의정부지방법원 2025타경64686. 파주시 상지석동 607, 4층 다세대주택 내 2층 201호입니다. 사용승인일은 2019.04.17이고, 현재 등기상 소유자는 이원규입니다. 이원규는 2023.12.20 매매를 원인으로 2023.12.22 소유권을 취득했고 거래가액은 280,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 ‘선순위 임차인 인수형’으로 보이지만, 2026.07.09 제출된 확약서 때문에 결론이 달라진다는 점입니다.
임차인 박승호는 2022.02.18 임대차계약, 2022.02.21 확정일자, 2022.03.31 전입·점유개시를 갖췄고, 2024.02.05 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 제공된 말소기준은 2025.11.10 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입과 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 위험이 명확한 사건입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자의 채권양수인 자격으로 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했으므로, 박승호 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 607 2층201호 · 도로명 경기도 파주시 운정3길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 내 2층 201호 · 사용승인 2019.04.17 |
| 소유자 | 이원규 (2023.12.20 매매, 2023.12.22 소유권이전, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.11.10 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 박승호 1명입니다. 보증금은 280,000,000원이고 전입·점유개시일 2022.03.31, 확정일자 2022.02.21로 말소기준인 2025.11.10보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이며, 배당요구도 이루어졌습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 별도 실제 임차인이 아니라 임차권자의 채권양수인입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 채권양수 · 2026.07.09 잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 원래 선순위 임차보증금 인수형이므로, 확약이 없다면 단순히 최저가 168,000,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 하지만 이번 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수액이 0원이 되어 실질취득가가 168,000,000원으로 내려옵니다. 이를 데이터상 최근 실거래와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 62.32㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 2023.12 | 62.32㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 65.16㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 62.32㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 243,500,000원 |
실질취득 168,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 243,500,000원의 69.0%입니다. 최신 거래는 2024.09의 207,000,000원으로 실질취득가보다 높습니다. 반면 최근 가격 추세는 과거 구간 대비 -9.0%로 하락 방향입니다. 또한 대상면적 51.88㎡와 실거래 표본 면적 62.32㎡·65.16㎡가 일치하지 않으므로, 243,500,000원을 그대로 대상호수의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 박승호 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박승호 임차보증금의 부족분은 115,152,000원으로 잡히지만, 2026.07.09 확약으로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 운정역(경의중앙선) 동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·소규모공장 등이 소재합니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 외벽은 드라이비트 및 벽돌붙임 마감, 급·배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 511.0㎡, 지목은 대, 부정형, 북서측 도로에 접합니다. 공시지가는 624,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 실거래 표본은 4건입니다. 최신 거래는 2024.09의 207,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -9.0%입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 2026.07.09 확약서입니다. 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당 계산만 보면 현재 회차 부족분은 115,152,000원이지만, 확약을 반영하면 박승호 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 추가 유찰 시에도 같은 원칙. 5회 유찰 시 데이터상 룰상 인수액은 148,281,600원, 6회 유찰 시 174,785,280원으로 증가하지만, 같은 확약이 유효하게 적용되는 박승호 임차인에 대해서는 실질 인수 0원이라는 판단 구조가 유지됩니다.
- 시세 표본 면적 차이. 대상면적은 51.88㎡인 반면 실거래 표본은 62.32㎡·65.16㎡이므로, 243,500,000원의 최근 12개월 평균을 대상호수의 확정 시세로 직접 대입하지 않아야 합니다.
- 하락 추세와 환금성. 최근 추세 -9.0%, 4회 유찰, 평균 유찰 4.5회, 총 8세대라는 지표를 함께 반영해 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 매각가 가정에서도 115,152,000원이 미배당으로 남기 때문에, 확약이 없다면 최저가 168,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 2026.07.09 주택도시보증공사의 잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 이 때문에 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 168,000,000원으로 봅니다.
가격만 놓고 보면 실질취득가는 데이터상 최근 12개월 평균 243,500,000원의 69.0%로 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -9.0%이고, 최신 거래가 207,000,000원까지 내려왔으며, 무엇보다 대상면적과 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다. 여기에 4회 유찰·평균 유찰 4.5회·총 8세대라는 낮은 환금성 지표까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 가격 메리트와 환금성은 분리해서 보는 B급 물건으로 정리하는 것이 타당합니다.
