부산지방법원 2025타경22986. 부산 금정구 구서동 ‘구서동롯데캐슬골드’ 606동 6층 602호 아파트입니다. 현재 소유자는 이호건이며, 2009.09.18 소유권이전 당시 거래가액은 305,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.09.04 중소기업은행 근저당권 480,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당권 148,800,000원과 76,800,000원, 그리고 2025.12.16 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
권리구조와 달리 가격은 신중하게 볼 필요가 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 605,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 최근 12개월 거래 평균은 570,500,000원으로, 최저가가 최근 평균의 106.0%입니다. 반면 가장 최근 거래인 2026.07 거래는 635,000,000원입니다. 따라서 신건 가격을 일률적으로 싸다고 할 수 없고, 최근 거래의 층·면적별 편차를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22986 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 1049 구서동롯데캐슬골드 606동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 2006.02.10 사용승인 · 25층 건 내 6층 602호 |
| 소유자 | 이호건 · 2009.09.18 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 605,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 705,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2020.09.04 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이후 같은 중소기업은행 명의로 2021.01.26 148,800,000원, 2023.01.17 76,800,000원의 근저당권이 추가됐고, 2025.12.16 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 570,500,000원 vs 신건 605,000,000원
구서동롯데캐슬골드2단지의 최근 거래 12건은 380,000,000원부터 642,000,000원까지 분포하고, 최근 12개월 평균은 570,500,000원입니다. 현재 최저매각가 605,000,000원은 이 평균의 106.0%로 최근 평균보다 높습니다. 가장 최근 거래는 2026.07, 17층, 전용 119.68㎡, 635,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 119.68㎡ | 17 | 635,000,000원 |
| 2026.05 | 110.72㎡ | 3 | 534,000,000원 |
| 2026.05 | 119.68㎡ | 18 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 110.72㎡ | 1 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 110.72㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 119.68㎡ | 9 | 590,000,000원 |
| 2026.02 | 110.72㎡ | 20 | 642,000,000원 |
| 2026.02 | 119.68㎡ | 5 | 575,000,000원 |
| 2026.01 | 119.68㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2025.12 | 110.72㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2025.11 | 110.72㎡ | 21 | 590,000,000원 |
| 2025.11 | 110.72㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 110.72㎡ | 12건 | 570,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 605,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,450,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 148,800,000원 | 116,550,000원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 76,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 605,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 705,600,000원, 총 예상배당은 596,550,000원이며 미배당은 109,050,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 605,000,000원 | 596,550,000원 | 109,050,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 484,000,000원 | 476,760,000원 | 228,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 387,200,000원 | 380,979,200원 | 324,620,800원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가 하락분만큼 중소기업은행의 미배당이 늘어나지만, 데이터상 어느 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 현재 신건은 최근 평균보다 높은 가격이므로, 권리 안전성과 별개로 회차별 가격 변화가 핵심 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 소재 구서여자중학교 북측 인근으로, 부근은 공동주택 단지·근린생활시설·학교시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 구서역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 구서동롯데캐슬골드2단지, 총 1,926세대이며 사용승인일은 2006.02.10입니다.
- 도로·주차. 공로에 접해 차량 진출입이 가능하고 단지 내 가로망 및 주차시설이 확보돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며, 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 완경사지대 내 부정형 토지이며 공시지가는 2,650,000원/㎡입니다.
- 건물. 승강기설비·소방설비·위생 및 급배수설비·난방설비 등이 설치돼 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 605,000,000원은 최근 12개월 평균 570,500,000원의 106.0%입니다. 권리 안전성만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 최근 거래 대조. 최근 거래는 380,000,000원부터 642,000,000원까지 편차가 큽니다. 대상 전용면적 110.72㎡와 거래층을 개별 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 484,000,000원, 2회 유찰 시 387,200,000원으로 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이나 조사된 임차인은 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.18입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 비교가 먼저”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준인 2020.09.04 중소기업은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 단순한 편입니다.
다만 가격에서는 결론이 달라집니다. 감정가와 최저가가 같은 605,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 거래 평균은 570,500,000원이고 최저가가 그 평균의 106.0%입니다. 최신 거래 635,000,000원처럼 더 높은 사례도 존재하지만 거래가격 범위가 넓습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성은 긍정적이지만, 신건에서 가격 메리트가 확정됐다고 보기는 어려운 물건입니다. 권리보다 응찰가격을 먼저 정교하게 맞추는 것이 핵심입니다.
