창원지방법원 2025타경10377. 등기부상 경상남도 합천군 대양면 정양리 598-5의 건물에는 김대석·김순석·김운옥·김찬석·김한석이 각각 5분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2025.12.11. 채권자 박춘자가 김찬석 지분에 강제경매개시결정을 등기했고, 이 권리가 현재 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다. 근저당이나 압류는 별도로 확인되지 않으며 임차인도 조사되지 않아, 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 안전성을 판단할 때는 ‘인수 0원’ 하나만 보면 부족합니다. 매각물건명세서에는 지분매각이라고 명시돼 있고, 공유자의 우선매수권 행사는 1회에 한하여 허용됩니다. 따라서 외부 입찰자는 낙찰 후 다른 공유자와 함께 권리를 보유하게 되는 구조와 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 대양면 정양리 598-5 · 경상남도 합천군 대양면 대야로 743-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 대 · 284.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 블록조 칼라강판지붕 단층 단독주택 49.59㎡ · 사용승인일 1976.01.01 |
| 공유자 | 김대석·김순석·김운옥·김찬석·김한석 · 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 16,168,740원 / 16,168,740원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박춘자 / 9,470,651원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 금전 인수보다 ‘지분’이 핵심
1993.11.29. 김창수 명의로 소유권보존이 된 뒤, 2001.10.26. 상속을 원인으로 2025.01.22. 현재의 공유자 5명에게 각 5분의 1씩 소유권이 이전됐습니다. 이후 2025.12.11. 채권자 박춘자가 김찬석 지분에 강제경매개시결정을 등기했습니다. 등기상 근저당은 없고, 현재 배당계산상 매수인이 승계하는 금액도 없습니다.
② 매각조건 — 일괄매각과 현황 차이
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1~3을 포함해 일괄매각됩니다.
- 지분매각. 공유자우선매수권 행사는 1회에 한하여 허용됩니다.
- 주택 지붕. 공부상 블록조 기와지붕 단층단독주택 49.59㎡이나 현황은 블록조 칼라강판지붕 단층단독주택 49.59㎡입니다.
- 부속사. 공부상 블록조 슬레이트지붕 단층부속사 19.83㎡는 현황 소재불명입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
감정평가의 이용상태는 기호(2-가) 단독주택이며, 기호(2-나)는 현황 소재불명입니다. 공부와 현황 사이에는 지붕 재료와 부속사 존부에서 확인할 사항이 있으므로 현장 확인의 중요도가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,168,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 691,037원 |
| 1. 경매개시결정 · 박춘자 | 9,470,651원 | 9,470,651원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,007,052원 |
현재 최저가 16,168,740원 가정 시 신청채권자 박춘자의 청구액 9,470,651원은 전액 배당되고 6,007,052원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 16,168,740원 | 9,470,651원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 12,934,992원 | 9,470,651원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 10,347,993원 | 9,470,651원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 남정초등학교 남동측 인근으로, 주택과 동측·북동측 인근의 근린생활시설·연립주택·숙박시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 접근 가능한 도로의 폭과 포장상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 284.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 52,300원/㎡입니다.
- 건물. 블록조 칼라강판지붕 단층으로 외벽은 타일·시멘트미장 등, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·보일러 난방설비가 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위 확인. 경매개시결정은 김찬석의 5분의 1 지분에 대해 기입돼 있습니다. 입찰 전 매각대상 목록과 지분 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사가 1회 허용되는 조건이므로 낙찰 이후 절차까지 고려해야 합니다.
- 현황 확인. 단독주택의 지붕은 공부와 현황이 다르고 부속사 19.83㎡는 현황 소재불명입니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 환금성 판단. 공유지분은 전체 소유권과 달리 처분과 사용에서 다른 공유자와의 관계가 중요하므로 출구전략을 먼저 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 지분의 출구
이 사건은 채권 인수만 보면 단순합니다. 현재 최저가 16,168,740원에서도 박춘자의 청구액 9,470,651원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다.
반면 물건의 본질은 지분매각입니다. 김찬석을 포함한 공유자 5명이 각 5분의 1씩 등기돼 있고, 공유자우선매수권도 명시돼 있습니다. 게다가 1976.01.01 사용승인 단독주택과 현황 소재불명 부속사가 포함돼 있어 현장 확인도 필수입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 가볍지만, 지분 취득 이후의 사용·협의·처분은 가볍지 않은 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
