의정부지방법원 2025타경64547. 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 비동 2109호, 오피스텔 물건입니다. 등기부상 소유자는 박유화이고, 경매 절차에서는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등재되었습니다. 권리 흐름의 중심은 갑구 4번 가압류인 서울보증보험주식회사 권리와 을구 1번 황예린 임차권등기입니다. 다만 황예린의 대항력은 명세상 인정되더라도, 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에 따라 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 구조가 핵심입니다.
현재 최저매각가는 52,920,000원으로 감정가 108,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 가격 자체가 곧바로 실질 취득가를 뜻하는 것은 아닙니다. 황예린에 대해서는 확약으로 실질 인수가 0원으로 정리되지만, 확약 밖의 임차관계와 보증금 미상 사항은 별도로 확인해야 합니다. 특히 박철수는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64547 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 21층 비동 2109호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 마무리길 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형) 이용중 |
| 소유자 | 박유화 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소권리 이후는 매각으로 소멸, 임차인은 확약 확인
등기상 갑구 4번부터 9번까지의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구 1번 소유권보존 신탁 및 금지사항등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 반면 을구 1번 임차권등기도 경매 후 소멸 대상으로 표시되어 있으므로, 확약에 따른 말소 절차가 실제로 연동되는지를 입찰 전 원본 서류로 확인하는 것이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약은 황예린에게만 적용
| 임차인 | 점유/전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황예린 | 주거 (임차권등기) · 2021.12.08 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 0원(확약) |
| 박철수 | 2109호 · 2024.05.28 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 0원 |
박철수는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고 보증금은 미상입니다. 황예린의 확약은 황예린에게만 적용되며 다른 임차인에게 자동 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 1. 임차인 황예린 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,494,480원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,747,240원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,747,240원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당상 황예린 보증금은 51,567,440원이 배당되고 부족분은 68,432,560원입니다. 다만 2026.05.21.자 인수조건변경확약에 따라 황예린은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 위 부족분은 확약상 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌역(경의중앙선) 남측 인근의 천년가골든뷰에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·상가 등이 소재하는 주상혼용지대로 주변여건은 무난합니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 금촌역이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도·이용상태. 오피스텔로 분류되며 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 관리상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하2층/지상26층 중 제21층 제비동 2109호이며 사용승인일은 2021.07.06입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며, 소로2류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 최근 유찰이 5회 누적된 물건으로, 오피스텔이라는 용도 특성과 함께 실제 수요층과 처분 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황예린 확약 원본 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 문구대로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용되는지 확인하세요.
- 박철수 보증금 확인. 전입일은 2024.05.28.로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 유찰 회차 점검. 현재 5회 유찰 상태이며 6회·7회 유찰 시 최저매각가가 각각 42,336,000원·33,868,800원으로 내려갑니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 황예린에게 51,567,440원이 배당되고 68,432,560원이 부족한 구조이며, 이 부족분은 확약상 매수인에게 실질 인수되지 않습니다.
- 임대수요 확인. 도시형생활주택(원룸형) 이용 물건이므로 금촌역 인근 실제 임대수요와 공실 가능성을 입찰 판단에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 유찰은 이유가 있다”
이 물건의 가장 중요한 포인트는 황예린의 확약입니다. 보증금 120,000,000원과 대항력·우선변제권이 존재하지만, 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 인수조건변경확약으로 확약 대상의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 최저가 52,920,000원만을 보고 보증금 120,000,000원을 그대로 인수하는 물건으로 해석해서는 안 됩니다.
다만 박철수의 보증금 미상 사항이 남아 있고, 시장 실거래 비교자료도 없으며, 무엇보다 5회 유찰이 진행된 물건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 낮다는 점보다, 확약 범위를 정확히 적용한 뒤 잔여 임차관계와 실제 수요를 확인하는 것입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 환금성과 실수요 판단은 별도의 검증이 필요합니다.
