의정부지방법원 2025타경64857. 고양시 일산서구 덕이동 화이트캐슬 101동 4층 402호, 전용 52.94㎡의 다세대주택입니다. 감정가 180,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 88,200,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 최근 12개월 실거래 평균 187,500,000원의 절반 아래지만, 이 물건의 가격 판단은 최저가부터 볼 것이 아니라 보증금 245,000,000원의 선순위 임차인을 먼저 풀어야 합니다.

정이지의 임대차계약일과 확정일자는 2022.07.15, 전입·점유개시는 2022.09.28입니다. 말소기준권리인 오승목 근저당의 설정일 2023.07.10보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수가 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 신청채권자 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 정이지의 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2025.12.12 확약서를 제출했습니다. 이로써 정이지에 한해서는 미배당액의 매수인 인수가 실질 0원*이 됩니다. 하지만 별도로 기재된 ‘기사항전’은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 정이지 확약의 적용 대상도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차 뒤에 말소기준권리가 왔다

말소기준권리는 2023.07.10 설정된 오승목 근저당권 10,000,000원입니다. 이후의 희망1자산대부관리 유한회사 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정이지의 임차권등기는 2024.10.11로 말소기준권리보다 늦지만, 실제 전입·점유는 2022.09.28이므로 대항력의 기준 시점은 임차권등기일이 아니라 선행한 전입·점유일입니다.

* 정이지의 인수 실질 0원은 2025.12.12 확약서의 진정성, 적용 대상, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 이행을 원본으로 확인하는 것을 전제로 합니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 158,787,600원입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 한다

화이트캐슬 101·102동의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 206,666,666원이지만, 2022.10 거래가 245,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 195,000,000원을 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 180,000,000원과 195,000,000원이며, 평균은 187,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -23.5%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 비율 42.7%만 보고 가격 점수를 높이는 것은 부적절합니다. 다만 정이지 확약을 유효하게 반영한 확인 권리 기준 실질취득 88,200,000원은 최근 12개월 평균의 47.0%로, 확약과 추가 임차관계가 모두 확인될 경우에만 의미 있는 가격 차이가 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

보증금 채권은 정이지와 주택도시보증공사를 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 현재 회차에서 보증금 채권 배당은 86,212,400원이며, 미배당 158,787,600원은 확약이 없다면 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 88,200,000원에서 61,739,999원, 43,217,999원으로 내려갈수록 정이지 보증금의 룰상 인수액은 각각 158,787,600원, 184,771,321원, 202,959,925원으로 늘어납니다. 즉 대항력 인수형에서는 유찰돼 낙찰가가 내려가도 실질취득 총액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 정이지 확약 때문에 그 구조가 해소되지만, 확약 밖 미상 임차 위험까지 해소된 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양예술고등학교 서측 근거리에 위치하며, 소규모 아파트단지·다세대주택·소규모공장·근린생활시설·농경지가 혼재하는 공동주택지대입니다.
• 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다. 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 드라이비트와 일부 파벽돌, 창호는 하이샷시입니다. 급·배수, 위생, 도시가스 난방, 화재경보기, 옥외주차장이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 공시지가는 864,200원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 다세대주택이고 확인된 실거래가 3건에 그칩니다. 최근 거래는 이어졌지만 가격 추세가 -23.5%이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 평가합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2025.12.12 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미배당 시 임차권등기 말소 동의, 적용 부동산과 채권 범위를 문구 그대로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행. 낙찰·배당 후 등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 이행 시점을 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
• 추가 임차 기재 확인. 기사항전의 실제 신원, 점유 여부, 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 현황조사·전입세대 열람·점유 확인으로 대조하세요.
• 가격 판단 기준. 과거 245,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 206,666,666원보다 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 195,000,000원을 우선하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 -23.5% 낮습니다. 확약 확인 후에도 보수적인 재매각가와 보유기간을 적용해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 18세대, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%를 감안해 매수층과 대출 가능 여부를 사전 점검하세요.
• 관리비·세금·명도. 체납 관리비, 당해세, 실제 점유자와 명도 조건은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 전입세대 자료와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 지웠지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 물건의 핵심은 최저가 88,200,000원이 아니라 보증금 245,000,000원의 선순위 임차인입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에도 158,787,600원을 인수해 실질취득 총액이 보증금 수준에 머무는 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의함으로써, 정이지의 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.

그 결과 확인된 권리 기준 실질취득 88,200,000원은 최근 12개월 평균 187,500,000원의 47.0%로 가격 차이가 큽니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 정이지 확약이 유효하고, 추가 미상 임차인이 인수 부담을 만들지 않는다는 전제 아래에서만 유효합니다. 최근 거래 추세가 -23.5%이고, 18세대 다세대주택의 경매 낙찰률도 0.0%인 점까지 감안하면 가격은 조건부 매력, 권리는 추가 확인 필수입니다. 확약 밖 임차관계가 해소되기 전에는 최저가만 보고 안전하거나 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.