광주지방법원 2025타경6873. 장성군 동화면 구림리 210-23, 동화농공단지 안의 공장과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,983㎡이며 계획관리지역·농공단지·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 속합니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 공장으로, 1층은 공장, 2층은 공장 및 사무실, 지하실은 공장으로 조사됐으나 현재 폐쇄 상태입니다. 부속 수위실은 사무실 및 식당으로 이용되고 있습니다.
등기만 보면 기준점은 분명합니다. 2022.09.23 설정된 국민은행 근저당권 384,000,000원이 말소기준이며 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 360,000,000원, 이후 국민은행·기술보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 외 점유관계입니다. 말소기준보다 앞선 신고가 3건이고, 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6873 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 동화면 구림리 210-23 · 농공단지길 85 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 공장용지 |
| 토지 | 1,983㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사성은테크 |
| 감정가 / 최저가 | 839,927,130원 / 839,927,130원 (신건) |
| 청구액 | 627,076,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 일괄매각 | 기계·기구 태양광발전설비 외 2식, 제시외 건물, 화물승강기 1식, 셔터 2식, 호이스트 1식, 판넬벽체, 옥탑, 지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
현재 소유권은 주식회사성은테크가 2013.06.27 소유권이전을 마친 상태입니다. 과거 경매·가압류·근저당 등은 이미 말소된 내역이 많고, 현 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 22번 국민은행 근저당권 384,000,000원입니다. 을구 23번 국민은행 근저당권 360,000,000원과 갑구 18·19·21번 가압류, 현 임의경매개시결정은 모두 이 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 선순위 3건의 금액 확인이 최우선
| 점유자 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이포엠,김종호 | 2025.05.15 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종원 | 2015.12.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 주식회사 호성에스이 | 2018.12.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 주식회사 다솜테크,김종원 | 2019.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
2025.05.15 신고된 주식회사 케이포엠·김종호는 말소기준권리보다 뒤이고 보증금도 1,000,000원으로 확인돼 대항력은 없습니다. 반면 나머지 3건은 신고시점이 말소기준보다 앞서며 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로는 낙찰가 839,927,130원을 최종 취득비용으로 볼 수 없습니다. 선순위 점유자의 실제 임대차계약·보증금·점유 여부가 확인되면 그 결과에 따라 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 839,927,130원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,799,271원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 58,237,832원 | 58,237,832원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 281,800,000원 | 26,890,027원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 62,562,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,146,600,555원 중 채권자 예상배당은 829,127,859원, 미배당은 317,472,696원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 권리분석에서는 이를 확정 인수액 0원으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장성군 동화면 구림리 소재 동화농공단지 안에 위치하며, 주위는 농공단지입니다.
- 이용상태. 1층 공장, 2층 공장 및 사무실, 지하실 공장으로 조사됐고 지하실은 현재 폐쇄 상태입니다. 부속 수위실은 현재 사무실 및 식당입니다.
- 구조. 주건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층, 부속건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층입니다.
- 설비. 자동셔터·화물승강기·호이스트가 구비되고, 부속건물에는 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,983㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 75,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·농공단지이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 확인. 2015.12.29·2018.12.17·2019.04.15 신고자의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격판단 금지. 선순위 보증금이 확인되기 전에는 최저가 839,927,130원을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 기계·기구 태양광발전설비 외 2식, 제시외 건물, 화물승강기 1식, 셔터 2식, 호이스트 1식, 판넬벽체, 옥탑, 지상 수목이 매각에 포함됩니다.
- 시설 상태 확인. 공장·사무실·폐쇄된 지하실과 자동셔터·화물승강기·호이스트 등 설비의 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 신건 839,927,130원, 1회 유찰 시 671,941,704원, 2회 유찰 시 537,553,363원의 회차별 가격과 인수 가능액을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 임대차관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 선순위 점유가 더 중요하다”
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2022.09.23 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 선순위 신고 3건은 그보다 훨씬 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인 인수 0원 또는 실질취득 839,927,130원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
게다가 공장·토지뿐 아니라 기계·기구·태양광발전설비·제시외 건물·승강기·호이스트 등까지 일괄매각되는 사업용 부동산입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 검증할 근거가 없습니다. 결론은 단순합니다. 등기권리는 정리되지만, 선순위 점유관계가 정리되지 않았습니다. 이 3건의 실제 임대차와 보증금이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
