부산지방법원 2025타경23083. 부산광역시 동래구 명장동 26-17 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사나훔으로, 2025년 7월 공매를 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 10월 20일 신기철 명의로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
등기상 과거 부산은행·명장2동새마을금고의 근저당권과 압류 등은 이미 말소되었습니다. 현재 권리 흐름은 비교적 단순하지만, 이번 사건은 권리 소멸 여부만으로 결론을 낼 수 없는 물건입니다. 매각물건명세서에 나타난 건물 현황과 경계 문제를 해결할 수 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 26-17 도로명주소: 부산광역시 동래구 충렬사로67번길 18-12 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 152.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 부정형 · 완경사 |
| 건물 | 보록크조 스라브지붕 단층건물 · 현황은 제시외 건물로 인해 3층 건물로 보임 |
| 이용상태 | 주택(공·폐가 상태) |
| 소유자 | 주식회사나훔 (2025.07.10. 공매에 의한 소유권이전) |
| 감정가 | 266,704,000원 |
| 최저매각가 | 130,685,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신기철 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.20. 신기철 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 물건 현황은 별도
이번 경매의 말소기준권리는 2025년 10월 20일 접수된 을구 5번 신기철 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며 공동담보로 명장동 26-17 토지가 기재되어 있습니다. 이후 2025년 11월 21일 신기철의 임의경매개시결정이 등기되었고, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
특히 2024년 8월 14일 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하고, 현재 소유자 역시 2025년 7월 공매로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 해당 공매 절차가 종료·정리된 범위와 현재 경매 진행 상태를 교차 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 266,704,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 130,685,000원입니다. 감정가 대비 상당히 낮아졌지만, 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 같은 기준으로 가격을 비교하기 어렵습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 130,685,000원 | 49% | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 91,479,500원 | 34% | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 64,035,649원 | 24% | 0원 | 0원 |
회차별 미배당 및 인수액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 향후 회차의 매각가와 실제 배당 결과가 확정되었다는 의미는 아닙니다.
매수인 인수액이 산정상 0원인 만큼 현재 최저매각가를 기준으로 한 실질취득 기준액은 130,685,000원입니다. 다만 취득세, 명도, 보수, 측량, 제시외 건물 정리 및 경계 분쟁에 따른 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
또한 건물은 공부상 단층이지만 제시외 건물 때문에 현황상 3층 건물로 보인다는 특이사항이 있습니다. 제시외 건물이 매각에 포함된다는 사실과 해당 부분의 건축법상 적법성·사용 가능성은 별개의 문제입니다. 실제 이용 가능한 건물의 범위와 추가 비용을 확인한 후 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,685,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,629,590원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 신기철 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,055,410원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 2,629,590원을 공제하고 신기철의 근저당 채권최고액 60,000,000원을 배당하는 가정입니다. 소유자 잔여는 68,055,410원으로 산정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동 동신중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 소규모 공동주택, 기존주택, 학교, 점포 등이 분포합니다.
- 교통. 본건 토지 인근까지 소형차량 접근이 가능하지만 자유롭지 못한 편입니다. 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 토지. 면적 152.5㎡, 지목은 대, 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 개별공시지가는 1,025,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이면서 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 건물 보수·증축·정비 등을 계획할 경우 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 보록크조 스라브지붕 단층건물로 기재되어 있으나 제시외 건물 때문에 현황상 3층 건물로 보입니다. 급배수·위생·난방설비는 설치된 것으로 탐문되었지만, 이용상태는 공·폐가입니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 부동산보다 물리적 상태와 경계 문제가 매수자 판단에 크게 작용할 수 있습니다. 실제 보수 가능성 및 침범 문제 해결 여부에 따라 재매각 용이성이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 경계 측량. 명장동 26-17과 26-24의 경계를 확인하고 남동측 건물 부분의 침범 범위 및 점유권원을 검토해야 합니다. 필요하면 지적측량 자료와 전문가 의견을 확보하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 정확한 범위, 구조·사용 가능성 및 적법성을 확인해야 합니다. 현황상 3층으로 보이는 부분도 직접 점검해야 합니다.
- 공·폐가 상태. 건물의 누수, 균열, 노후화, 설비 정상 작동 여부를 점검하고 실사용을 위한 보수비를 별도로 산정하세요.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상황, 주민등록·전입 관련 사항, 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 이유만으로 명도 비용이 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 및 2025년 공매 소유권 취득 경위를 확인하고 현재 경매절차와의 관계를 대조하세요.
- 지역 규제. 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역에 따른 행위 제한을 확인하고, 향후 수리·증축·철거 등 계획의 실현 가능성을 검토하세요.
- 입찰가격. 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 경쟁력이 확보됐다고 판단하지 말고 실제 거래가격, 보수비, 측량·분쟁 대응비, 취득 부대비용을 함께 고려하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 지적 관련 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 해결 가능한 하자인가”
이 사건은 감정가 266,704,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 130,685,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리인 신기철 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 매각물건명세서상 인접 토지 침범 가능성과 제시외 건물은 가볍게 볼 수 없습니다. 공부상 단층과 현황상 3층의 차이, 공·폐가 상태, 차량 접근 제약, 임대관계 미상 및 공매 이력까지 확인해야 할 요소가 중첩되어 있습니다.
따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 낙찰을 서두를 이유는 없습니다. 실제 시세를 확인하고, 토지 경계·제시외 건물·점유 문제의 해결 가능성과 비용을 검증하는 것이 우선입니다. 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 물건 자체의 위험은 신중한 검토가 필요한 사건입니다.
매수인 인수액은 산정상 0원이지만, 건물 현황과 토지 경계의 불확실성이 해소되지 않았습니다. 경계침범 범위, 제시외 건물의 적법성과 상태, 임대차·점유 여부를 확인한 다음 실제 취득·정비비용을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
