광주지방법원 2025타경4082. 광주 광산구 우산동 콜롬버스월드 2층 224-1호로, 감정 이용상태는 볼링장(현 공실)인 근린시설입니다. 현재 소유자는 차훈·최승호가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기 흐름은 과거 근저당·전세권·신탁 등이 여러 차례 설정됐다가 말소된 이력이 많지만, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2021.03.03. 설정된 광주어룡신용협동조합의 채권최고액 4,560,000,000원 근저당입니다.
그 뒤에 설정된 화순축산업협동조합 가압류 33,246,271원, 광산구 압류, 국세 압류, 한국스탠다드차타드은행 가압류 42,662,036원, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정 등은 말소기준보다 후순위로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1587-1 콜롬버스월드 2층224-1호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 풍영철길로 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 볼링장 운영 후 현재 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상7층 건물 중 제2층 제224-1호 |
| 소유자 | 차훈 2분의 1 · 최승호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,460,000,000원 / 2,460,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,908,723,112원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2013.10.16. 임의경매로 인한 매각을 통해 최승호·차훈이 각 2분의 1씩 취득한 뒤, 2019.07.09. 수협은행으로 신탁됐다가 2021.03.03. 신탁재산 귀속으로 다시 두 공유자에게 돌아온 구조입니다. 같은 날 설정된 을구 25번 광주어룡신용협동조합 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당은 2025.09.24. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 말소기준권리 자체의 이전으로 볼 수 있으며, 후순위 가압류·압류가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 ‘공실 상업용 자산’ 자체를 봐야 한다
동일 물건군의 실거래 비교값은 제시되지 않았으므로 감정가 2,460,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 볼링장으로 사용되던 근린시설이고 현재 공실입니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,000,000원 |
| 2. 을구 25번 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 4,560,000,000원 | 2,433,000,000원 |
| 3. 갑구 26번 가압류 · 화순축산업협동조합 | 33,246,271원 | 0원 |
| 4. 갑구 30번 가압류 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 42,662,036원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,635,908,307원 중 2,433,000,000원이 배당되고, 2,202,908,307원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가장 큰 현장 리스크 — 관리비 68,370,000원 이상·공실
또한 이 호실은 볼링장 운영 후 현재 공실입니다. 단순히 임차인이 없어 명도가 쉽다는 의미만으로 볼 수 없습니다. 상업시설의 공실은 임대수익 공백과 재임대·시설전환 가능성 검토가 동시에 필요한 요소입니다. 현재 상태를 직접 확인하고 기존 볼링장 관련 내부시설의 잔존 상태도 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 소재 한성2차 아파트 남측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 동측 왕복 4차로, 서측·남측·북측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 전기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공부 차이. 토지면적은 등기사항전부증명서상 9,053.6㎡, 건축물대장상 대지면적은 9,014.91㎡로 서로 다릅니다.
- 공시지가. 1,562,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 약 68,370,000원 이상으로 조사된 미납 관리비의 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 공실·시설 상태. 볼링장 운영 후 공실 상태이므로 내부 집기·시설 잔존 여부와 원상복구 또는 재활용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 상업용 환금성. 동일 실거래 비교값이 없어 감정가만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 실제 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 토지면적 차이. 등기사항전부증명서 9,053.6㎡와 건축물대장 9,014.91㎡의 차이가 있으므로 원인을 확인하세요.
- 근저당 이전. 을구 25번 근저당은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기와 경매기록을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 공실·관리비·환금성이 더 중요하다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2021.03.03. 광주어룡신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건 자체는 현재 공실인 볼링장형 근린시설입니다. 관리비도 약 68,370,000원 이상 미납된 것으로 조사됐고, 토지면적도 등기와 건축물대장 사이에 차이가 있습니다. 실거래 비교 자료가 없는 상황에서 감정가 2,460,000,000원짜리 신건을 가격 메리트가 있다고 볼 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이나, 현장·관리비·환금성 검증 없이는 신건 응찰을 서두르기 어려운 상업용 물건입니다.
