의정부지방법원 2025타경64744. 파주시 금촌동 조인원프라자 3층 305호 근린시설입니다. 현재 소유자는 강리안이고, 경매의 말소기준권리는 2017년 설정된 파주중앙새마을금고 채권최고액 172,900,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2024년 유성열의 300,000,000원 근저당권, 2026년 다드림한마음주식회사의 17,877,440원 가압류와 파주시 압류 등이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기보다 현황과 환금성입니다. 감정평가 당시 305호와 306호는 근린생활시설 ‘퍼플케이바(구:갤러리바)’로 이용되고 있었고, 기존 벽체 일부가 철거된 뒤 인접호수와 일체로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 경매 비고에도 일괄매각이 기재돼 있어, 입찰 전 실제 매각대상 범위와 호별 경계 복원 가능 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64744 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 988-2 조인원프라자 3층 305호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 금빛로 24-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(퍼플케이바(구:갤러리바)) |
| 소유자 | 강리안 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 88,597,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 134,970,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상8층 · 사용승인일 2005.05.04 |
| 면적 확인사항 | 등기사항전부증명서 66.94㎡ · 집합건축물대장 66.64㎡ · 감정은 등기면적 66.94㎡ 기준 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리보다 앞선 과거 근저당권·압류·가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2017.08.01 파주중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 유성열 근저당권과 다드림한마음주식회사 가압류, 파주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 369,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,597,000원, 감정가의 24% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
특히 용도가 아파트가 아니라 근린시설이고, 실제로는 305호와 306호의 기존 벽체 일부가 철거된 채 일체 이용 중입니다. 여기에 4회 유찰이 이미 누적됐다는 사실은 단순히 가격만 낮아졌다는 의미를 넘어, 응찰자가 물건의 현황·환금성·복원 문제를 보수적으로 보고 있을 가능성까지 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,994,746원 |
| 2. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 172,900,000원 | 86,602,254원 |
| 3. 근저당 · 유성열 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 다드림한마음주식회사 | 17,877,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 490,777,440원 중 86,602,254원이 배당되고, 미배당액은 404,175,186원입니다. 신청채권자 청구액은 134,970,680원이나 예상배당은 86,602,254원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 88,597,000원 | 86,602,254원 | 404,175,186원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,017,899원 | 60,501,577원 | 430,275,863원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 43,412,529원 | 42,231,103원 | 448,546,337원 | 0원 |
④ 현황·환금성 — 이 사건의 진짜 체크포인트
- 이용상태. 305호와 306호 모두 근린생활시설 ‘퍼플케이바(구:갤러리바)’로 이용 중이며, 기존 벽체 일부를 철거한 후 인접호수와 일체로 이용 중입니다.
- 호별 경계. 감정평가서도 호별 경계의 복원 가능 여부를 다시 확인하도록 명시하고 있습니다. 구분소유 상태와 실제 공간 사용이 일치하는지 현장 확인이 핵심입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 기재돼 있습니다. 실제 매각대상 범위와 305호·306호의 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 면적 차이. 305호는 등기사항전부증명서상 66.94㎡, 집합건축물대장상 66.64㎡로 서로 다르며 감정은 66.94㎡를 기준으로 이뤄졌습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유자나 임대차가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주세무서 북측 인근에 위치하며 각종 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금릉역이 소재합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 내외 아스팔트 포장도로에 접하고, 동측과 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 최저가 88,597,000원은 감정가의 24%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 305호·306호 일체 이용 확인. 철거된 벽체의 위치, 현재 구획, 원상복구 또는 호별 경계 복원 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 명세서 원문에서 매각 대상의 범위와 각 호수의 포함 관계를 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상이므로 현재 영업자·점유자, 보증금·차임, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액은 배당표 변동 요인이므로 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리인 파주중앙새마을금고 근저당과 이후 유성열 근저당·가압류·압류의 최종 변동 여부를 입찰 직전 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현황과 환금성
이 물건은 등기상으로는 이해하기 어렵지 않습니다. 2017.08.01 파주중앙새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 4회 유찰 끝에 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔다는 사실만 보고 접근하기엔 현황 변수가 큽니다. 근린시설이라는 용도, 305호·306호의 벽체 철거 및 일체 이용, 일괄매각, 면적 불일치, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 실거래 시세도 없어 가격 메리트를 객관적으로 확인할 기준이 부족합니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”과 “안전한 투자”를 같은 뜻으로 보면 안 되는 물건입니다. 등기는 비교적 단순하지만, 입찰 여부는 현장 구획·점유·복원 가능성·유사 상가 시세를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
