부산지방법원 2025타경23175. 부산 동구 수정동 렉슬해밀턴 9층 906호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 134,000,000원, 신건 최저매각가도 134,000,000원입니다. 등기상 소유자는 엠아이알산업개발주식회사이고, 현재 남아 있는 말소기준권리는 2022.12.07 설정된 주식회사우리은행 근저당권 93,600,000원입니다.
권리 흐름의 핵심은 임차인 전준호입니다. 전준호는 2023.03.11 계약을 원인으로 전세금 120,000,000원의 전세권을 설정했고, 주택임차권 등기에는 점유개시일 2023.03.25, 주민등록일자·확정일자 2023.03.27, 임차보증금 120,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 날짜들은 모두 우리은행 근저당권의 2022.12.07보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전준호의 권리는 말소기준보다 후순위이고, 경매로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23175 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 수정동 358-15 렉슬해밀턴 9층 906호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 엠아이알산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 9층 906호 · 사용승인일 2021.09.30 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 2,116,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
2021.10.15 남부산농업협동조합 근저당권 4,800,000,000원이 설정됐지만 2022.12.07 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 93,600,000원입니다. 그 뒤 2024.02.20 전준호의 전세권, 2025.04.01 전준호의 주택임차권, 2025.12.09 임의경매개시결정이 이어지며 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차관계 — 전준호는 후순위, 별도 미상 점유는 확인 필요
| 임차인 | 보증금 | 기준일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전준호 | 120,000,000원 | 점유 2023.03.25 · 주민등록 2023.03.27 · 확정일자 2023.03.27 | 기준권리 후 | 후순위 | 인수 0원 추정 |
| 기사항전 | 미상 | 전입신고일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 배당구조 — 신건에서도 전세금 전액 회수 불가
현재 최저매각가 134,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,676,000원, 우리은행 근저당권 93,600,000원이 먼저 배당되고 전준호 전세권에는 37,724,000원이 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 82,276,000원입니다. 다만 확인된 전준호의 권리는 말소기준보다 뒤이므로 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 2. 전세권 · 전준호 | 120,000,000원 | 37,724,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 전체 채권액 213,600,000원 중 채권자 배당액은 131,324,000원, 미배당액은 82,276,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’는 결론 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 134,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 확인된 배당모형상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 134,000,000원으로 볼 수 있지만, 그 금액이 시장가보다 낮은지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 134,000,000원 | 131,324,000원 | 82,276,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 107,200,000원 | 104,899,200원 | 108,700,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,760,000원 | 83,816,320원 | 129,783,680원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있어 실제 이용과 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 동구 수정동 경남여자중학교 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 초량역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 9층이며 사용승인일은 2021.09.30입니다. 승강기·화재탐지·도시가스 난방·기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 북서측 약 6M 폭 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 원문 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 점유관계의 실제 존재 여부와 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 전준호 권리 중복 계산 금지. 전세권 120,000,000원과 주택임차권 120,000,000원은 동일인·동일 보증금 관계이므로 240,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
- 기준권리 확인. 남부산농업협동조합의 2021.10.15 근저당은 말소됐고, 현재 말소기준은 우리은행의 2022.12.07 근저당권입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 134,000,000원의 적정성은 별도 실거래와 현재 매물 호가를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용이라는 점을 감안해 건축물대장·용도·대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 체납 관리비와 조세채권도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확인된 권리는 후순위, 미상 점유가 마지막 변수”
확인된 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 우리은행의 2022.12.07 근저당권이 말소기준이고, 전준호의 계약·점유·주민등록·확정일자와 전세권·주택임차권은 모두 그보다 뒤입니다. 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
다만 이 사건을 곧바로 ‘깨끗한 물건’으로 분류하기에는 한 단계가 남았습니다. 별도의 기사항전 점유관계는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분이 실제 임차관계가 아닌 것으로 정리된다면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 확인 전에는 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 또한 실거래 자료가 없으므로 신건 134,000,000원이 싸다는 평가도 보류해야 합니다. 확인된 권리는 후순위, 가격은 미검증, 미상 점유가 최종 체크포인트인 사건입니다.
