70,660,000원
의정부지방법원 2025타경64713. 고양시 덕양구 내유동 라임뷰 가동 201호로, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층에 있는 주거용 다세대입니다. 현재 소유자는 임학수이며 2021.10.08 매매를 원인으로 2021.10.12 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 199,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 정다은은 2021.08.19 임대차계약을 체결하고 2021.08.20 확정일자를 받은 뒤 2021.09.17 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 메리츠캐피탈의 2022.02.08 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 보증금은 199,000,000원으로 감정가 206,000,000원과 큰 차이가 없고, 소유권 거래가액 199,000,000원과도 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 237-4 라임뷰 가동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1170번길 80-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 임학수 (2021.10.08 매매, 2021.10.12 소유권이전, 거래가액 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 70,660,000원 (3회 유찰·감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
과거 아프로파이낸셜대부의 채권최고액 189,800,000원 근저당은 2021.09.17 해지로 이미 말소됐습니다. 신탁등기 역시 신탁재산 귀속으로 말소돼 현재의 말소기준권리는 2022.02.08 메리츠캐피탈 가압류입니다. 이후 서민금융진흥원·한국무역보험공사· 신용보증기금 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정다은 | 건물의 전부 · 주거 임차권등기 | 199,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.09.17 | 우선변제 있음 확정일자 2021.08.20 배당요구 2024.01.12 | 규칙상 130,011,880원 실질 0원* |
주택도시보증공사는 정다은과 별개의 임차인이 아니라 임차보증금 채권의 양수인이자 신청채권자입니다. 따라서 실제 임차인 수는 1명이고, 정다은의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,671,880원 |
| 1. 임차인 정다은 보증금 | 199,000,000원 | 68,988,120원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 26,535,458원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,170,983원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 63,346,080원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 18,750,037원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 사용됩니다. 정다은 보증금의 규칙상 부족액은 130,011,880원이지만, 2026.03.03 확약에 따라 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 채권의 양수인이므로 실제 임차보증금을 이중 합산하지 않습니다.
④ 회차 분석 — 유찰돼도 원래는 총부담이 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 규칙상 미배당 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 70,660,000원 | 130,011,880원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 49,462,000원 | 150,828,316원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 34,623,400원 | 165,399,821원 | 0원* |
확약이 없다면 최저가가 70,660,000원에서 49,462,000원, 34,623,400원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 130,011,880원에서 150,828,316원, 165,399,821원으로 증가합니다. 즉 대항력 인수형의 일반 원칙에서는 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 확약이 제출돼 예외적으로 매수인의 실질 인수를 0원으로 보지만, 그 예외가 실제 입찰 조건에 온전히 적용되는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고양시 덕양구 내유동 내유초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 다세대주택과 농경지가 함께 있는 혼합지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 서측 인근에 국도1호선 통일로와 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 기본 급배수·위생·난방· 도시가스 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 토지는 인접도로와 등고평탄한 부정형이고 다세대주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역 산업zone에 속하고 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 소규모 공장·농경지가 섞인 입지와 다세대 유형을 고려해 실제 수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.03 확약서의 제출 주체, 잔존 보증금반환청구권 포기 문구, 임차권등기 말소 동의와 적용 물건을 매각기록에서 직접 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 정다은 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 협조 절차를 확인하세요.
- 점유자 확인. 확약은 정다은 임차권에만 적용됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문과 현황조사 원본으로 별도 점유자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 34%라는 할인율만 보지 말고 인근 다세대의 실제 매매가격, 전세가격, 거래 빈도와 매도 소요기간을 별도로 확인하세요.
- 후순위 권리. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만 최신 등기사항과 매각물건명세서의 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비·당해세·점유 이전 비용과 다세대 건물의 공용부분 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 대항력 인수형이 확약으로 바뀐 사건”
등기와 임차관계만 보면 이 물건은 보증금 199,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서도 130,011,880원이 미배당돼, 확약이 없다면 최저가 70,660,000원만 보고 접근할 수 없는 물건입니다.
그러나 채권양수인 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출해 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 전환됐습니다. 권리상 가장 큰 장벽은 해소됐지만, 그 판단은 확약서 원본과 적용 범위 확인을 전제로 합니다. 또한 3회 유찰된 다세대이고 실거래 비교가 없어 감정가 34%를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 현장과 실거래 검증 전 보류입니다.
