* 예상배당의 인수액 0원은 계산상 수치입니다. 선순위 가등기·전세권의 법적 존속 여부와 임차보증금 부담까지 확정한 결과가 아닙니다.
부산지방법원 2025타경23022. 부산 연제구 연산동에 위치한 프라임빌 2층 204호의 임의경매 사건입니다. 감정가 71,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 34,790,000원입니다. 신청채권자는 한국토지주택공사이며 청구금액은 45,000,000원입니다.
등기부를 살펴보면 일반적인 후순위 근저당 경매와 구조가 다릅니다. 2011.09.22 접수된 조희복 명의의 가등기가 존재하고, 2014.10.15 한국토지주택공사의 전세권이 설정되어 있습니다. 두 권리 모두 2025.11.19 경매개시결정보다 앞섭니다. 기존 근저당권 두 건은 등기부상 이미 말소되었습니다.
따라서 현재 검토할 핵심은 선순위 가등기가 매수인에게 미치는 효력, 전세권의 소멸 여부, 실제 점유·임대차관계입니다. 이 세 가지가 정리되지 않으면 낙찰가와 실질취득비용의 차이를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1299-31 프라임빌 2층 204호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 중앙대로1065번길 48 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 조희덕 (지분 5분의 2 및 5분의 3) |
| 감정가 | 71,000,000원 |
| 최저매각가 | 34,790,000원 (감정가 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국토지주택공사 |
| 청구금액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 감정상 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 등기 확인일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 전세권이 핵심
가등기의 실제 성격과 소멸 여부를 확인하지 않은 채 입찰하는 것은 위험합니다. 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 유효하게 남는 경우에는 매수인의 소유권에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. 반면 담보가등기라면 피담보채권과 경매절차상 소멸·배당관계를 따로 살펴야 합니다.
현재 경매 신청채권자 역시 한국토지주택공사입니다. 전세권자가 경매를 신청한 경우에는 선순위 전세권이라도 소멸 여부에 관한 별도 법률 검토가 필요합니다. 특히 존속기간 경과 후 전세권의 상태, 경매신청의 근거, 배당요구 관계, 실제 전세금 반환관계를 함께 확인해야 합니다.
단순히 전세권이 먼저 설정되었다는 이유만으로 45,000,000원 전액 인수를 확정하거나, 배당표상 인수 0원이라는 이유만으로 소멸을 단정할 수 없습니다.
임차인 및 점유관계 — 대항력 판단 유보
현황조사와 매각물건명세서에 임차관계인으로 손솔잎, 지주택이 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으며, 확정일자와 배당요구 관계도 확정되지 않았습니다. 따라서 두 사람의 실제 임차관계, 대항력, 우선변제권 및 매수인 인수 가능성을 구분하여 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손솔잎 | 2014.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
손솔잎의 전입신고일은 확인되지만 보증금·확정일자와 현재 점유 및 임대차관계가 확정되지 않았으므로, 대항력을 최종 확정하지 않습니다. 지주택은 전입일도 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 아닙니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 보증금 중 미배당분을 인수해야 하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
이 사건은 임차보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그러한 구조에 해당하는지 아직 판단할 수 없습니다. 최저매각가 34,790,000원만으로 실제 취득비용이나 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 34,790,000원으로 감정가 71,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과이므로 최초 감정가와의 차이는 분명합니다.
하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 다릅니다. 프라임빌은 16세대 규모이며 2011.06.10 준공된 건물입니다. 같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회로 집계되어 있습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 71,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 34,790,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 최저가 | 24,353,000원 | 감정가 34.3% |
| 4회 유찰 시 최저가 | 17,047,100원 | 감정가 24.01% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 6.0회 | 환금성·가격 형성 주의 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 불가 | 거래가격 비교 불가 |
| 실질취득비용 | 미확정 | 권리 인수 여부 확인 필요 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 6.0회는 신중하게 살펴볼 지표입니다. 다만 유찰 원인이 권리 문제인지, 감정가와 시장가격의 차이인지, 다른 사정 때문인지는 별도로 확인해야 합니다.
현재 가격이 감정가의 49%라는 이유만으로 실제 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
실질취득비용은 단순히 낙찰가로 끝나지 않습니다. 선순위 가등기로 인한 소유권 위험, 전세권의 존속 여부, 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성까지 고려해야 합니다. 특히 이 사건에서는 인수액이 확정되지 않아 시장가격과 직접 비교할 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,026,220원 |
| 1. 전세권 · 한국토지주택공사 | 45,000,000원 | 33,763,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 전세권 채권 미배당 | 45,000,000원 | 11,236,220원 |
최저매각가 34,790,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,026,220원을 제외한 33,763,780원이 한국토지주택공사 전세권에 배당되는 계산입니다. 전세금 45,000,000원 중 11,236,220원이 미배당으로 남습니다.
