부산지방법원 2025타경23006. 등기상 용도 분류는 근린시설이고, 감정평가 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악된 명가팰리스 6층 602호입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이에스에스건설이며, 2022.12.13 울산중앙신용협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 다만 이 사건은 일반적인 후순위 임차인 물건과 다릅니다. 임차인 김윤학의 전입·점유·확정일자가 모두 2022.08.22로 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
김윤학의 임차보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권등기에 관해 배당받지 못한 보증금 잔액은 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 현재 신건 가격에서는 임차인에게 100,000,000원이 전액 배당되므로 인수액이 0원이지만, 매각가가 내려가면 매수인 인수액이 증가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1464-27 명가팰리스 6층 602호 · 도로명 부산광역시 동래구 미남로 100-5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 조사상 주거용 오피스텔 이용 |
| 건물 | 2020.01.13 준공 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 주식회사케이에스에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김윤학 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 성가신용협동조합 근저당 72,000,000원과 서희겸 전세권 90,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 핵심은 2022.12.13 울산중앙신용협동조합 근저당을 기준으로 그보다 앞선 김윤학의 2022.08.22 전입·점유·확정일자입니다. 주택임차권등기 자체는 2024.11.04에 접수됐지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일은 2022.07.21, 주민등록일·점유개시일·확정일은 모두 2022.08.22입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤학 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.08.22 / 2022.08.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
③ 유찰 시 실질취득 — 가격이 내려가도 부담이 같이 늘어난다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 표본이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대신 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 114,000,000원 | 0원 | 114,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 91,200,000원 | 10,841,600원 | 102,041,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,960,000원 | 28,753,280원 | 101,713,280원 |
1회 유찰 시 최저가는 91,200,000원으로 내려가지만 임차보증금 중 10,841,600원을 인수해 실질취득은 102,041,600원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 72,960,000원에 인수 28,753,280원이 붙어 실질취득은 101,713,280원입니다. 즉 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어, 실질취득 총액은 보증금 수준 부근에서 고정되는 구조입니다. 최저가 72,960,000원만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 김윤학 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 울산중앙신용협동조합 근저당 | 204,000,000원 | 11,604,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김윤학 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 114,000,000원 가정에서는 집행비용 2,396,000원을 제외한 뒤 김윤학 보증금 100,000,000원이 전액 배당되고, 울산중앙신용협동조합에 11,604,000원이 배당됩니다. 따라서 이 회차의 매수인 보증금 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 동래구 국민체육센터 남측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소와 부산도시철도 3호선 미남역이 근거리에 있어 교통상황은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 조사상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐지만 이해관계인 부재로 내부 현황은 확인하지 못했습니다.
- 건물·설비. 2020.01.13 준공된 철근콘크리트구조 10층 건물이며 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식주차설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 명가팰리스는 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 유찰 후에는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합한 금액으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 배당액 확인. 매각가가 100,000,000원 아래로 내려가는 구간에서는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 구조를 반드시 반영하세요.
- 김윤학 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 나타나는 점은 원본 임대차계약·채권관계·배당요구 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 용도·현황 확인. 사건 분류는 근린시설이고 현장 탐문은 주거용 오피스텔 이용입니다. 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 실제 사용현황을 재확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래가 제시되지 않았으므로 감정가나 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 100,000,000원 임차보증금입니다. 신건 114,000,000원에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 끝나지만, 유찰 후 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 순간 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 데이터상 1회 유찰 시 실질취득은 102,041,600원, 2회 유찰 시에도 101,713,280원입니다. 낙찰가는 91,200,000원·72,960,000원으로 낮아져도 실제 부담은 약 1억원 부근에 머뭅니다. 여기에 비교 실거래가가 없고 16세대 규모, 평균 유찰 2.7회라는 환금성 요소까지 감안하면, 이 물건은 최저가 할인율만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 현재 회차의 권리 결과는 인수 0원이지만, 유찰 이후에는 임차보증금 승계가 핵심 리스크입니다.
