의정부지방법원 2025타경64709. 고양시 덕양구 원흥동 ‘고양원흥 한일윈스타 지식산업센터’ 2층 204호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 관리사무소 탐문상 조사일 현재 휴업상태입니다. 소유자는 주식회사천봉이며, 2021년 10월 29일 설정된 우리은행 근저당권 283,200,000원이 말소기준권리입니다.
이후 등기된 신용보증기금 가압류 38,000,000원, 고양시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 실제 임차인은 주식회사 비유엠픽처스 1명이며 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원입니다. 전입신고일은 2022년 8월 16일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 705 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 2층 204호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 삼원로 73 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현재 휴업상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 주식회사천봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 100,499,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 246,984,326원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021년 10월 29일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 283,200,000원으로 신청채권 청구액 246,984,326원보다 큽니다. 이후의 신용보증기금 가압류, 고양시 압류와 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 등기됐던 신탁과 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비유엠픽처스(김세희) | 6.8900 | 2022.08.16 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고일 2022년 8월 16일은 말소기준권리인 2021년 10월 29일 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없고, 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않지만, 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%는 시세 할인율이 아니다
감정가 293,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 100,499,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 그러나 감정가 대비 할인 폭과 실제 시장가치 대비 할인 폭은 서로 다릅니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로, 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 100,499,000원 | 222,907,986원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 70,349,300원 | 252,516,987원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 49,244,510원 | 273,241,891원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 100,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,986원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 283,200,000원 | 98,292,014원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 38,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 321,200,000원 중 채권자 배당액은 98,292,014원이며, 미배당액은 222,907,986원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 아파트단지·상업업무시설·근린생활시설·물류센터·각급학교·근린공원·농경지·임야 등이 혼재한 지방도 주변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물로, 급·배수 및 위생설비, 열병합 지역난방, 시스템냉방, 승강기, 옥내소화전과 지상·지하 주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 가로장방형 평지이며 공장과 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용되고, 서측으로 폭 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·벤처기업육성촉진지구· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 관리사무소 탐문상 조사일 현재 휴업상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·명도. 주식회사 비유엠픽처스가 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 1,000,000원, 전입신고일 2022.08.16은 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 휴업 사유. 단순 공실인지, 시설·업종·운영상 문제가 있었는지 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용 제한. 실제 입주 가능한 업종과 공장 등록, 관리규약상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만 보지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매가, 임대료, 공실률과 실제 거래기간을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 공부상 공장인 지식산업센터가 현재 휴업상태이고 이미 세 번 유찰됐으며, 시장 실거래와 직접 비교할 근거도 없습니다. 최저가 100,499,000원이 감정가의 34.3%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 임대수요·매매수요, 점유자의 인도 가능성, 관리비와 사용 제한입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증해야 하는 물건입니다.
