창원지방법원 2025타경589. 거창읍 대동리 126-48 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정요항표에는 공부상 용도가 단독주택 및 제1종근린생활시설(소매점)으로 되어 있으나 현재는 단독주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이고, 토지는 214.0㎡의 대지입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
등기 권리의 기준점은 2015년 설정된 신원농업협동조합의 채권최고액 195,000,000원 근저당입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 이미 말소됐고, 이후 김문락·김태은·경남신용보증재단·안의농업협동조합의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경589 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 대동리 126-48 · 경상남도 거창군 거창읍 동동5길 14-3 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 및 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 단독주택 |
| 토지 | 대 · 214.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 외벽 목재패널 및 사이딩마감 등 · 샷시창호 |
| 소유자 | 장희숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 226,614,500원 / 226,614,500원 (신건) |
| 청구금액 | 157,811,357원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 효력을 기준으로 보면 말소기준은 2015.04.20 신원농업협동조합 근저당권 195,000,000원입니다. 2022년 이후의 김문락·김태은·경남신용보증재단·안의농업협동조합 가압류와 2025.10.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 등기 분석상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 가정된 매수인 인수금액도 0원입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 채권 미배당은 빠르게 커진다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 226,614,500원입니다. 이 가격을 전제로 한 채권 미배당액은 67,705,962원입니다. 1회 유찰 시 매각가 181,291,600원에서 미배당은 112,394,341원, 2회 유찰 시 매각가 145,033,280원에서 미배당은 148,145,045원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 226,614,500원 | 222,641,897원 | 67,705,962원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 181,291,600원 | 177,953,518원 | 112,394,341원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 145,033,280원 | 142,202,814원 | 148,145,045원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 측 미배당이 늘어나지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 채권자의 배당 부족 자체를 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다. 반대로 현재 가격이 시장가 대비 높은지 낮은지는 이 배당표만으로 판단하지 않는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,614,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,972,603원 |
| 2. 근저당 · 신원농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김문락 | 25,833,060원 | 25,833,060원 |
| 4. 가압류 · 김태은 | 43,529,000원 | 1,808,837원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 21,886,694원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 안의농업협동조합 | 4,099,105원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 290,347,859원 중 배당액은 222,641,897원, 미배당은 67,705,962원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 3,972,603원으로 반영되어 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거창중학교 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설과 소규모공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대지 214.0㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 463,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 조례로정한지역에 해당합니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 외벽은 목재패널 및 사이딩마감 등이며 제반 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 점유자 확인을 통해 소유자 점유인지 임차 점유인지 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물(1-1~2)이 포함되는 조건이므로 매각대상 범위를 원본 명세서와 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 단독주택 및 제1종근린생활시설(소매점), 현황 단독주택이라는 이용 상태를 실제 활용계획과 맞춰 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2015.04.20 신원농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 배당관계 확인. 현재 가정에서는 채권총액 290,347,859원 중 67,705,962원이 미배당이므로 실제 채권신고와 배당순위를 원본으로 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 감정가만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 현장 상태와 주변 거래가격을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원, 현황 확인은 필수”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015년 신원농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 가정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 단순한 권리표만 보고 끝내기 어렵습니다. 공부상 단독주택 및 제1종근린생활시설과 현황 단독주택 사이의 이용상태를 확인해야 하고, 무엇보다 임대관계가 미상입니다.
따라서 결론은 “등기 권리는 양호하지만 점유·현황 검증이 선행돼야 하는 신건”입니다. 감정가와 최저가가 동일한 226,614,500원인 현재 회차에서 가격 메리트를 단정하기보다, 일괄매각 범위·실제 점유·건물 이용상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
