부산지방법원 2025타경23083. 부산광역시 동래구 명장동 26-17의 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택(공,폐가)이고, 건물은 보록크조 스라브지붕 단층으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사나훔으로, 2025.07.07. 공매를 원인으로 2025.07.10. 소유권을 취득했습니다. 이후 2025.10.20. 신기철 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.11.21. 같은 신기철의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 구조만 보면 현재 경매의 말소기준권리는 명확합니다. 문제는 현장입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재되어 있고, 공부상 1층이지만 현황은 제시외건물로 인해 3층 건물로 보입니다. 특히 본건 건물의 남동측 일부분이 인접한 명장동 26-24번지상에 걸쳐 소재하는 것으로 보인다고 기재돼 있어, 단순 권리분석만으로 입찰 판단을 끝내기 어려운 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23083 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 26-17 · 부산광역시 동래구 충렬사로67번길 18-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(공,폐가) |
| 토지 | 대 · 152.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 보록크조 스라브지붕 단층건물 |
| 소유자 | 주식회사나훔 · 2025.07.07. 공매 · 2025.07.10. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 266,704,000원 / 266,704,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.10.20. 근저당권
현재 경매의 말소기준은 을구 5번 신기철 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 주식회사나훔입니다. 이후 2025.11.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대 및 현황 — 권리보다 중요한 구간
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현재 실제 점유자가 누구인지와 인도 가능 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 특정 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 근거도 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 266,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,533,856원 |
| 1. 근저당 · 신기철 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 202,170,144원 |
현재 최저매각가 266,704,000원 가정 시 신기철 근저당권은 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 202,170,144원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 266,704,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 213,363,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,690,560원 | 0원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 비교 시세 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 266,704,000원이고 신건 최저매각가도 같은 금액입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없어 감정가가 최근 시장가격 대비 높은지 낮은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격에 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 1회 유찰 시 213,363,200원, 2회 유찰 시 170,690,560원입니다. 하지만 이 역시 단지 시세와 비교한 가격이 아니라 감정가의 80%·64% 수준일 뿐이므로, 유찰만으로 곧바로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동신중학교 동측 인근으로 아파트단지, 소규모 공동주택, 기존주택, 학교, 점포 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 토지 인근까지 소형차량 접근이 가능하나 자유롭지 못한 편이고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택(공,폐가) 상태입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 152.5㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역이 포함되며, 공시지가는 1,025,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 건물 남동측 일부가 명장동 26-24번지상에 걸쳐 소재하는 것으로 보인다는 감정평가 내용부터 현황측량으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 범위와 공부상 1층·현황상 3층으로 보이는 구조 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 2025.07.07. 공매 취득 이력을 현재 경매서류와 교차 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없는 상태이므로 감정가 266,704,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한이 실제 증·개축이나 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 복잡”
이 사건은 말소기준권리와 배당구조만 보면 비교적 단순합니다. 신기철 근저당권 60,000,000원이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 권리가 아닙니다. 주택(공,폐가) 상태, 제시외 건물 포함, 공부상 1층과 현황상 3층으로 보이는 차이, 그리고 무엇보다 건물 일부가 인접 토지 명장동 26-24번지에 걸쳐 소재하는 것으로 보인다는 점이 동시에 존재합니다. 여기에 직접 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 최저가 266,704,000원의 가격 매력도 역시 확인되지 않았습니다. 결론은 권리관계는 단순하지만 현황·경계 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
