의정부지방법원 2025타경64575. 경기도 파주시 동패동 2021-1 소재 부동산입니다. 경매 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 1층 1가구, 2층 2가구, 3층 2가구로 구성된 단독주택(다가구주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 3층이며 토지면적은 264.0㎡입니다.

이 사건의 특징은 감정가 대비 극단적으로 낮아진 최저매각가와, 그 가격만으로는 해결되지 않는 임차보증금 인수 위험입니다. 임차권등기가 있는 장현주·최영현·이정석의 보증금은 각각 230,000,000원, 280,000,000원, 160,000,000원입니다. 여기에 오상훈과 박두용의 보증금은 확인되지 않았습니다.

주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청했으며, 청구금액은 230,000,000원입니다. 그러나 신청채권자의 청구금액과 매수인이 실제 부담할 임차보증금은 서로 다른 문제입니다. 경매대금 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인들이 핵심

현재 권리분석의 말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.12. 파주시 압류입니다. 과거 김포파주인삼농업협동조합 근저당권은 이미 말소되어 있으며, 일부 국세·건강보험 관련 압류도 등기부상 말소되었습니다.

문제는 주요 임차인들의 전입일이 말소기준일보다 앞선다는 점입니다. 특히 임차권등기 3건은 매각물건명세서에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 권리로 명시되어 있습니다.

실제 임차인 5명 — 보증기관 승계 신고는 별도 구분

확인되는 실제 임차인은 오상훈·박두용·장현주·최영현·이정석, 총 5명입니다. 별도로 기재된 시보증은 오상훈 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 새로운 임차인이 아니며, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

오상훈은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 및 실제 점유관계 확인이 필요하므로 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 시보증은 별도 실제 임차인 수 및 보증금 합계에서 제외했습니다.

② 실질취득 분석 — 유찰되어도 인수보증금이 따라온다

현재 최저매각가는 109,649,000원으로 감정가의 8.24%입니다. 그러나 장현주의 보증금 230,000,000원은 최저매각가보다 큽니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 107,313,914원이 장현주에게 배당되고, 잔여 보증금 122,686,086원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다.

회차별 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가

합산 부담은 각 회차 매각가와 장현주에 관한 인수 예상액을 단순 합산한 값입니다. 집행비용 추정치 변화로 보증금 230,000,000원과 소폭 차이가 발생합니다. 최영현·이정석 및 보증금 미상 임차인의 추가 인수액은 포함하지 않은 부분 시뮬레이션입니다.

표에서 중요한 부분은 최저가가 109,649,000원 → 76,754,300원 → 53,728,010원으로 내려가는 동안 장현주에 관한 예상 인수액은 122,686,086원 → 155,027,277원 → 177,639,094원으로 올라간다는 사실입니다.

따라서 낙찰가가 낮아지는 것만으로 총 취득 부담이 비례하여 줄어들지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금이 매수인에게 이전되는 구조에서는 실질취득 부담이 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건은 다른 임차인의 추가 인수 위험까지 존재하므로 위 표의 합산 부담만으로 입찰 가능 가격을 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,649,000원 가정)

다음은 현재 회차의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 장현주에게 잔액을 배당하는 가정으로, 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청채권에 대한 배당은 발생하지 않는 구조입니다. 다른 대항력 임차인들의 실제 배당순위와 보증금 인수액까지 확정한 최종 배당표는 아닙니다.

집행비용 2,335,086원은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 장현주의 미배당액은 122,686,086원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되었으며, 다른 임차인들의 배당순위에 따라 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 파주시 동패동 소재 동패고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독·다가구주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트 및 공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량의 주정차 및 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 3층 단독주택으로, 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 급·배수, 전기, 위생 및 난방설비를 갖춘 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 면적 264.0㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,280,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 허가 필요 여부와 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 다가구주택 형태의 부동산은 개별 아파트처럼 단일 호실의 매매가격만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 토지·건물 가치뿐 아니라 전체 임대차와 보증금 반환채무를 함께 검토해야 합니다. 7회 유찰 이력도 가격 및 권리 위험을 신중하게 검토해야 하는 요인입니다.

⑤ 입찰 전 체크리스트

• 장현주 인수액 확인. 현재 배당 시뮬레이션의 122,686,086원이 실제 배당순위 및 매각대금 배분에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 최영현 보증금. 을구 4번 임차권등기, 보증금 280,000,000원에 대한 우선변제와 미배당 인수 가능성을 별도로 분석해야 합니다.
• 이정석 보증금. 을구 5번 임차권등기, 보증금 160,000,000원에 대해 1차·2차 계약의 내용과 확정일자 차이를 검토해야 합니다.
• 오상훈 점유·보증금. 201호 전입일은 2018.11.12이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유, 계약관계 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 박두용 보증금. 202호는 전입과 확정일자가 기재되어 있고 배당요구도 했으므로 정확한 임대차보증금과 미회수액을 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 구분. 시보증의 신고는 오상훈 보증금에 대한 대위·승계로 기재되어 있습니다. 별도 임차인으로 중복 합산하지 않되 실제 승계 범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 장현주에게 매각대금 잔액을 배당하는 예시 외에 다른 선순위 임차인들의 권리와 조세채권 등이 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상 건물과 토지, 제시외 건물의 범위를 현장 및 감정평가서 도면으로 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역 및 토지거래허가구역 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 실질취득가 기준 입찰. 최저매각가만으로 투자수익을 계산하지 말고 낙찰가, 인수보증금, 취득 관련 비용 및 명도 비용을 합산해야 합니다.
• 현황조사와 명세서 대조. 실제 점유자가 누구인지, 전입세대와 임차권등기 대상 호실이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.10억 ≠ 실제 취득가 1.10억”

이 사건은 겉으로 보면 감정가 1,331,429,800원짜리 부동산이 109,649,000원까지 내려온 매력적인 경매물건처럼 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가 자체가 아니라 최종적으로 매수인이 부담하는 총액입니다.

장현주 보증금만 고려해도 낙찰가와 예상 인수액의 합계는 232,335,086원입니다. 이는 보증금 230,000,000원 수준에 가까운 금액으로, 유찰이 반복되어도 실질취득 부담이 같은 비율로 내려가지 않는 이유입니다.

더 중요한 것은 이 금액이 전체 위험을 반영하지 않는다는 점입니다. 최영현 280,000,000원, 이정석 160,000,000원의 임차보증금 역시 전액 변제되지 않으면 매수인 인수 가능성이 있고, 오상훈·박두용의 보증금은 확인되지 않았습니다. 매수인 인수 총액을 정확히 확정하기 전에는 낙찰가가 아무리 낮아 보여도 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

현재 시세에 대한 거래 비교도 확정되지 않은 상태입니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없으며, 권리분석의 핵심은 5명의 임차관계와 미배당 보증금 인수 범위를 확인하는 것입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 정밀 확인입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 실제로 얼마의 보증금 반환채무를 떠안게 되는지에 있습니다.