균은 196,250,000원이지만 2022.02의 235,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -4.2%로 하락 방향입니다.

③ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)

현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 108,374,320원입니다. 다만 2026.02.04 확약이 유효하게 적용되면 이한구 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 세금 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이한구의 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계 채권은 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 입지. 야당역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
• 건물. 2019.01.18 사용승인을 받은 지상 4층 다세대주택으로, 승강기·도시가스·개별난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 현황 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물현황도를 기준으로 조사됐으며 실제 상태와 다를 수 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며, 토지거래계약 허가구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.9회, 낙찰률은 0.0%로 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.04 확약서의 제출 주체, 적용 대상 보증금, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 확약 반영 여부 확인. 확약이 유효하지 않거나 적용 범위가 달라지면 실질취득액이 103,880,000원이 아니라 212,254,320원으로 바뀝니다.
• 주무진 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최신 명세서와 현황조사를 확인해야 합니다.
• 승계 채권 중복 금지. 이한구 보증금 210,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 210,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 더하지 않아야 합니다.
• 세금 압류 확인. 세금 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차보증금 예상배당이 줄 수 있으므로 교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부가 직접 조사되지 않았으므로 건축물현황도와 실제 구조·마감·설비 상태의 차이를 현장에서 점검해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -4.2%이고 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 전체 평균 196,250,000원보다 최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 환금성 보수 판단. 8세대 소규모 건물, 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 매수층을 점검해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 확약 한 장을 먼저 본다

이 사건은 확약의 효력이 결론을 완전히 바꿉니다. 확약이 없으면 대항력 임차보증금의 미배당액 108,374,320원을 인수해 실질취득액이 212,254,320원이 되고, 최신 거래 190,000,000원보다 비싸집니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 이때 아무런 가격 메리트가 되지 않습니다.

반대로 주택도시보증공사의 2026.02.04 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 원문대로 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 실질취득액 103,880,000원은 최신 거래의 54.7%입니다. 다만 최근 가격은 -4.2% 하락 추세이고, 최근 거래 표본은 1건, 총 8세대에 평균 4.9회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성은 낮습니다. 결론은 “확약 원본 확인 전에는 인수형, 확인 후에는 가격 메리트가 생기는 조건부 물건”입니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득액 103,880,000원은 매각물건명세서 비고에 기재된 2026.02.04 확약서가 원문대로 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약 미적용 시 룰상 인수액은 108,374,320원, 실질취득액은 212,254,320원입니다.