의정부지방법원 2025타경64575. 파주시 동패동 2021-1, 동패로8번길 41의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 이용상태는 단독주택(다가구주택)으로 1층 1가구, 2층 2가구, 3층 2가구로 이용 중입니다. 토지면적은 264.0㎡입니다.
감정가 1,331,429,800원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 223,774,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 등기와 점유관계를 보면 2018~2021년에 전입한 임차인들이 2023.01.12 말소기준보다 앞섭니다. 특히 매각물건명세서가 임차권등기 3건의 잔액 인수 가능성을 직접 명시하고 있어, 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64575 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 2021-1 · 경기도 파주시 동패로8번길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) · 1층 1가구, 2층 2가구, 3층 2가구 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 이연희 (단독소유) |
| 토지 | 264.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,280,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,331,429,800원 / 223,774,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2023.01.12 파주시 압류입니다. 그보다 앞서 오상훈은 2018.11.12, 박두용은 2018.11.15, 이정석은 2019.03.07, 장현주는 2021.04.16, 최영현은 2021.08.18 전입했습니다. 따라서 뒤에 설정된 권리가 매각으로 소멸한다고 해서 임차인 위험까지 사라지는 구조가 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계 1건
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오상훈 | 201호 | 2018.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 보증금 미상 |
| 박두용 | 202호 | 2018.11.15 | 미상 | 대항력 있음 | 가능 확정 2018.10.30 | 잔액 가능 금액 미상 |
| 장현주 | 302호 · 62.48㎡ | 2021.04.16 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 확정 2021.03.29 | 미배당 인수 |
| 최영현 | 101호 · 97.87㎡ | 2021.08.18 | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 확정 2021.08.02 | 미배당 인수 |
| 이정석 | 301호 · 약 60.77㎡ | 2019.03.07 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 확정 2019.02.01 | 미배당 인수 |
| 시보증 | 오상훈 보증금 승계 | 2021.04.16 | 별도 합산 안 함 | 승계 | 승계 | 보증기관 오상훈 중복신고 |
시보증은 실제 별도 임차인이 아니라 오상훈 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 별도로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 5명입니다.
② 가격보다 실질취득 — 최저가 2.24억만 보면 안 된다
현재 배당가정에서는 매각대금 223,774,000원에서 집행비용 3,932,836원을 먼저 제외한 뒤 장현주에게 219,841,164원이 배당됩니다. 장현주의 보증금 230,000,000원 중 10,158,836원이 부족해 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
따라서 장현주 한 명만 반영해도 현재 회차의 매수인 실질취득은 223,774,000원 + 10,158,836원 = 233,932,836원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어, 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 특성이 나타납니다.
| 회차 | 매각가 | 장현주 미배당 인수 | 장현주만 반영한 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 223,774,000원 | 10,158,836원 | 233,932,836원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 11.76% | 156,641,800원 | 76,351,185원 | 232,992,985원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 109,649,260원 | 122,685,830원 | 232,335,090원 |
③ 예상배당표 (매각가 223,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,932,836원 |
| 1. 임차인 장현주 보증금 | 230,000,000원 | 219,841,164원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 장현주 보증금의 부족분은 10,158,836원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원과 신청채권 230,000,000원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동패고등학교 남서측 인근. 주변은 단독·다가구주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트, 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 주정차 및 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 1층 1가구, 2층 2가구, 3층 2가구가 이용 중입니다.
- 토지. 264.0㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,280,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하고 소로2류에 접합니다. 감정자료에는 2025.8.26~26.8.25 기간의 토지거래계약 허가구역 표기가 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본적인 급·배수, 전기, 위생, 난방설비를 갖춘 것으로 탐문됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액부터 확정. 오상훈·박두용의 보증금이 확인되지 않은 상태라 전체 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 임차권등기 3건의 실제 배당액 확인. 장현주 230,000,000원, 최영현 280,000,000원, 이정석 160,000,000원은 미배당 잔액 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
- 장현주 10,158,836원만 보고 판단 금지. 이 금액은 현재 제공된 배당표가 반영한 한 임차인의 부족분일 뿐, 전체 매수인 인수액이 아닙니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 오상훈 보증금의 대위·승계 신고로 별도 임차보증금이 아닙니다.
- 5회 유찰 자체를 가격 메리트로 보지 말 것. 실거래 비교자료가 없고 인수위험이 큰 사건이므로 감정가 대비 할인율보다 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 건물과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 점유·명도 구조 확인. 다가구 5가구 이용 상태와 임차인별 점유 부분을 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당순위 및 임차보증금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81% 낙찰가”가 아니라 “미배당 보증금”을 봐야 한다
겉으로 보면 감정가 1,331,429,800원이 223,774,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율과 반대 방향입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인이 5명이고, 그중 장현주·최영현·이정석의 임차권등기 3건은 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시했습니다.
현재 배당표만 적용해도 장현주 부족분 10,158,836원이 발생해 장현주만 반영한 실질취득액이 233,932,836원입니다. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 장현주의 인수액은 각각 76,351,185원, 122,685,830원으로 커져 실질취득액은 계속 230,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 최영현·이정석의 미배당분과 보증금 미상 임차인까지 별도 검토해야 합니다.
따라서 이 사건은 “많이 유찰돼 싸진 물건”이 아니라, “낙찰가와 별개로 임차보증금 승계가 실질가격을 결정하는 물건”입니다. 전체 보증금과 실제 배당액이 확정되기 전에는 최저가만으로 응찰가치를 평가할 수 없습니다.
