의정부지방법원 2025타경64856. 고양시 일산동구 사리현동 동문아파트 202동 1층 102호입니다. 감정가는 283,000,000원, 현재 최저매각가는 138,670,000원으로 4회 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 보증금 280,000,000원의 대항력 임차권입니다. 임차인 백정선은 2022.07.29. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.15.로 말소기준인 2022.10.27. 압류보다 앞섭니다. 원래대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 2026.06.10. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 백정선 임차권의 원래 미배당 계산액은 남더라도, 정확도 규칙상 매수인에게 남는 실질 인수는 0원*으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 187 동문아파트 202동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6186㎡ · 15층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 김점림 2분의 1 · 이우현 2분의 1 (2009.10.30. 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 138,670,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
말소기준은 2022.10.27. 이우현 지분 압류입니다. 이후 국세·지방세, 국민건강보험공단 등 다수의 압류와 2025.11.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 백정선의 전입일 2022.07.29.과 확정일자 2022.06.15.는 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인으로서 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백정선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.07.29. | 우선변제 有 확정 2022.06.15. · 배당요구 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 하락장 보정 후에도 최저가는 낮다
동일 면적 전용 84.62㎡의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 271,750,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 261,857,142원, 최신 거래는 2026.08. 230,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -8.3%로 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.62㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.62㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.62㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.62㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.62㎡ | 15 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.62㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 84.62㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 261,857,142원 |
확약을 반영하면 실질취득은 현재 최저매각가인 138,670,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균의 53.0%입니다. 최신 거래 230,000,000원보다도 절대금액이 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력이 전제되는 한, 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형이 아니라 실질취득 자체가 최근 거래가격보다 낮은 구조로 바뀝니다. 다만 최근 시장이 -8.3% 하락 추세라는 점은 가격 판단에서 반드시 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,741,380원 |
| 1. 임차인 백정선 보증금 | 280,000,000원 | 135,928,620원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 백정선 보증금의 미배당액은 144,071,380원입니다. 그러나 2026.06.10. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 금액을 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다.* 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽제초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택이 주를 이루며, 초등학교·체육시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공트러스경사지붕 15층 건물 중 1층 102호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 토지는 계획관리지역, 공시지가 931,700원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 사리현동문디이스트2단지는 377세대, 2004.11.12. 준공입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회이며 현재 물건도 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 제출서류 원본에서 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 인수 계산을 이중으로 하지 말 것. 배당표상 미배당액 144,071,380원이 계산되지만, 확약을 반영하면 이를 실질취득에 더하지 않습니다.*
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구 금액을 원본 배당자료에서 확인해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세는 -8.3%입니다. 전체 평균 271,750,000원보다 최근 12개월 평균 261,857,142원과 최신 230,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 1층·유찰 이력 점검. 해당 호수는 1층이고 현재 4회 유찰 상태입니다. 단지 경매 평균도 3.3회 유찰이므로 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “2.8억 보증금보다 확약의 한 줄이 더 중요하다”
표면만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현 낙찰가 가정에서 144,071,380원의 미배당액이 생기는 위험한 인수형 물건입니다. 이 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 고정되는 것이 원칙입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.06.10. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 규칙상 백정선 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 138,670,000원 수준입니다.
가격도 전체 평균이 아니라 최근 흐름으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 261,857,142원, 최신 거래는 230,000,000원이며 시장 추세는 -8.3% 하락입니다. 그 하락을 감안해도 현 최저가는 최근 12개월 평균의 53.0% 수준입니다. 다만 4회 유찰, 1층, 다수 세금 압류라는 요소가 함께 있으므로 “확약 원본이 유효한지 확인한 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
* 확약 반영 전 배당 계산상 백정선 임차보증금 미배당액은 144,071,380원이나, 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
