창원지방법원 2025타경10343. 거창읍 대평리 ‘해광’ 5층 501호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 140,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 최효길이고, 2021.08.05 매매가 139,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이며 임차인도 없습니다.
다만 이번 물건에서 경계할 부분은 가격입니다. 해광의 최근 12개월 실거래는 2026.01 전용 84.87㎡ 4층 108,000,000원, 2026.03 전용 79.48㎡ 7층 100,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 104,000,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 이 최근 평균보다 높은 134.6% 수준입니다. 전체 9건 평균 123,222,222원만 놓고 봐도 최저가는 113.6%이며, 최근 거래 추세는 이전보다 19.2% 하락했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10343 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 대평리 1496-1 해광 5층 501호 · 도로명 경상남도 거창군 거창읍 창동로 93 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.87㎡ · 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 최효길 (2021.08.05 매매 · 거래가액 139,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 경매 신청 / 청구 | 한국주택금융공사 / 93,726,435원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2024.07.03 접수된 현대카드 주식회사의 가압류 7,009,315원으로 산정되어 있고, 이후 신한카드·KB국민카드·현대캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
등기 흐름에는 2021.08.05 국민은행 근저당권 채권최고액 96,250,000원이 있고, 2024.10.17 그 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 내역이 있습니다. 이후 2025.10.20 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 최종 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 더 중요하다
해광은 총 21세대, 사용승인일은 2007.07.11입니다. 확인된 실거래는 9건이며 전체 평균은 123,222,222원입니다. 그러나 과거 139,000,000원·148,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 104,000,000원, 최신 거래는 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 79.48㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2024.02 | 84.87㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2023.07 | 79.48㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2023.03 | 79.48㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2021.08 | 84.87㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2021.06 | 84.16㎡ | 7 | 148,000,000원 |
| 2021.06 | 84.16㎡ | 7 | 148,000,000원 |
| 2021.06 | 79.48㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 104,000,000원 |
현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 104,000,000원의 134.6%입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 더구나 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 -19.2% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 123,222,222원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없고, 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 볼 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,009,315원 | 7,009,315원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,212,300원 | 11,212,300원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 16,430,827원 | 16,430,827원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 10,315,292원 | 10,315,292원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,272,266원 |
매각가 140,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액 44,967,734원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 92,272,266원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거창버스터미널 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스터미널이 소재해 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 건물 동측으로 4차선 아스콘포장도로, 북측으로 노폭 약 3m 내외 아스콘포장도로가 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 공시지가는 874,200원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2007.07.11입니다. 위생·급배수·보일러 난방·승강기·소화전·화재발신설비가 있습니다.
- 환금성. 총 21세대이고 확인된 실거래는 9건입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 최근 거래 추세는 이전보다 -19.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 104,000,000원의 134.6%입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 -19.2% 낮습니다. 전체 실거래 평균 123,222,222원보다 최근 104,000,000원과 최신 100,000,000원을 우선해서 보세요.
- 유찰 시 가격. 1회 유찰 시 매각가 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원으로 계산되어 있으며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고 외부관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 고려해 평가됐습니다.
- 권리 원본 대조. 2024.07.03 가압류가 말소기준으로 산정되어 있고 2024.10.17 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 내역도 있으므로 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 비싸다”
이 물건은 매수인 인수액이 0원이고 임차인도 없어 권리 부담은 낮습니다. 그러나 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 104,000,000원의 134.6%입니다. 최신 거래는 100,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -19.2% 하락했습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액 140,000,000원을 최근 시세와 비교하면 가격 메리트가 없는 신건으로 보는 것이 일관됩니다. 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원 시나리오에서도 인수액은 0원으로 계산됩니다. 결론은 권리는 양호하지만, 신건 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
