부산지방법원 2025타경23068. 부산 중구 보수동1가 현대빌라 3층 302호, 전용 35.04㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 근저당은 없고, 2025.11.18. 양정화의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 과거 국민건강보험공단 압류는 2024.03.07. 해제로 이미 말소됐습니다. 등기만 보면 구조는 단순하지만, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 양정화가 임차인으로도 등장합니다.
양정화의 전입일은 2022.05.10.로 말소기준일인 2025.11.18.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 배당요구는 2025.12.29. 접수됐지만, 보증금이 얼마인지 확인되지 않아 낙찰자의 최종 실질취득비용도 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동1가 59-50 현대빌라 3층302호 · 도로명 부산광역시 중구 법수길 35-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.04㎡ · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 박중안 · 2022.04.19. 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양정화 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 건물 현황 | 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 현대빌라 8세대 · 2003.04.24. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수
현재 말소기준은 2025.11.18. 강제경매개시결정입니다. 등기부상 별도 근저당은 없으며 과거 국민건강보험공단 압류도 이미 해제로 말소됐습니다. 따라서 등기상 권리만 놓고 보면 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 등기 밖 임차관계입니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양정화 실제 임차인 1명 | 2022.05.10. 2025.12.29. 배당요구 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 비교시세의 118.4%
현대빌라 전용 35.04㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 89,500,000원, 최신 거래는 2023.01.의 79,000,000원입니다. 신건 최저가 106,000,000원은 비교 평균의 118.4%로, 전체 평균 대비로도 가격이 낮다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 35.04㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2022.04 | 35.04㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 평균 | 35.04㎡ | 2건 | 89,500,000원 |
감정가이자 현재 최저가인 106,000,000원은 확인 거래 최고가 100,000,000원보다도 높고, 최신 거래 79,000,000원과도 차이가 큽니다. 거래표본 자체가 2건으로 적고 최신 거래가 2023.01.이라는 한계까지 고려하면, 신건 가격에 시세 할인 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 양정화 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,716,000원 |
위 배당은 매각가 106,000,000원을 전제로 한 제공된 배당 산정입니다. 양정화의 임차보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 실제 임차인 배당 및 매수인 인수액을 확정하는 표로 사용하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 106,000,000원 | 60,000,000원 | 43,716,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 84,800,000원 | 60,000,000원 | 22,873,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 67,840,000원 | 60,000,000원 | 6,218,880원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현대빌라는 총 8세대이며 대상 전용면적은 35.04㎡입니다.
- 입지. 부산광역시 중구 보수동1가 보수초등학교 남동측 인근으로, 중소규모 공동주택·단독주택·소규모 점포 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 출입로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대 내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 661,500원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물로 위생설비·난방설비·화재경보설비가 돼 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 확인된 동일면적 거래가 2건이고 총 8세대의 소규모 다세대주택이므로, 가격 판단 시 제한된 거래표본을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양정화 임대차계약 확인. 전입일 2022.05.10.의 점유 범위와 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 현재 보증금이 미상입니다. 보증금 규모가 확인돼야 매수인 인수 가능액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차인이 모두 양정화로 표시돼 있으므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 계약서·송금자료·채권자료로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 106,000,000원은 비교 실거래 평균 89,500,000원의 118.4%입니다. 신건 자체에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 유찰 후에도 실질취득 기준. 84,800,000원 또는 67,840,000원으로 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 인수액을 합산한 실질취득비용으로 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 단순함보다 미상 임차인이 먼저다”
부산 현대빌라 302호는 등기부만 보면 근저당 없이 강제경매개시결정이 말소기준이어서 단순해 보입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 양정화의 임차관계입니다. 전입일은 2022.05.10.으로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 현재로서는 대항력 가능성을 배제할 수 없으며 실질취득비용 역시 확정 불가입니다.
가격도 공격적으로 볼 근거가 없습니다. 신건 최저가 106,000,000원은 확인 실거래 평균 89,500,000원의 118.4%이고 확인 거래 최고가 100,000,000원보다 높습니다. 1회·2회 유찰로 최저가가 낮아지더라도, 임차보증금이 확인되기 전에는 단순 낙찰가만 보고 “싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다. 임차관계 확인이 선행되고, 그다음 실질취득비용을 시세와 비교해야 하는 물건입니다.
