의정부지방법원 2025타경64711. 파주시 금촌동 파이하우스 103동 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 감정가 248,000,000원에서 여섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 29,177,000원입니다. 겉으로 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 커 보이지만, 등기부와 임차관계를 살펴보면 이야기가 달라집니다. 임차인 서미현의 보증금 235,000,000원이 사실상 매수인의 총취득 부담을 결정하기 때문입니다.

서미현은 2021.06.30. 전입·점유를 시작했고, 2023.09.27. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2025.11.06. 가압류보다 앞선 전입·점유 관계이므로 대항력을 가진 임차인으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 나머지를 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2025.11.06. 성남중앙신용협동조합 가압류입니다. 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 광명동부새마을금고의 근저당권과 김현범의 주택임차권도 이미 등기부상 말소됐습니다.

하지만 서미현의 주택임차권은 별도로 살펴야 합니다. 임차권등기 접수일은 2025.11.06.이지만, 전입·점유개시일은 2021.06.30.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 대항력에 따른 보증금 잔액 인수 문제는 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계신고 별도

실제 임차인은 서미현 1명으로 분류됩니다. 시보증은 서미현의 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계신고로, 별도의 실제 임차인이나 독립된 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 가격의 진실 — 2,917만원에 사는 집이 아니다

이 물건에서 가장 중요한 계산은 최저매각가 자체가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계입니다. 임차인의 보증금이 매각대금보다 훨씬 크므로, 낙찰가가 떨어지면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄고 그만큼 매수인이 인수할 잔액이 늘어납니다.

실질취득 부담 = 회차별 매각가 + 해당 회차의 예상 임차보증금 인수액. 회차별 배당·집행비용 추정에 따라 보증금 원액과 소폭 차이가 발생합니다. 표의 미래 회차는 가정이며 실제 매각조건을 의미하지 않습니다.

감정가는 248,000,000원이지만, 이를 현재의 실제 거래시세로 단정할 수는 없습니다. 확인된 실거래 비교가격이 없는 상태에서 실질취득 부담이 감정가보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재 시장에서 이 다세대주택을 얼마에 매도할 수 있는지 별도 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,177,000원 가정)

예상 배당액은 제공된 배당 추정치입니다. 경매신청채권자 서미현의 청구금액 235,000,000원은 임차보증금채권과 중복될 수 있으므로 별개의 독립 채권으로 더하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등의 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 2018.12.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 부정형 토지에 위치하며 건물 남동측으로 폭 약 5~6m 도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 도시지역·제1종일반주거지역에 속하며 가축사육제한구역, 금촌초등학교 관련 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재돼 있습니다. 외국인 등의 주택 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부상 하자. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 사항은 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 상태와 임대차관계에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 6회 유찰된 상태로, 현재의 실질취득 부담을 회수할 수 있을지 주변 실제 거래사례와 매수 수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 서미현의 전입일·점유개시일·확정일자 및 임차권등기 내용을 대조하고, 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 확인하세요.
• 실질취득액 기준 입찰. 현재 최저가 29,177,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 235,925,186원을 기준으로 매입의 경제성을 검토하세요.
• 보증기관 승계 관계. 시보증의 대위변제 범위와 보증금채권 승계 여부를 확인하세요. 서미현 보증금과 중복 합산하지 않되, 최종적으로 누구에게 잔액을 지급해야 하는지는 확인이 필요합니다.
• 임대차관계의 진정성. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 실제 보증금 지급, 임대차계약, 점유 경위 및 채권관계를 원본으로 확인하세요.
• 현재 점유자 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 누가 점유하는지는 별도 문제입니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 인도·명도 가능성을 확인하세요.
• 보증금 전액 변제 여부. 배당표가 확정되기 전에는 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 세금 및 우선배당채권의 존재 여부와 임차보증금 최종 미회수액을 확인해야 합니다.
• 주변 시세 조사. 실제 비교 대상은 최저가가 아닌 약 2.35억원의 실질취득 부담입니다. 동일 지역 다세대주택의 최근 거래가격과 개별 물건 상태를 확인하세요.
• 유찰 회차 검증. 현재 6회 유찰 상태이며 다음 회차의 최저가가 낮아져도 임차보증금 인수액은 증가할 수 있습니다. 낮은 낙찰가만을 근거로 응찰하지 마세요.
• 관리비·기타 비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”

파주 파이하우스 201호는 감정가 248,000,000원에서 최저가 29,177,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

실제 임차인 서미현은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 235,000,000원입니다. 현재 최저가로 낙찰되더라도 예상 인수액이 206,748,186원 발생할 수 있어, 실질취득 부담은 235,925,186원에 달합니다.

더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나므로 총취득 부담은 약 2.35억원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다. 현재 실거래 시세에 대한 비교 근거도 확보되지 않아 이 금액이 시장가격보다 유리한지 확인할 수 없습니다.

특히 6회 유찰, 대항력 있는 임차보증금의 대규모 인수 가능성, 보증기관 승계 관계 및 임대차관계 확인 필요성이 겹쳐 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치를 높게 평가하기 어렵습니다.