창원지방법원 2025타경593. 경상남도 합천군 대병면 성리 1132-1 소재 부동산으로, 표시 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 기호(2-가) 1층 창고·2층 주택, 기호(2-나) 관리사입니다. 토지는 483.0㎡, 지목은 대이며 생산관리지역에 속합니다. 현재 소유관계는 강미영·강미화·강법진이 각 3분의 1 지분을 가진 공유 구조입니다.
권리관계의 중심은 2024.09.27 설정된 합천호농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 35,100,000원이며, 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있습니다. 이후 2025.11.25 합천호농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경593 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 대병면 성리 1132-1 · 경상남도 합천군 대병면 황계폭포로 148-73 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2-가) 창고(1층), 주택(2층) · 기호(2-나) 관리사 |
| 토지 | 483.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유자 | 강미영 3분의 1 · 강미화 3분의 1 · 강법진 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 75,122,300원 / 75,122,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 합천호농업협동조합 / 27,360,757원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
1999.01.15 대병농업협동조합의 근저당권 30,000,000원이 있었으나 2003.02.24 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.09.27 합천호농업협동조합 근저당권 35,100,000원입니다. 해당 근저당권은 토지 성리 1132-1을 공동담보로 두고 있으며, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 시나리오 — 시세 단정 대신 회차별 구조를 본다
실거래 비교자료가 확인되지 않아 최저가 75,122,300원이 현지 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 주거나, 유찰 가격만 보고 ‘싸다’고 평가하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 75,122,300원 | 35,100,000원 | 38,270,099원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 60,097,840원 | 35,100,000원 | 23,516,079원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 48,078,272원 | 35,100,000원 | 11,712,863원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 합천호농업협동조합 근저당권 35,100,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 유찰이 발생해도 근저당 미배당분이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,122,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,752,201원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 합천호농업협동조합 | 35,100,000원 | 35,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,270,099원 |
현재 회차 예상배당에서는 근저당권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 38,270,099원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 상조항마을회관 북동측 인근이며, 주변은 농경지와 자연림 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 접근 가능한 도로의 폭과 포장상태를 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호(2-가)는 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 1층 창고·2층 주택이며 사용승인일은 1999.01.05입니다. 기호(2-나)는 블럭조 스레트지붕 단층 관리사로 1996.08.23 준공입니다.
- 설비. 기호(2-가) 2층에는 위생설비·급배수설비·보일러 난방설비가 있고, 1층과 기호(2-나)는 별도 설비내역이 없는 상태입니다.
- 토지. 483.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 48,500원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 농업진흥구역·영농여건불리농지·준보전산지·농림지역은 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2024.09.27 합천호농업협동조합 근저당권은 성리 1132-1 토지를 공동담보로 기재하고 있으므로 매각 범위와 담보관계를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 강미영·강미화·강법진이 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있으므로 매각대상 전체 범위와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 혼합 이용상태 확인. 창고·주택·관리사가 함께 있는 구조이므로 실제 이용상태, 건물 상태와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 토지·주택·창고 거래와 개별 물건 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 매력은 별개의 문제”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2024.09.27 합천호농업협동조합 근저당권 35,100,000원이 말소기준이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 75,122,300원의 신건이며, 1회 유찰 시 60,097,840원, 2회 유찰 시 48,078,272원 시나리오에서도 근저당 미배당액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 단일 주거용 부동산으로만 볼 수 없습니다. 감정 이용상태가 창고·주택·관리사로 구성되고 토지는 생산관리지역이며, 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 유리하다는 판단은 할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격·점유·활용성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
