의정부지방법원 2025타경64711. 파주시 금촌동 파이하우스 103동 2층 201호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2025.11.06. 성남중앙신용협동조합 가압류보다 훨씬 앞선 2021.06.30. 전입·점유입니다. 임차인 서미현은 보증금 235,000,000원, 확정일자 2023.09.27., 배당요구 2026.01.05.로 확인되며 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
을구 7번 주택임차권등기 자체는 2025.11.06. 접수되어 말소기준권리 이후 등기로 매각 시 소멸 표시가 되어 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 전입일 2021.06.30.을 근거로 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시되어 있습니다. 따라서 등기 말소 여부와 보증금 인수 여부를 같은 문제로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64711 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 505-1 파이하우스 103동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브·경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 · 사용승인일 2018.12.04. |
| 소유자 | 최선웅 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 59,545,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서미현 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부에는 과거 광명동부새마을금고 근저당권 604,800,000원과 주식회사에이치에스더블유컴멕스푸드 근저당권 390,000,000원이 있었지만 각각 이미 말소되었습니다. 과거 김현범 명의 주택임차권 320,000,000원도 2021.07.06. 말소되었습니다. 현재 매수인 위험을 결정하는 권리는 서미현의 선순위 대항력 임차보증금입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
실제 임차인은 서미현 1명입니다. ‘시보증’은 서미현 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 서미현 | 235,000,000원 | 2021.06.30. / 2023.09.27. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 가능 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 0원 | 2021.06.30. / 2021.06.08. | 승계권리 | 승계권리 | 서미현 보증금 승계 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 회차에서 매각가를 59,545,000원으로 가정하면 집행비용 1,471,810원을 제외한 58,073,190원이 서미현에게 배당되고, 보증금 중 176,926,810원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 인수될 경우 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 서미현 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 59,545,000원 | 58,073,190원 | 176,926,810원 | 236,471,810원 |
| 5회 유찰 시 | 41,681,500원 | 40,531,233원 | 194,468,767원 | 236,150,267원 |
| 6회 유찰 시 | 29,177,050원 | 28,251,863원 | 206,748,137원 | 235,925,187원 |
이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 반대로 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 4회 유찰에서 실질취득은 236,471,810원, 5회 유찰 시 236,150,267원, 6회 유찰 시 235,925,187원으로 낙찰가가 크게 떨어져도 총 취득 부담은 약 235,000,000원 보증금 수준에 붙어 있습니다. 현재 회차 실질취득은 감정가 248,000,000원의 약 95.4%입니다.
비교 가능한 실거래 확인치가 없어 시세 대비 저렴한지 여부는 단정하지 않습니다. 특히 이 사건은 실질취득이 감정가와 크게 벌어지지 않으므로, 최저가 할인율을 시세 할인율로 오인해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,545,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,810원 |
| 1. 임차인 서미현 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 58,073,190원 |
| 2. 가압류 · 성남중앙신용협동조합 | 72,727,935원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서미현 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 서미현 보증금 일부 배당에 모두 소진됩니다. 서미현 보증금 미배당액 176,926,810원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 보증기관 ‘시보증’은 서미현 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌초등학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브·경사지붕 5층 건물의 2층 201호이며, 사용승인일은 2018.12.04.입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 금촌초등학교 상대보호구역과 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 감정기재상 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 상한 계산. 현재 59,545,000원에 낙찰돼도 인수 가능액 176,926,810원을 합치면 236,471,810원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 서미현의 보증금 235,000,000원 중 실제 배당액과 미배당액이 최종 배당표에서 어떻게 확정되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명으로 계산. ‘시보증’은 서미현 보증금에 대한 보증기관 대위·승계이므로 별도 보증금으로 이중 합산하지 않습니다.
- 서미현의 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하고 관계인 또는 가장임차인 의심 경고가 있으므로 임대차계약·점유·보증금 지급관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 5·6회 유찰도 착시 주의. 5회 유찰 시 실질취득 236,150,267원, 6회 유찰 시 235,925,187원으로 낙찰가 하락만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
- 토지이용 규제 현행 확인. 감정기재상 토지거래계약 허가구역 기간은 2026.08.25.까지이므로 매각기일 전후 적용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구·문건접수 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 76% 할인”
겉으로 보면 감정가 248,000,000원짜리 다세대가 4회 유찰돼 59,545,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 하지만 실제 구조는 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 서미현의 보증금이 235,000,000원이고, 현재 회차에서 58,073,190원만 배당될 것으로 계산돼 나머지 176,926,810원이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
그 결과 실질취득은 236,471,810원으로 감정가의 약 95.4%입니다. 5회, 6회 유찰돼도 미배당 인수가 커지면서 실질취득은 각각 236,150,267원, 235,925,187원으로 큰 변화가 없습니다. 비교 가능한 실거래 확인치도 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질 부담은 낮지 않고, 선순위 임차보증금 인수와 관계인 확인까지 필요한 사건. 외부 매수인 관점에서는 가격보다 먼저 인수 구조를 해소할 수 있는 근거가 있는지가 승부처입니다.
