부산지방법원 2025타경23037. 부산진구 전포동 명가포레스트 13층 1301호, 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2024.01.19 설정된 북부산신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 192,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 등기된 김다혜 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 주식회사 성진설비 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 김인혜가 2024.01.23, 이혜경이 2024.12.10 전입했습니다. 두 전입일 모두 말소기준일인 2024.01.19보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 다만 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 이혜경은 2026.01.12 배당요구를 한 상태여서 실제 배당관계는 매각 전 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 193-33 명가포레스트 13층 1301호 · 도로명 부산광역시 부산진구 서전로57번길 41 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트) · 15층 건물 내 13층 1301호 |
| 소유자 | 주식회사명가씨엠지디엔씨 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.19 근저당권 · 북부산신용협동조합 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
최초 소유권은 2019.04.30 주식회사명가씨엠지디엔씨 명의로 보존됐고, 같은 날 국제자산신탁주식회사에 신탁됐다가 2024.01.19 신탁재산 귀속과 함께 신탁등기가 말소됐습니다. 바로 같은 날 북부산신용협동조합 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 이후 근저당권은 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인혜 | 2024.01.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜경 | 2024.12.10 | 미상 | 미상 | 2026.01.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 김인혜의 전입은 말소기준보다 4일 늦은 2024.01.23, 이혜경은 2024.12.10이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서 얼마를 주장할 수 있는지는 이 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 이 점은 매수인 인수와 별개의 배당 확인사항입니다.
③ 가격 판단 — 신건 211,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
명가포레스트는 2019.04.17 준공, 총 38세대입니다. 현재 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 최저가를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 211,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
현재는 0회 유찰의 신건입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 매각가격은 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원으로 내려가지만, 실거래 비교값이 없는 만큼 어느 회차부터 시장가격 대비 저렴해지는지를 단정할 근거도 없습니다. 이 물건은 권리보다 가격 검증이 선행돼야 하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 근저당 · 북부산신용협동조합 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김다혜 | 85,400,000원 | 15,246,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,010,605원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 성진설비 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 326,410,605원 중 예상 배당액은 207,246,000원이고, 미배당은 119,164,605원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 211,000,000원 | 207,246,000원 | 119,164,605원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,800,000원 | 165,636,800원 | 160,773,805원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 135,040,000원 | 132,349,440원 | 194,061,165원 | 0원 |
유찰 여부와 관계없이 현재 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 동일하게 움직입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 13층 1301호입니다.
- 입지. 전포초등학교 동측 직선거리 약 180m 지점이며, 인근은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 부전역이 있어 대중교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관 관리기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 부정형·평지이며, 동측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,647,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김인혜·이혜경의 보증금과 확정일자를 확인하고, 특히 2026.01.12 배당요구한 이혜경의 배당관계를 점검하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.10 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기와 실제 채권관계를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 경매 청구액 160,000,000원과 근저당 채권최고액 192,000,000원의 차이를 실제 채권잔액과 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 211,000,000원이 최근 실거래 대비 어느 수준인지 확인하기 전에는 가격 메리트를 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
- 점유·명도. 두 전입자의 실제 점유 범위가 미상인 만큼 현황과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 임차인의 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 관련 원본 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격은 검증 전 보류”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2024.01.19 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 가압류·압류 역시 매각으로 소멸합니다.
반면 가격에서는 결론을 서두를 수 없습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 211,000,000원이고 아직 한 차례도 유찰되지 않았습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 비교할 근거가 없으므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 결국 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단이 핵심입니다. 두 임차인의 보증금·확정일자와 실제 채권잔액까지 원본으로 확인한 뒤, 시장가격과 응찰가를 별도로 맞춰보는 접근이 적절합니다.
