부산지방법원 2025타경23006. 부산 동래구 온천동 명가팰리스 6층 602호가 경매 대상입니다. 소유자는 주식회사케이에스에스건설이며, 신청채권자는 김윤학입니다. 등기부에는 2022년 12월 13일 설정된 울산중앙신용협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당권이 기재되어 있고, 임차인 김윤학의 보증금은 100,000,000원으로 확인됩니다. 임차인의 전입·점유개시·확정일자는 2022년 8월 22일로, 해당 근저당권 설정일보다 앞섭니다.
핵심은 최저매각가가 내려간 만큼 취득비용도 줄어든다고 볼 수 없다는 점입니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기 잔액이 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 현재 회차의 예상 미배당액은 45,545,480원이며, 낙찰가와 합하면 101,405,480원입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액은 커지므로, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1464-27 명가팰리스 6층 602호 도로명주소: 부산광역시 동래구 미남로 100-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가서 현황조사에는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됨. 내부 이용상태는 확인하지 못함. |
| 건물 | 2020년 1월 13일 준공 · 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 중 6층 602호 |
| 소유자 | 주식회사케이에스에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김윤학 / 60,000,000원 |
| 말소기준 관련 권리 | 을구 5번 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 · 채권최고액 204,000,000원 · 2022.12.13. |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액 인수가 핵심
2022년 8월 22일에 임차인의 전입신고·점유개시·확정일자가 확인되며, 이는 울산중앙신용협동조합 근저당권 설정일인 2022년 12월 13일보다 앞섭니다. 임차인은 보증금 100,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 분석되어 있습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 정리되는지만 볼 것이 아니라, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 인수된다는 명세서의 기재를 기준으로 입찰비용을 계산해야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤학 | 100,000,000원 | 있음 | 가능 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 보증금 중 현재 회차의 예상 배당액은 54,454,520원, 예상 미배당 인수액은 45,545,480원입니다. 배당과 인수액은 최저매각가로 낙찰된다는 가정에 따른 추정치입니다.
② 실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 인수액은 증가
현재 회차의 최저매각가는 55,860,000원입니다. 예상 집행비용 1,405,480원을 먼저 반영하면 임차인에게 배당되는 금액은 54,454,520원이고, 보증금에서 남는 45,545,480원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 55,860,000원 + 45,545,480원 = 101,405,480원입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 55,860,000원 | 45,545,480원 | 101,405,480원 |
| 3회 유찰 시 | 39,102,000원 | 62,001,836원 | 101,103,836원 |
| 4회 유찰 시 | 27,371,400원 | 73,521,285원 | 100,892,685원 |
시나리오별로 최저매각가가 낮아져도 임차보증금 미배당 인수액이 증가하므로, 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액은 약 1억 원 수준에 머뭅니다. 이 계산에는 취득세·명도비 등 별도 부대비용이 포함되지 않습니다. 실질취득액을 기준으로 검토해야 하며, 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,405,480원 |
| 1. 임차인 김윤학 보증금 | 100,000,000원 | 54,454,520원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | 45,545,480원 | 매수인 인수 |
| 2. 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 | 204,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 김윤학 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.5%를 기준으로 추정한 값입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 등 우선하는 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금 인수액은 매수인 부담을 계산하기 위한 추정치이며, 최종 금액은 매각물건명세서와 배당 절차를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 동래구 국민체육센터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 조사되어 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 노선버스 정류소 및 부산도시철도 3호선 미남역이 가까운 것으로 조사되어 있습니다.
- 건물·이용상태. 2020년 1월 13일 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비 및 기계식주차설비가 기재되어 있으나, 내부는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m 및 최고높이 100m 관련 기재가 있습니다. 토지면적은 205.6㎡, 공시지가는 2,502,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 근린시설 분류와 현황조사상 주거용 오피스텔 이용 내용이 함께 존재하므로, 실제 용도와 건축물대장상 용도를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 명가팰리스는 16세대 규모이며, 경매 통계에는 평균 유찰 3.4회 및 낙찰률 0.0으로 표시되어 있습니다. 환금성과 재매각 가능성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 회차 기준 예상 인수액은 45,545,480원입니다. 최저가 55,860,000원에 더한 실질취득액 101,405,480원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 임차인 권리 확인. 전입·점유개시·확정일자 2022.08.22, 보증금 100,000,000원, 배당요구일 2024.11.04 및 주택임차권등기를 원본 서류와 대조하세요.
- 동일인 표시 검증. 임차인 김윤학과 신청채권자 김윤학의 관계, 임대차계약, 보증금 지급 증빙, 실제 점유 및 신청채권의 발생 원인을 확인하세요. 의심 정황만으로 가장임차인이라고 단정하지 마세요.
- 매각물건명세서 재확인. 을구 순번 6번 주택임차권등기의 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 인수된다는 기재를 확인하고, 인수 범위에 대한 법률 검토를 거치세요.
- 실제 사용 용도 확인. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용 조사 사이의 차이를 확인하세요. 내부 현황, 건축물대장, 실제 점유 및 사용 가능 범위를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 당해세, 체납관리비, 명도비용 및 취득 관련 부대비용을 별도로 점검하세요. 위 금액들은 실질취득액 계산에 포함되어 있지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 중요하다”
이 물건의 현재 최저매각가는 55,860,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액 45,545,480원을 더하면 실질취득액은 101,405,480원입니다. 유찰이 더 진행되어 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하므로, 최저가 하락이 곧바로 취득비용 절감으로 이어지지는 않습니다.
더 중요한 점은 임차인 김윤학과 경매신청채권자 김윤학이 동일인으로 표시된다는 사실, 그리고 근린시설 분류와 현황조사상 주거용 오피스텔 이용 내용이 함께 있다는 점입니다. 두 사안 모두 원본 서류와 실제 현황을 통해 검증해야 합니다. 인수액을 반영하지 않은 저가 입찰은 피하고, 임차인의 권리 및 채권관계와 실제 사용 용도가 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
