창원지방법원 2025타경10356. 경상남도 함양군 지곡면 공배리 767-1의 단독주택과 토지입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 27,296,000원으로 동일한 신건이며, 매각기일은 2026.08.21입니다. 말소기준권리는 2015.06.05 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 6,000,000원입니다. 그 뒤 같은 농협은행의 근저당권 4,800,000원, 8,400,000원이 추가됐고, 경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸합니다.
등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않고 예상배당에서도 매수인 인수 0원입니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상이며, 현황상 토지 경계가 불명확합니다. 따라서 이 물건은 등기 순위 자체보다 현장 점유와 실제 경계 확인이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10356 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 지곡면 공배리 767-1 · 경상남도 함양군 지곡면 부야길 25-10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 268㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 허공수 |
| 감정가 / 최저가 | 27,296,000원 / 27,296,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 9,341,293원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고는 없습니다. 말소기준은 2015.06.05 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 설정된 농협은행 근저당권 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.05 케이비국민카드 가압류 18,620,890원은 2024.05.21 해제로 이미 말소됐습니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 물건 자체 확인이 우선
현재 최저매각가는 감정가와 같은 27,296,000원입니다. 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 주변 거래 대비 낮은지 높은지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다 토지 경계, 건물 현황, 접근조건을 직접 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 편이 적절합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 27,296,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 21,836,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 17,469,440원 | 2,445,010원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서는 채권 미배당이 2,445,010원 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 891,328원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 4,800,000원 | 4,800,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 8,400,000원 | 8,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,204,672원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 기준 근저당권 3건이 모두 배당되고 소유자에게 7,204,672원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함양군 지곡면 공배리 부야마을회관 서측 인근이며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상토지 인근까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 단독주택으로 이용중이며, 건물은 목조 스레트지붕 단층 구조로 외벽은 몰탈위페인팅 마감 등, 창호는 알미늄샷시창호입니다.
- 설비. 제반 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 268㎡의 대지로 계획관리지역, 평지, 부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 35,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록 건물은 공부상 목조 기와지붕으로 되어 있으나 현황은 목조 강판지붕입니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접토지와 지적경계가 불명확하므로 정확한 경계를 확인하려면 측량이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·형태·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 대조. 건물 지붕은 공부상 목조 기와지붕, 현황은 목조 강판지붕으로 기재되어 있으므로 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이므로 현재 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물 현황과 접근조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 경계와 현황
이 사건은 말소기준인 농협은행 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 단독주택과 토지를 함께 취득하는 물건이고, 인접토지와의 경계가 불명확해 측량이 필요합니다. 여기에 제시외 건물 포함, 공부상 지붕과 현황 지붕의 차이, 임대관계 미상까지 확인해야 합니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가 27,296,000원의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 입찰 결정은 현장·경계 확인 뒤에 내려야 하는 물건입니다.
