의정부지방법원 2025타경64602. 고양시 일산동구 성석동 명진쉐르빌 제2동 301호, 전용 54.02㎡ 다세대주택입니다. 권리구조의 핵심은 2024년 2월 등기된 배정호의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 10월 22일, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 11월 22일이며, 보증금은 165,000,000원입니다. 이 날짜들은 말소기준인 2024년 4월 9일 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 배정호는 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권자입니다.
확약이 없다면 최저가가 76,930,000원으로 내려가도 배정호의 미배당 보증금이 늘어날 뿐이어서, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 단순히 “감정가의 49%”만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건은 주택도시보증공사가 2026년 4월 8일 확약서를 제출했다는 점 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1227-181 명진쉐르빌 제2동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로620번길 52-32 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 54.02㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2014.08.25 |
| 소유자 | 김소배 (2021.12.24. 매매, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,344,371원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 확약이 결론을 바꾼다
2019년 수협은행 근저당권 149,500,000원은 2021년 11월 22일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024년 4월 9일 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 고양시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 배정호의 임차권입니다. 배정호는 보증금 165,000,000원, 전입·점유 2021년 11월 22일, 확정일자 2021년 10월 22일로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 원칙대로라면 배당으로 받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 / 점유부분 | 보증금·주요 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 배정호 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 보증금 165,000,000원 계약·확정 2021.10.22 전입·점유 2021.11.22 배당요구 2024.02.29 | 대항력 있음 말소기준보다 선순위 | 우선변제 있음 확정일자·배당요구 | 실질 0원* HUG 확약서 제출 |
| 방해광 점유부분·용도 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 보증금·확정일자 미확인 | 위험 미확정 확약 적용 대상 아님 |
* 배정호 부분의 실질 인수 0원은 2026.04.08 확약서의 이행과 임차권등기 말소를 전제로 합니다. 방해광의 미확인 보증금이나 대항력 있는 권리가 확인되면 별도의 인수 또는 명도 위험이 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 있으나 하락 추세다
명진쉐르빌 1동·2동은 총 18세대이며, 면적이 유사한 실거래는 4건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 140,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024년 3월 110,000,000원이고 최근 12개월 평균도 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 51.49㎡ | 3층 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 54.58㎡ | 2층 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 54.02㎡ | 3층 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 54.58㎡ | 4층 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
현재 최저가 76,930,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원의 69.9%입니다. 배정호 확약이 확실히 이행되고 방해광에게 인수할 권리가 없다면 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다.
특히 확약을 무시하면 결론은 완전히 반대입니다. 보증금 165,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없을 때는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정됩니다. 이 경우 최저가 69.9%라는 숫자는 실질적인 가격 메리트가 아닙니다.
④ 예상배당과 실질취득 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 | - |
| 1. 임차인 배정호 보증금 | 165,000,000원 | 75,145,260원 | 89,854,740원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 180,344,371원 | 0원 | 180,344,371원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당계산 원칙만 적용하면 배정호의 미배당 보증금 89,854,740원이 매수인 인수액입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 배정호와 관련한 실질 인수액은 0원*입니다. 이에 따라 배정호 부분만 놓고 본 실질취득 기준은 현재 최저매각가 76,930,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 없을 때 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 76,930,000원 | 89,854,740원 | 배정호 인수 실질 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 53,851,000원 | 112,518,318원 | 배정호 인수 실질 0원* |
| 4회 유찰 시(24%) | 37,695,700원 | 128,382,823원 | 배정호 인수 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석삼거리 북동측 인근으로 다세대주택과 단독주택이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3m 내외 도로와 접합니다.
- 건물. 2014.08.25 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감이고 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 646,100원/㎡이며 토지는 평탄한 세로장방형의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택이고 최근 12개월 실거래 표본이 1건에 불과합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰 실적은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.08 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 잔존채권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의를 원문으로 확인해야 합니다.
- 방해광 조사. 전입세대열람, 주민등록일, 점유 시작일, 임대차계약서, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 동일성 대조. 공부상 2동과 현황상 2-1동의 출입구·호수·전유부분이 매각 대상과 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 49%보다 최신 거래 110,000,000원과 최근 추세 -27.0%를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 명도 상태. 배정호와 방해광의 실제 점유 여부, 열쇠 인도 가능성, 인도명령 또는 명도협의 필요성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 실제 배당에서 우선할 조세채권의 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 공백까지 지우지는 않는다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 165,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 76,930,000원을 압도하는 전형적인 인수형 물건입니다. 확약이 없다면 유찰될수록 매수인 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 수준에 고정되므로 감정가 49%라는 할인율은 의미가 없습니다.
그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권 말소 동의를 확약하면서 배정호 부분의 인수는 실질 0원*으로 바뀌었습니다. 이 전제 아래에서는 최저가가 최신 실거래 110,000,000원의 69.9%여서 가격 여지가 있습니다.
최종 걸림돌은 방해광입니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 확약 적용 대상도 아닙니다. 공부상 2동과 현황상 2-1동의 표시 차이, 최근 거래 추세 -27.0%, 소규모 단지의 낮은 거래 빈도도 함께 고려해야 합니다. 결론은 “배정호 권리는 확약으로 해소, 가격은 매력적일 수 있으나 미상 점유자 확인 전에는 조건부”입니다.
