1,314,000원
의정부지방법원 2025타경64725. 문산시장호수아파트 101상가동 2층 250호로 표시된 물건입니다. 사건 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있으나 감정상 공부 및 현황 이용상태는 판매시설입니다. 감정가는 3,831,000원, 현재 최저매각가는 1,314,000원으로 3회 유찰됐습니다.
가격보다 먼저 확인해야 할 사실은 지분 매각입니다. 2015년 상속으로 김남기·김봉식·김정식· 김충식·김현식·김효식이 공유자가 됐고, 이번 경매는 그중 김현식의 13분의 2 지분에 대한 강제경매입니다. 낙찰자는 250호 전부가 아니라 기존 공유자들과 공동소유 관계에 들어갑니다. 단독 사용·임대·처분은 공유자 협의와 점유관계에 따라 제약될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64725 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 10-93 문산시장호수아파트 101상가동 2층 250호 |
| 물건 분류 / 이용 | 도시형생활주택 · 공부 및 현황 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상15층 건물 내 제2층 제250호 |
| 매각 대상 | 김현식 소유 13분의 2 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 3,831,000원 / 1,314,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈주식회사 / 43,647,004원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 공유지분 구조 — 250호 전체를 사는 경매가 아니다
| 공유자 | 소유지분 | 이번 매각 여부 |
|---|---|---|
| 김남기 | 13분의 3 | 해당 없음 |
| 김봉식 | 13분의 2 | 해당 없음 |
| 김정식 | 13분의 2 | 해당 없음 |
| 김충식 | 13분의 2 | 해당 없음 |
| 김현식 | 13분의 2 | 매각 대상 |
| 김효식 | 13분의 2 | 해당 없음 |
② 권리 흐름 — 김현식 지분의 말소기준은 2019.08.14
이번 경매 대상은 김현식 지분이므로 권리분석도 김현식 지분에 설정된 권리를 중심으로 봐야 합니다. 김현식 지분의 말소기준은 2019.08.14. 예스자산대부주식회사의 가압류 33,776,187원입니다. 이후 김현식 지분에 등기된 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2019.07.22. 파주시장 압류는 김충식 지분에 설정된 권리입니다. 말소기준일보다 앞서지만 이번에 매각되는 김현식 지분과 권리 대상이 다릅니다. 마찬가지로 김봉식·김정식·김효식 등 다른 공유자 지분에 설정된 압류·가압류도 각 공유자 지분의 권리관계로 구분해야 합니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 영업자, 사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 3,831,000원의 34%인 1,314,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 수치가 없어 시세 대비 가격 우위는 확인할 수 없습니다. 특히 이 금액은 250호 전체 가격이 아니라 13분의 2 공유지분의 경매가격입니다.
3회 유찰이라는 사실도 가격 매력만을 뜻하지 않습니다. 지분 매각, 판매시설 이용, 공유자 우선매수권, 호수표식 부재와 임대관계 미상 등으로 외부 수요가 제한된 결과일 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어려운 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,314,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 423,652원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부주식회사 | 33,776,187원 | 890,348원 |
| 3. 가압류 · 주식회사디케이마린 | 13,166,099원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 오케이캐피탈주식회사 | 43,647,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 청구 합계는 90,589,290원, 예상배당은 890,348원, 미배당은 89,698,942원입니다. 집행비용은 423,652원으로 매각가의 약 32.2%를 차지합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·환금성 메모 (감정요항 및 매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있으나 공부 및 현황은 판매시설로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상15층 건물의 제2층 제250호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 화재탐지·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 동측 약 10미터, 북측 및 서측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 목적물 확인. 호별 배치도와 호수 표식이 없어 현장에서 250호의 위치와 사용 부분을 특정하기 어렵습니다.
- 환금성. 판매시설의 일부 공유지분이고 3회 유찰됐으며 공유자 우선매수권까지 있어 일반적인 단독 소유 물건보다 매수층이 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 재확인. 이번 매각 대상은 김현식 소유 13분의 2 지분입니다. 250호 전체 매각으로 오인하면 안 됩니다.
- 현장 목적물 특정. 호별 배치도와 호수 표식이 없으므로 등기상 250호가 실제 어느 공간인지 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자와 영업자, 사용 근거를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 가능성과 기존 행사·실효 여부를 매각기일별로 확인해야 합니다.
- 공유관계 정리비용. 낙찰 후 공동사용 협의, 지분 매각 협상 등 추가 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 세금·배당 변동. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 확인되면 배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각대상 지분을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “130만원이 아니라 2/13 지분을 사는 것”
현재 최저가는 1,314,000원이고 등기상 인수 산정액은 0원입니다. 숫자만 보면 진입금액이 매우 낮아 보이지만, 이 경매의 본질은 가격이 아니라 공유지분입니다. 낙찰자는 판매시설 250호 전체가 아니라 김현식의 13분의 2 지분만 취득합니다.
공유자 우선매수권이 있고, 이미 3회 유찰됐으며, 현장에는 호별 배치도와 호수 표식이 없습니다. 임대관계도 미상입니다. 실거래 비교 없이 감정가의 34%라는 이유만으로 싸다고 평가하기 어렵습니다. 등기상 인수는 0원, 활용과 환금성 위험은 큼. 목적물 특정과 공유관계 정리 방안이 명확한 경우에만 검토할 수 있는 고난도 지분경매입니다.
