부산지방법원 2025타경23014. 부산 연제구 연산동 경보이리스힐오피스텔 6층 616호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 최정선으로, 2022년 3월 9일 매매를 원인으로 2022년 3월 10일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 55,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 김기연의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 12월 14일, 점유개시는 2022년 1월 15일, 주민등록일자는 2022년 1월 17일입니다. 임차권등기는 2024년 10월 30일 이뤄졌고, 말소기준으로 제시된 2025년 11월 5일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서상 배당받지 못한 임차보증금 잔액은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 588-6 경보이리스힐오피스텔 6층 616호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 중앙대로1134번길 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 6층 616호 · 사용승인일 2013.04.12 |
| 소유자 | 최정선 (2022.03.10 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기연 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.05 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 반면 김기연의 을구 1번 주택임차권은 2024.10.30 등기됐고, 그 기초가 되는 임대차계약·확정일자·점유·전입 역시 그보다 앞섭니다. 따라서 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 김기연의 미배당 보증금은 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김기연 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 점유개시 2022.01.15 | 전입 2022.01.17 확정 2021.12.14 배당요구 2024.10.30 | 65,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
김기연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 보증금은 65,000,000원이며, 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 배당만으로 보증금 전액을 회수하지 못하므로 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
③ 유찰돼도 싸지지 않는다 — 실질취득액 고정 구조
이 물건은 보증금 65,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 그래서 최저가만 낮아질 뿐 실질부담은 약 65,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 18,264,000원 | 66,264,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 27,691,200원 | 66,091,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 30,720,000원 | 29,767,040원 | 35,232,960원 | 65,952,960원 |
신건에서 실질취득은 66,264,000원으로 감정가 48,000,000원의 약 138.1%입니다. 1회 유찰 시에도 66,091,200원, 2회 유찰 시에도 65,952,960원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 “유찰되면 3,840만원, 3,072만원에 싸게 산다”는 해석은 이 사건에서는 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 1. 임차인 김기연 보증금 | 65,000,000원 | 46,736,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 김기연 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용 1,264,000원을 제외한 46,736,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 18,264,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 ‘연서초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 연산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 1,801.3㎡, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,395,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 도로. 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액. 신건 48,000,000원이 아니라 인수액까지 합친 66,264,000원을 현재 회차의 실제 자금부담 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 낙찰가 38,400,000원이어도 인수액이 27,691,200원으로 늘어 실질취득은 66,091,200원입니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 을구 1번 주택임차권등기는 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김기연과 신청채권자 김기연이 동일인으로 표시되므로 임대차계약·보증금 지급·채권 발생 관계를 원본으로 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·전입·대출 가능 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3천만원대로 내려가도 약 6,600만원짜리 구조”
이 사건의 숫자는 단순하지만 해석은 반대입니다. 현재 최저가 48,000,000원보다 임차보증금 65,000,000원이 크고, 김기연에게 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현 회차에서 18,264,000원이 미배당돼 매수인이 인수하므로 실질취득은 66,264,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰되면 인수액이 27,691,200원, 2회 유찰되면 35,232,960원으로 늘어 실질취득은 각각 66,091,200원과 65,952,960원입니다. 결국 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 올라가는 구조라서 3,000만원대 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 권리는 인수형, 가격 판단은 실질취득 기준. 이것이 부산지방법원 2025타경23014의 핵심입니다.
