의정부지방법원 2025타경64856. 고양시 일산동구 사리현동 동문아파트 202동 102호 아파트입니다. 소유자는 김점림·이우현 공유자이며, 등기부상 다수의 압류와 경매개시결정이 존재합니다. 핵심은 단순한 압류가 아니라 을구 임차권등기입니다.
임차인 백정선은 2022년 전입·점유, 확정일자를 갖춘 임차권자로 확인됩니다. 보증금은 2.8억이며 우선변제권 행사 구조가 확인됩니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사 관련 확약서 제출 내용이 있어, 실제 낙찰 후 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 187 동문아파트 202동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 사리현동 동문디이스트2단지 |
| 소유자 | 김점림, 이우현 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 2022.10.27 갑구 압류(국)로 판단됩니다. 이후 다수 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 을구 임차권은 별도 검토가 필요합니다. 백정선의 임차권등기는 말소기준 이전 전입·확정일자 관계로 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 검토 |
|---|---|---|---|---|
| 백정선 | 280,000,000원 | 有 | 有 | 확약 효력 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 시세보다 높다
같은 단지 동일 평형(84.62㎡) 최근 실거래 12건 기준 평균은 277,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.62㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.62㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.62㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 최근 12건 | 84.62㎡ | - | 277,583,333원 |
최저가 2.83억은 실거래 평균의 약 102%입니다. 권리 부담까지 고려하면 신건 가격에서 충분한 여유가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 임차인 백정선 보증금 | 280,000,000원 | 278,238,000원 |
| 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분 1,762,000원이 발생합니다. 다만 확약서 효력에 따라 실제 인수 관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 확약서 제출 사실과 낙찰자 기준 효력은 별도 확인 필요.
- 임차권 검토. 백정선 임차권의 대항력·우선변제권 관계를 반드시 확인.
- 가격 검토. 최저가 2.83억은 실거래 평균 2.78억보다 높음.
- 유찰 활용. 2회 유찰 후에도 가격 메리트와 인수 위험을 함께 검토.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.
맺으며 — “확약이 있다고 인수가 자동 소멸하는 것은 아니다”
이 물건의 핵심은 압류가 아니라 임차권입니다. 백정선의 보증금 2.8억은 대항력과 우선변제권 검토 대상이며, 배당 계산상 부족분이 존재합니다. 주택도시보증공사 관련 확약서 제출은 중요한 변수지만, 그 효력과 낙찰자 승계 관계가 확인되기 전까지 인수 0원으로 단정할 수 없습니다. 가격 역시 실거래 평균보다 높아 권리와 가격을 함께 검토해야 하는 C등급 물건입니다.