다만 미배당금이 발생한다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 전세권의 법적 소멸 여부, 경매신청권자와 전세권자의 관계, 실제 임차보증금 반환채무의 존속 여부에 따라 인수 여부는 달라집니다. 선순위 가등기와 다른 임차관계까지 별도로 검토해야 하므로 예상배당만으로 권리 안전성을 판정할 수 없습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 11,236,220원 |
| 3회 유찰 시 | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 21,485,354원 |
| 4회 유찰 시 | 17,047,100원 | 16,340,252원 | 28,659,748원 |
전세권이 소멸한다면 이 미배당금이 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 그러나 별도의 대항력 있는 임차보증금 채무가 남아 매수인이 인수해야 한다면 낙찰가 하락 효과가 상쇄될 수 있습니다.
따라서 이 사건은 유찰 횟수만으로 입찰 적기를 판단하기 어렵습니다.
다만 이 사실이 가등기·전세권·임차관계의 위험까지 없앤다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 연산역·시청역이 있어 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 프라임빌은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 5층 건물로, 대상은 2층 204호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스설비와 공동현관기가 설치되어 있습니다.
- 도로·주차. 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,872,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며, 감정요항표상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성. 전체 16세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 6.0회인 점을 고려하면 매도 소요기간과 적정 매수가를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 2011.09.22 접수된 조희복 명의 갑구 2번 가등기가 소유권이전청구권 보전가등기인지, 담보가등기인지 확인해야 합니다. 매각으로 소멸하는지와 본등기 가능성까지 검토해야 합니다.
- 전세권 소멸 여부 확인. 한국토지주택공사의 전세권 45,000,000원과 경매 신청관계를 대조하고, 배당 후 전세권과 반환채무가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 손솔잎의 실제 임대차 확인. 2014.10.20 전입신고에 대응하는 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 지주택의 점유관계 확인. 임대차 당사자인지, 현재 점유자인지, 전입과 보증금이 존재하는지 확인해야 합니다. 대항력은 현재 확정할 수 없습니다.
- 한국토지주택공사와 임차관계의 연관성 확인. 등기된 전세권 및 경매신청 채권과 손솔잎·지주택의 임대차관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 계약관계가 밝혀지기 전까지 채권이나 보증금을 임의로 합산하거나 동일한 채무라고 단정해서는 안 됩니다.
- 실질취득비용 재산정. 선순위 권리의 존속 여부와 인수해야 할 보증금을 확인한 뒤 낙찰가에 실제 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 프라임빌 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가의 49%라는 할인율만으로 적정 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 명도 및 관리비 확인. 현재 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 부분을 조사해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 법원의 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
종합 판단 — 권리위험이 해소되기 전에는 입찰 보류
권리: 선순위 가등기의 성격과 효력, 한국토지주택공사 전세권의 소멸 여부가 확정되지 않았습니다.
임차: 손솔잎·지주택의 보증금과 우선변제관계가 미확정이므로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
환금성: 16세대 규모이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 6.0회로 집계되어 보수적인 접근이 필요합니다.
결론: 현재는 가격보다 권리 확인이 우선입니다. 가등기·전세권·임차보증금의 처리관계가 확정되기 전까지 입찰 보류가 타당합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 “안전한 소유권”
이 물건은 감정가 71,000,000원에서 최저매각가 34,790,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 표면적으로는 가격이 크게 낮아졌지만, 권리분석의 결론은 그리 단순하지 않습니다.
2011년 설정된 가등기는 매수인의 소유권에 영향을 줄 수 있는 핵심 권리이고, 2014년 한국토지주택공사의 전세권은 경매신청과 배당에 따라 정확한 소멸 여부를 판단해야 합니다. 손솔잎과 지주택의 보증금·대항력 문제도 남아 있습니다.
예상배당에서는 11,236,220원의 미배당이 발생하지만, 이 금액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아니며, 실제 인수 위험은 권리별로 구분해야 합니다. 반대로 예상배당의 인수액 0원만 보고 모든 위험이 해소되었다고 평가해서도 안 됩니다.
더구나 최근 거래가격과 비교할 수 없고, 소규모 다세대주택이라는 특성까지 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하기 어렵습니다.
이 사건의 승부처는 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 무엇을 인수하고 어떤 소유권을 취득하게 되는지를 먼저 확정하는 데 있습니다. 현재 판단은 권리 확인 전 입찰 보류입니다.
