부산지방법원 2025타경23022. 부산 연제구 연산동 프라임빌 2층 204호인 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 71,000,000원인 신건이지만, 단순히 가격만 보고 입찰할 유형은 아닙니다. 등기상 2011.09.22 조희복 명의의 소유권이전청구권 가등기가 존재하고, 해당 권리는 제공된 권리분석에서 말소기준권리 이전·매수인 인수로 분류되어 있습니다. 별도 주의사항에도 이 가등기는 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다.
2014.10.15에는 한국토지주택공사 명의의 전세권이 전세금 45,000,000원으로 설정됐습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 이 전세금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 등기 권리분류에는 이 전세권 역시 말소기준 이전·매수인 인수로 표시돼 있어, 실제 소멸 여부는 매각물건명세서와 경매기록을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1299-31 프라임빌 2층 204호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 중앙대로1065번길 48 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 조희덕 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국토지주택공사 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 권리가 핵심
② 점유·임차 — 보증금 미상이라 인수금액을 확정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손솔잎 | 미상 | 2014.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
손솔잎은 현황조사에서 확인된 점유자로 전입일은 2014.10.20입니다. 다만 점유부분, 보증금, 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만을 근거로 대항력을 확정해 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없고, 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 봅니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 미배당 보증금도 현재는 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 1. 전세권 · 한국토지주택공사 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,322,000원 |
현재 회차 예상배당에서는 한국토지주택공사의 전세금 45,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 24,322,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 71,000,000원 | 45,000,000원 | 0원 | 24,322,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,800,000원 | 45,000,000원 | 0원 | 10,377,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 45,440,000원 | 44,222,080원 | 777,920원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
프라임빌은 16세대, 2011.06.10 준공으로 확인됩니다. 그러나 제공된 시세자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없고 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 71,000,000원이나 1회 유찰가 56,800,000원, 2회 유찰가 45,440,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 서측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 연산역 및 시청역이 있어 교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수설비, 난방설비, 공동현관기, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접하며 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,872,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 실거래 비교자료가 확인되지 않고 평균 유찰 횟수가 6.0회여서 가격 검증을 별도로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 2011.09.22 조희복 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 매각 후 소멸 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 전세권 처리 확인. 한국토지주택공사 전세금 45,000,000원은 배당표상 전액 배당되지만, 권리분류상 인수로 표시되어 있어 매각물건명세서의 소멸·인수 기재를 직접 확인해야 합니다.
- 손솔잎 보증금 확인. 전입일 2014.10.20만 확인되고 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 대항력 및 미배당 보증금 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 선순위 권리와 임차보증금이 확정되기 전에는 최저가 71,000,000원을 최종 취득비용으로 보지 마세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하기 어렵습니다.
- 다회 유찰 통계 확인. 평균 유찰 6.0회라는 수치가 확인되므로 환금성과 응찰수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 선순위 권리부터 확정해야 한다
이 사건의 핵심은 71,000,000원이라는 신건 가격이 아닙니다. 2011년 가등기, 2014년 한국토지주택공사 전세권, 2014.10.20 전입한 손솔잎의 점유관계를 먼저 해결해야 합니다. 현재 배당표에서는 전세금 45,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원으로 계산되지만, 가등기의 실제 효력과 점유자의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 그 0원을 최종 인수액으로 받아들이기 어렵습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격이 싼지 비싼지도 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 확인이 가격 판단보다 먼저인 고위험 확인형으로 보는 것이 맞습니다.
