창원지방법원 2025타경576. 거창읍 대동리 제일주택 2층 202호에 관한 강제경매입니다. 등기부의 현재 소유관계는 오용출 1/2, 정성호 1/2이고, 이번 경매개시결정은 명확히 “오용출 지분”에 내려져 있습니다. 즉 낙찰자가 취득하는 것은 독립된 202호 전체가 아니라 정성호와 함께 보유하게 되는 공유지분입니다. 감정평가에서도 “지분에 대한 감정평가건”이라고 기재돼 있어, 일반적인 단독소유 주택 경매와는 출발점이 다릅니다.
권리 순서만 보면 말소기준은 2023년 7월 18일 설정된 거창사과원예농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 그 뒤 오용출 지분에 붙은 우리카드 가압류, 국세 압류, 케이비국민카드 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당이 부족하더라도 그 부족액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 대동리 679-5, 683-13 제일주택 · 도로명 거열로2길 14-18 |
| 용도 / 위치 | 다세대 · 감정 이용상태 공동주택(연립주택) · 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호 |
| 현재 소유관계 | 오용출 2분의 1 · 정성호 2분의 1 |
| 경매 대상 | 오용출 소유 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 34,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임순자 / 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 핵심은 지분 자체
2022년 12월 22일 오용출 소유권 중 2분의 1이 정성호에게 증여돼 현재 공유관계가 형성됐습니다. 이후 2023년 7월 18일 거창사과원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 설정됐고 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다. 2024년 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 전체세대 6,000만원과 1/2 지분 3,400만원은 직접 비교 금지
동일면적 74.16㎡ 실거래는 2건 확인됩니다. 2022년 3월 3층이 40,000,000원, 2024년 2월 2층이 60,000,000원에 거래됐고 전체 평균은 50,000,000원입니다. 최근 12개월 기준으로 잡힌 거래는 2024년 2월의 60,000,000원 1건이며, 이전 거래 대비 최근 거래 가격은 50.0% 상승했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 74.16㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2022.03 | 74.16㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 전체 평균 | 74.16㎡ | 2건 | 50,000,000원 |
표면적으로만 보면 최저가 34,000,000원은 최근 12개월 전체세대 거래 60,000,000원의 56.7%입니다. 하지만 그 60,000,000원은 202호와 동일면적의 전체 세대 거래이고, 이번 경매는 1/2 지분만 매각됩니다. 단순히 절반으로 환산한 30,000,000원과 비교하면 신건 최저가 34,000,000원은 약 113.3%입니다. 따라서 56.7%라는 숫자만 보고 “최근 시세의 절반 가격”이라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,012,000원 |
| 1. 근저당 · 거창사과원예농업협동조합 | 36,000,000원 | 32,988,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 61,998,444원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,374,236원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 임순자 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 108,372,680원 중 예상배당은 32,988,000원이며 미배당은 75,384,680원입니다. 다만 배당부족액과 매수인 인수액은 별개로, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 숫자는 내려가지만
| 회차 | 최저가격 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 34,000,000원 | 0원 | 75,384,680원 |
| 1회 유찰 · 80% | 27,200,000원 | 0원 | 82,062,280원 |
| 2회 유찰 · 64% | 21,760,000원 | 0원 | 87,404,360원 |
최신 전체세대 거래 60,000,000원의 단순 1/2 환산액인 30,000,000원을 기준으로만 보면 현재 34,000,000원은 그보다 높고, 1회 유찰 시 27,200,000원부터 아래로 내려갑니다. 다만 이것은 어디까지나 전체 소유권 가격을 기계적으로 절반 환산한 비교입니다. 공유지분은 독립된 세대 전체보다 환금성과 사용·처분 구조가 불리할 수 있어, “30,000,000원 아래면 무조건 싸다”는 판단도 성립하지 않습니다.
⑤ 공유자우선매수 — 외부 응찰자의 핵심 변수
현재 정성호가 1/2 지분을 보유하고 있으므로, 외부 입찰자는 권리 소멸 여부만 볼 것이 아니라 공유자와 경쟁하는 지분경매라는 점까지 입찰 확률과 전략에 반영해야 합니다. 이는 전세사기피해자 우선매수권과는 다른 유형이지만, 외부 최고가매수신고인의 실제 취득 여부를 흔들 수 있는 중요한 절차 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거창읍 대동리 북부사거리 북동측 인근이며, 주위는 연립주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 7m, 동측 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 2필 일단의 사다리형 평지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 299,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·연식. 실거래 자료상 제일주택가동은 총 6세대, 사용승인일은 1987.09.30입니다. 거래 표본도 2건으로 적어 환금성 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전체 매각으로 착각하지 않기. 핵심은 오용출 지분 2분의 1만 취득한다는 점입니다. 세대 전체를 단독으로 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유자우선매수 확인. 공유자 우선매수청구권 행사는 1회로 기재돼 있으므로 입찰 당일 행사 여부와 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 단위 맞추기. 34,000,000원 지분 가격과 60,000,000원 전체세대 실거래를 그대로 나눠 “56.7% 할인”으로 판단하면 안 됩니다.
- 공유 상태의 출구전략. 취득 후에도 정성호와 공유관계가 이어지는 구조이므로 사용·처분·매각 가능성을 일반 단독소유 주택과 다르게 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 지분”보다 중요한 것은 소유권의 범위
이 사건은 등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원이라 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 이것을 “권리가 깨끗한 202호를 3,400만원에 사는 경매”로 해석하면 완전히 다른 결론에 도달합니다.
이번 경매 대상은 오용출의 1/2 지분입니다. 최신 전체세대 실거래 60,000,000원을 단순히 절반 환산하면 30,000,000원인데 현재 최저가는 34,000,000원입니다. 게다가 남은 1/2 공유자가 있고, 공유자우선매수청구권 행사 기회도 있으며, 임대관계는 미상입니다. 후순위 권리는 소멸하지만 지분 리스크는 소멸하지 않습니다. 따라서 신건에서는 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵고, 입찰 여부보다 먼저 “공유지분을 취득한 뒤 어떻게 사용할지·어떻게 처분할지”가 정리돼 있어야 하는 물건입니다.
