부산지방법원 2025타경23068. 부산 중구 보수동1가 현대빌라 3층 302호, 전용 35.04㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 박중안이며, 2022년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 이후 2025년 양정화의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 과거 국민건강보험공단 압류도 이미 말소됐습니다. 하지만 이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 등기상 담보권이 아니라 경매 신청채권자와 동일 성명인 선순위 전입자의 임차관계입니다.
양정화의 전입신고일은 2022.05.10, 말소기준권리인 강제경매개시결정일은 2025.11.18입니다. 전입이 먼저이므로 대항력 관련 위험을 검토해야 합니다. 임차인으로 신고되어 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입신고에 더해 실제 주택 인도와 적법한 임대차가 인정된다면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동1가 59-50 현대빌라 3층 302호 도로명: 부산광역시 중구 법수길 35-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.04㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 적벽돌붙임 외벽 · 샷시창 |
| 소유자 | 박중안 (2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 | 106,000,000원 |
| 최저매각가 | 51,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 양정화 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.18 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임차관계 | 양정화 · 선순위 전입 · 보증금 미상 · 배당요구 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 말소기준권리는 2025.11.18 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 별도의 근저당권은 없으며, 2023년에 설정됐던 국민건강보험공단 압류는 2024.03.07 해제·말소됐습니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 것은 다릅니다. 양정화는 말소기준권리보다 앞선 2022.05.10 전입했고, 2025.12.29 배당요구를 했습니다. 실제 점유와 적법한 임대차가 확인되면 선순위 대항력 임차인으로서 배당 후 남는 보증금의 인수 여부를 따로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양정화 점유 부분 미상 |
전입 2022.05.10 배당요구 2025.12.29 |
미상 | 대항력 있음(신고상) 실제 점유·임대차 확인 필요 |
미확정 확정일자 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 규모 미상 |
② 시세 비교 — 낮은 최저가와 실질취득은 별개
현대빌라의 동일 면적 35.04㎡ 실거래는 확인된 과거 거래 2건으로, 평균 거래금액은 89,500,000원입니다. 다만 거래 시점이 2022년과 2023년으로 오래되어, 이를 현재 시점의 확정적인 시세로 보기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 35.04㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2022.04 | 35.04㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 평균 | 35.04㎡ | 2건 | 89,500,000원 |
| 현재 최저가 | 35.04㎡ | 3 | 51,940,000원 |
최저매각가 51,940,000원은 과거 거래 평균 89,500,000원의 58.0%이며, 마지막 확인 거래인 2023.01의 79,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래가 충분하지 않아 현재 시장가격이나 하락 추세를 확정할 수 없습니다. 무엇보다 인수할 임차보증금이 존재한다면 실제 취득비용은 51,940,000원을 초과할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,334,920원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 양정화 | 60,000,000원 | 50,605,080원 |
| 채권 미배당액 | — | 9,394,920원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 금액은 집행비용을 추정하고 신청채권자 청구액 60,000,000원을 기준으로 계산한 단순 배당 시나리오입니다. 임차보증금의 정확한 액수·우선변제 여부, 당해세 및 최우선변제 등이 확정 반영된 실제 배당표가 아닙니다. 채권 미배당액 9,394,920원이 그대로 매수인 인수액이라는 의미도 아닙니다.
④ 유찰 회차별 배당·인수 위험
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 9,394,920원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 24,696,444원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 25,450,600원 | 24,592,489원 | 35,407,511원 |
유찰이 거듭되면 낙찰대금은 낮아지지만 신청채권자의 예상 미배당액은 증가합니다. 다만 신청채권 미배당액과 임차보증금 인수액은 동일한 개념이 아닙니다. 양정화의 채권과 임대차보증금 사이의 관계가 밝혀져야 실제 인수 범위를 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 보수동1가 보수초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측으로 폭 약 2~3미터의 출입로와 접하고 있어 실제 차량 진입과 주차 여건을 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 4층 건물이며, 본건은 3층 302호입니다. 위생·난방·화재경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 완경사지대에 평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지입니다. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 661,500원/㎡입니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 소형 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 거래가 2건에 그칩니다. 아파트 대단지보다 거래 비교 표본이 제한적이므로 재매각 시 가격과 소요기간의 불확실성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약의 실체. 양정화의 임대차계약서와 실제 점유·전입 내역을 확인하세요. 전입일만으로 모든 대항력 요건이 충족됐다고 단정해서는 안 됩니다.
- 보증금 확정. 가장 중요한 확인 사항은 임차보증금의 정확한 금액입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용과 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
- 채권자와 임차인의 관계. 경매 신청채권자 양정화와 임차인 양정화가 동일인인지, 청구채권 60,000,000원의 발생 원인과 임차보증금 반환채권의 관계를 확인하세요. 가장임차인 여부도 관련 자료를 통해 판단해야 합니다.
- 확정일자·배당순위. 배당요구일은 2025.12.29로 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 배당순위와 실제 배당가능액을 확인한 후 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 임차인 보증금, 대항력 및 매수인 인수사항을 최신 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 대조하세요.
- 현장 조사. 다세대주택의 실제 점유자, 건물 상태, 내부 하자, 남측 출입로와 주차 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용과 기타 미납금 존재 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 과거 거래 평균 89,500,000원만으로 현재 시세를 확정하지 마세요. 실제 인수보증금을 포함한 취득비용을 기준으로 가격을 다시 비교해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문서와 임대차계약 자료를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”
이 사건의 가장 큰 유혹은 51,940,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가의 49%, 과거 실거래 평균의 58.0%에 불과하다는 숫자는 분명 눈에 띕니다. 하지만 가격이 낮다는 사실만으로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다.
양정화는 말소기준권리보다 먼저 전입했으며, 보증금과 확정일자는 아직 확정되지 않았습니다. 동시에 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 등장해 임대차 관계와 채권의 실체부터 확인해야 하는 사건입니다. 만약 선순위 임대차보증금의 미배당분이 매수인에게 인수된다면 낮은 낙찰가의 이점이 상당 부분 사라질 수 있습니다.
여기에 8세대 다세대주택이라는 환금성의 한계, 오래된 실거래 표본, 이미 2회 유찰된 이력까지 고려하면 단순 할인율만으로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 임차관계 우선 확인입니다. 임대차의 실체와 보증금, 배당 후 인수액을 확인하여 실질취득비용을 계산한 다음, 현재 시세와 다시 비교해야 합니다. 이 사건에서 결정적인 숫자는 감정가 대비 할인율이 아니라 매수인이 최종적으로 부담할 총금액입니다.
